담보신탁 전세보증금 반환청구 승소 사례(임대차 계약서 위조사건) 

안녕하세요. 대한변호사협회에 정식 등록된 부동산 전문변호사 최아란​입니다.

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부동산의 소유자(채무자)가 자기 소유 부동산을 신탁회사에 맡기고(소유권 이전), 이를 금융기관으로부터 대출을 실행하는 제도를 일컬어 담보신탁이라고 합니다.

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부동산 소유자(채무자) 입장에서는 근저당권을 설정하고 담보대출을 받는 것에 비해 대출 관련 비용이 절감되고, 혹여 채무를 변제하지 못하게 되더라도 강제경매가 아니라 공매의 방식으로 매각되기 때문에 저가 매각이나 매각 지연 등으로 인한 피해를 예방할 수 있기 때문에 담보신탁을 진행하는 경우가 왕왕 있습니다.

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이때 금융기관은 해당 부동산의 담보가치에 상응하는만큼의 대출을 내어주게 되는데요. 기존 임차인이 있는 경우 그 임차인의 임대차보증금에 해당하는 금액만큼은 공제하고 나머지 금액만큼 대출을 실행하게 됩니다.

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즉, 기존 임차인의 임대차보증금이 많을 수록 집주인이 대출받을 수 있는 금액이 줄어듭니다.

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이에 집주인이 담보신탁을 맡기면서, 기존 임차인의 임대차보증금을 낮출 목적으로 임대차계약서를 위조하는 사례가 종종 있습니다.

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오늘 살펴볼 사례는

• 집주인이 전세 계약서를 월세 계약서로 위조한 다음 그 월세 계약서를 근거로 담보신탁을 맡긴 사건에서

• 세입자가 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소 후 신탁회사로부터 보증금을 받아낸 사례입니다.

※ 이 사건은 최아란 변호사가 직접 수행한 사례입니다.

담보신탁 전세보증금 반환청구 승소사례

사실관계

임차인 A씨는 2021. 3.경 임대인 B씨와 전세 계약을 체결하였습니다. 그리고 2021. 5.경 입주를 하고 전입신고까지 마쳤습니다.

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임대인 B씨는 2021. 7.경, C 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하였습니다. 그리고 A씨가 살고 있던 전셋집의 명의를 C 신탁회사 앞으로 이전하였습니다.

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이후 A씨의 전세 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.

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A씨는 2024. 6.경 B씨에게 '임대차계약을 해지한다, 3개월 뒤에 보증금을 반환하라'라고 통보하였습니다.

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하지만 그로부터 1년 6개월이 지난 2025. 12.까지도 B씨는 A씨에게 보증금을 반환하지 않았고, 앞으로도 보증금을 반환할 능력이 없어 보였습니다.

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B씨는 이미 보증금을 반환할 능력이 없는 상태였고, A씨의 전셋집은 C 신탁회사 앞으로 소유권이 이전되어 있었으므로 B씨는 C 신탁회사로부터 보증금을 반환받아야만 했습니다.

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이에 A씨는 해당 전셋집의 명의자인 C 신탁회사에도 연락하여 전세 보증금 반환을 요구했지만, C 신탁회사는 '위탁자인 B씨에게 전세금을 주었으니, 돌려받을 때도 B씨로부터 받아라'라며 보증금 반환을 거부하였습니다.

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결국 A씨는 C 신탁회사를 상대로 보증금 반환청구 소송을 제기하였습니다.

C 신탁회사의 주장

C 신탁회사는 아래와 같이 주장했습니다.

• C 신탁회사는 A씨와 B씨 사이에 체결된 임대차계약의 계약서를 가지고 있다.

• 그 임대차계약서에 따르면 A씨는 전세 임차인이 아니라, 월세 임차인이다.

• 그러므로 C 신탁회사는 보증금 500만 원에서 밀린 월세를 공제한 나머지 금액만 반환할 의무가 있다.

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그러면서 C 신탁회사는 A씨의 서명이 되어 있는 월세 임대차계약서를 증거로 제출하였습니다.

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위탁자의 임대차계약서 위조

소송전략

서두에 설명드린 것과 같이 A씨는 전세 임차인일 뿐 월세 임차인이 아닙니다. 그럼에도 불구하고 소송에서 A씨가 서명한 월세 임대차계약서가 증거로 제출된 경위는 간단합니다.

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바로 기존 집주인 B씨가 담보신탁을 맡기면서 더 많은 대출을 받을 목적으로 A씨가 월세 임차인인 것처럼 허위의 임대차계약서를 작성하고, A씨의 서명을 한 다음, 이 서류를 C 신탁회사에 제공한 것입습니다.

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한 마디로 B씨가 A씨의 서명을 위조하여 허위의 월세 계약서를 만들었던 것입니다.

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따라서 이 소송에서는 아래와 같은 전략으로 소송을 진행하였습니다.

• C 신탁회사는 B씨의 임대인 지위를 승계하였으므로, A씨에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다. A씨는 전세 임차인이므로 전세 보증금을 반환받아야 한다.

• C 신탁회사가 제출한 월세 계약서에 나타난 A씨의 서명은 A씨의 서명이 아니다(다른 계약서 등에 나타난 A씨의 서명과 다르다). A씨가 실제로 서명한 서류는 전세 계약서만이 유일하다.

• 문서의 진정 성립은 그 진정 성립을 주장하는 자가 입증하여야 한다. 그러나 C 신탁회사는 A씨가 위 월세 계약서에 서명했다는 점을 입증하지 못하고 있다.

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판결 결과

법원은 "C 신탁회사는 A씨가 월세 임차인이라고 주장하지만 증거가 없다"라는 이유를 들어 C 신탁회사의 주장을 받아들이지 않았습니다.

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그리고 C 신탁회사에게 전세 보증금을 반환할 책임이 있다는 판결을 내렸습니다.

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보증금 전액 회수

승소 후, 저희 사무소에서는 위 판결문을 근거로 C 신탁회사에 보증금 및 지연이자를 청구하는 공문을 보냈습니다.

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그 결과, A씨는 C 신탁회사로부터 청구금액 전액을 지급받았습니다.

이 사건에서 볼 점

신탁회사는 담보신탁을 하면서 위탁자 측으로부터 기존 임차인의 임대차보증금에 대한 정보를 제공받습니다. 이 과정에서 위탁자가 임대차보증금을 실제보다 낮게 기재한 위조 임대차계약서를 제공할 경우, 신탁회사는 잘못된 정보를 토대로 명의를 이전받게 됩니다. 위탁자에게 속은 것이지요.

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이 때 임차인이 신탁회사를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기할 경우, 신탁회사는 위조된 임대차계약서를 제출하며 자신의 책임을 낮추려는 시도를 하게 됩니다.

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그러나 신탁회사가 위탁자에게 속았다 한들 그것은 신탁회사와 위탁자 사이에서 해결할 문제일뿐, 그 이유로 임차인에 대한 보증금 반환 책임을 피할 수는 없습니다.

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글 : 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란

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