안녕하세요. 대한변호사협회 등 부동산 전문변호사 최아란입니다.
세입자가 점유와 전입신고를 통해 대항력을 갖추었다면, 이후 집주인이 바뀐다 하더라도 세입자의 지위는 달라지지 않습니다.
주택임대차보호법에 따라 바뀐 집주인은 종전 입주인의 지위를 그대로 승계하게 되기 때문입니다. 그리고 이러한 법리는 집주인이 신탁 회사로 바뀐 경우에도 그대로 적용됩니다.
따라서 대항력 있는 세입자가 거주하던 중 집주인이 바뀐 경우, 세입자는 신탁 회사를 상대로 전세보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
오늘은 최아란 변호사가 직접 수행한 사례 신탁 전세보증금 반환 승소 사례를 살펴보겠습니다.
사건명 : 보증금반환
원고 : 임차인, 피고 : 신탁 회사
이 사건의 원고는 오피스텔의 임차인이고, 피고는 그 오피스텔의 소유권을 이전받은 신탁 회사입니다.
2019년, 의뢰인의 임대차계약 체결 및 대항력 취득
2019년, 의뢰인은 S 주식회사와 서울 영등포구 소재 한 오피스텔에 대한 전세 계약을 체결하였습니다.
얼마 후 의뢰인은 이사를 마치고, 전입신고까지 함으로써 대항력을 취득하였습니다.
이후 2024년까지 약 5년이 흐르는 동안 의뢰인은 전세계약을 갱신해 가며 계속해서 거주해 왔습니다.
2021년, S 주식회사 → D 신탁 회사로 소유권 이전
그러던 2021년, S 주식회사는 D 신탁회사로 소유권을 이전하였습니다.
하지만 S 주식회사도, D 신탁회사도 의뢰인에게 '소유자가 바뀌었다'라는 사실을 알려주지 않았습니다.
※ 보통 신탁 회사는 위탁자를 통해 임대차를 관리하기 때문에, 임차인이 신탁 회사로 소유권이 넘어갔다는 사실을 알지 못하는 경우가 많습니다.
2024년, 의뢰인 → S 주식회사를 상대로 전세 보증금 반환 요구
2024년, 의뢰인은 이사를 가기로 마음먹고 S 주식회사에게 전세 보증금을 반환해줄 것을 요구했습니다.
하지만 S 주식회사는 차일피일 시간을 끌며 전세 보증금을 반환하지 않았습니다.
2024년, 의뢰인은 뒤늦게 신탁 회사로 소유권이 이전되었음을 알게 됨
계속해서 전세 보증금 반환이 늦어지자 의뢰인은 그제야 등기부를 발급받아 보았습니다.
그리고 그제야 2021년에 S 주식회사에서 D 신탁 회사로 소유권이 이전되었음을 알게 되었습니다.
D 신탁 회사에 전세 보증금 반환을 요구했지만 거부당함
이에 의뢰인은 D 신탁 회사에 연락을 취해 전세 보증금을 돌려줄 것을 요구했습니다.
그러나 D 신탁회사에서는 "신탁사에서 전세금을 받은 게 아니지 않느냐. 우리는 소유권만 가지고 있을 뿐이다. 신탁 전세 보증금은 위탁자에게 받는 것이니 S 주식회사에게 받아라"라며 전세 보증금 반환을 거부했습니다.
D 신탁 회사를 상대로 보증금 반환 청구 소송 제기
상황이 이쯤 되자 의뢰인은 S 주식회사와 D 신탁 회사 중 누구로부터 전세 보증금을 반환받을 수 있는지를 두고 깊은 고민에 빠졌습니다.
그러던 중 같은 오피스텔에 거주 중이던 G씨로부터 최아란 변호사를 통해 D 신탁 회사로부터 전세 보증금을 전액 돌려받았다는 소식을 듣게 되었는데요.
이에 G씨의 소개로 저희 사무실을 찾아와 D 신탁 회사를 상대로 한 보증금 반환 청구 소송을 의뢰하셨습니다.
D 신탁 회사가 전세 보증금 반환 채무를 승계하였음을 주장
보증금 반환 청구 소송에서는 아래의 점을 중점적으로 부각하였습니다.
의뢰인이 대항력을 갖춘 세입자라는 점
의뢰인의 대항력 취득 후 D 신탁 회사가 소유권을 이전 받았다는 점
주택임대차보호법과 판례에 따르면 D 신탁 회사가 S 주식회사의 임대인 지위를 승계한다는 점
따라서 D 신탁 회사가 의뢰인에게 전세 보증금을 반환할 의무가 있다는 점
판결 결과 : 의뢰인 전부 승소
재판부에서는 최아란 변호사의 주장을 그대로 받아들여 D 신탁 회사가 의뢰인에게 전세 보증금을 전액 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
D 신탁 회사를 상대로 전세 보증금 회수 절차 진행
실무상 신탁 회사에서는 패소했다고 하더라도 적극적으로 전세금을 반환하지는 않습니다.
따라서 채권자가 신탁 회사로부터 돈을 받아내기 위해서는 신탁 회사에 연락을 하고, 공문을 보내 지급 일정을 조율하고, 경우에 따라 강제집행을 하겠다는 경고까지 차근차근 해 나가야 합니다.
이에 법률사무소 아란에서는 신탁 회사에 여러 차례 공문과 내용증명을 보내 보증금 반환을 독촉하였습니다.
그 결과, 의뢰인은 승소 후 약 1개월 만에 전세 보증금을 전액 지급받고 무사히 이사까지 마칠 수 있었습니다.
D 신탁 회사를 상대로 소송비용 회수 절차 진행
신탁 회사를 상대로 전세 보증금 반환 청구 소송을 하여 승소한 경우, 전세 보증금은 물론이고 소송 비용까지도 받아낼 수 있습니다.
단, 소송비용을 받아내기 위해서는 법원에 소송비용액 확정 신청을 하여 결정문을 받아야 하는데요.
법률사무소 아란에서는 소송비용 확정 신청을 거친 후, 결정문을 받아, 다시 한 번 신탁 회사에 소송 비용 지급을 독촉하여 무사히 소송비용까지 회수해 드렸습니다.
신탁 전세 보증금 반환, 신탁의 시기가 핵심입니다.
오늘은 신탁 회사를 상대로 전세 보증금을 반환 받은 승소 사례를 설명드렸는데요.
실제 사건에서는 신탁 시점이 임차인의 대항력 취득 전인지 후인지에 따라 신탁 전세 보증금 반환의 성패가 크게 달라집니다.
그러므로 신탁 등기 된 부동산에서 전세 보증금을 반환받지 못하고 계신다면 임대차계약서, 주민등록초본, 등기부를 토대로 전문 변호사와 정확한 상담을 먼저 진행해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
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