안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
신탁, 일상생활에서는 듣을 일이 없는 단어입니다.
신탁법에서는 "“신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다."라고 규정하고 있지만, 너무 어려운 말이라 잘 와닿지 않으실텐데요.
그냥 한 마디로 전셋집이 신탁등기가 되었다면 "기존 집주인이 돈을 빌리면서 신탁회사에 내 전셋집 명의를 가져다 맡겼다" 정도로 이해해두시면 됩니다.
이와 같은 전셋집 신탁등기에 대한 간단한 이해를 바탕으로 오늘은 신탁등기가 된 부동산에서 신탁회사로부터 전세보증금을 전액 받아낸 사례를 살펴보겠습니다.
전셋집 신탁이 임차인에게 미치는 영향
내가 살고 있는 전셋집이 신탁이 되었을 때, 임차인인 나의 권리는 어떻게 달라질까요?
통상적으로는 신탁이 되든 안되는 임차인이 전세 기간 동안 계속 거주할 수 있다는 점에는 변함이 없습니다.
(보통 신탁회사는 기존 집주인이 누구에게 임대를 주었건 간에 별 관심이 없고, 직접 건물을 관리하지도 않기 때문입니다).
단 신탁등기로 인해 임차인이 누구로부터 보증금을 반환받을 수 있는지, 보증금반환을 받지 못했을 때 경매를 진행할 수 있는지 등이 크게 달라집니다.
기존 집주인에게는 당연히 보증금을 받을 수 있습니다.
신탁회사에서 전면에 서서 신탁등기된 부동산에 대한 전세계약을 체결하는 경우는 거의 없습니다.
보통 기존 집주인(위탁자)가 세입자를 구해서 기존 집주인 명의로 전세계약을 하는 경우가 대부분이지요.
이 경우, 기존 집주인은 나와 임대차계약서를 작성한 계약 당사자이기 때문에 당연히 기존 집주인으로부터 보증금을 받는 것이 가능합니다.
문제는 기존 집주인이 돈이 없는 경우입니다.
기존 집주인에게 돈이 많아 보증금을 제때 잘 반환한다면 아무런 문제가 없습니다.
하지만 전셋집이 신탁되었다는 것은 집주인이 내 전셋집을 담보로 맡긴 금융권에서 대출을 받은 경우가 대부분이고, 이런 경우 집주인의 자금력이 부실한 경우가 태반입니다.
다음 세입자가 따박따박 잘 구해진다면야 다음 세입자로부터 보증금을 받아 이전 세입자의 보증금을 반환해주겠지만, 다음 세입자가 구해지지 않으면 이때부터 큰 문제가 생깁니다.
더군다나 요즈음에는 전세사기가 워낙 횡행하다 보니 법률관계가 복잡한 신탁 부동산에 대해서는 임대차계약 체결 자체를 꺼리는 경향이 강합니다. 이로 인해 기존 집주인이 결국 보증금을 반환하지 못하고 연락을 회피하는 경우가 점점 많아지고 있습니다.
기존 집주인에게 돈이 없을 때, 신탁회사를 상대로 보증금을 받아낼 수 있을까요?
그렇다면 기존 집주인에게 돈이 없어 보증금을 반환을 해주지 못하고 있을 때, 세입자는 신탁회사를 상대로 보증금을 받아낼 수 있는지가 문제가 됩니다.
세입자가 신탁회사로부터 보증금을 반환받으려면 몇 가지 조건이 필요합니다.
전세계약 체결 당시 이미 신탁등기가 되어 있었던 경우, 신탁회사가 보증금 반환을 인정하는 취지의 서류가 있어야만 신탁회사를 상대로 보증금을 받아낼 수 있습니다.
전세계약을 체결할 때부터 이미 신탁등기가 되어 있었다면, 그때부터 이미 그 집의 주인은 신탁회사였던 셈입니다.
신탁회사에서는 세입자가 없는 건물을 신탁받았으므로 뒤늦게 나타난 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 없는 것이 원칙입니다.
다만 예외적으로 전세계약 체결 당시,
신탁회사와 직접 전세계약을 체결한 경우
또는 신탁회사가 전세계약 및 보증금 반환 의무를 인정하는 취지의 동의서를 서류를 써준 경우
에 해당한다면 신탁회사를 상대로 보증금 반환 청구가 가능합니다.
이사와 전입신고를 마친 이후에 신탁등기가 되었다면, 신탁회사로부터 보증금을 받아낼 가능성이 높습니다.
주택임대차보호법은 임차인이 이사와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인이 이사와 전입신고를 마친 다음날부터는 임차인은 '내가 이집 임차인이니, 이후에 집주인이 바뀌건 신탁이 되건간에 내가 우선이다!'라고 주장할 수 있는 것입니다.
정리하자면,
이사+전입신고를 할 때까지는 기존 집주인 명의였어야 하고
이사+전입신고를 마친 다음 날 이후에 신탁등기가 되었어야 합니다.
이때에는 신탁회사가 세입자의 임대인이 되어 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
신탁회사로부터 실제로 보증금을 받아낸 사례
오늘 소개드리는 사례는 세입자가 전세계약을 체결하고, 이사와 주민등록(전입신고)를 마친 이후에 신탁등기가 된 사례입니다.
기존 집주인과의 전세계약 체결
의뢰인은 2022년에 기존 집주인과 오피스텔에 대한 전세계약을 체결하였습니다.
신탁등기
기존 집주인은 2023년에 D신탁회사와 신탁계약을 체결하고 의뢰인이 사는 오피스텔의 등기를 신탁회사 앞으로 넘겨주었습니다.
아울러 기존 집주인은 같은 오피스텔의 다른 호실도 많이 소유하고 있었는데요. 그 다른 호실들에 대해서도 같은 시기에 한꺼번에 신탁등기를 하였습니다.
기존 집주인의 보증금반환 지연
2024년, 만기가 도래하자 의뢰인은 기존 집주인에게 이사를 할테니 보증금을 반환하라고 촉구했습니다.
그러나 기존 집주인은 여윳돈이 없고, 새로운 임차인을 구해야만 보증금을 반환할 수 있다며 시간을 끌었습니다.
의뢰인은 처음에는 새로운 세입자가 구해지기를 믿고 기다렸습니다.
동시다발적인 보증금 반환 지연 사태 발발
그런데 얼마 후, 기존 집주인이 의뢰인 외의 다른 호실들에 대해서도 보증금을 반환하지 못하고 있다는 사실을 알게 되었습니다.
더는 기다릴 수 없다고 생각한 의뢰인은 신탁회사를 통한 보증금 반환의 방법을 찾고자 저희 사무소를 찾아오셨습니다.
보증금반환청구 소송 제기, 전부 승소
이렇듯 기존 집주인이 망해가는 케이스에서는 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기할 경우, 승소는 하겠지만 보증금을 실제로 회수하기는 대단히 어렵습니다.
따라서 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있는지가 관건인데요.
이 사건의 의뢰인은 이사와 주민등록을 마침으로써 전셋집에 대한 대항력을 취득한 임차인이었기 때문에, 신탁회사를 상대로 '임대인의 지위를 승계하라'라고 주장할 수 경우에 해당합니다.
이에 저는 D신탁회사를 상대로 보증금을 반환하라는 소송을 제기하였습니다. 그리고 이 소송에서 의뢰인은 전부 승소하셨습니다.
신탁회사를 상대로 보증금 지급 촉구, 전액 회수 성공
승소 판결문을 받았다고 끝이 아니지요. 신탁회사에 공문을 발송하여 보증금을 받아내는 절차까지 저희 사무소에서 진행해드렸는데요.
승소 이후, 이사 일정 협의 등의 과정을 거쳐 의뢰인은 무사히 신탁회사로부터 보증금을 전액 회수하는 데 성공하셨습니다.
신탁회사를 상대로 보증금 반환 청구가 가능한지 법률검토를 받으세요.
의뢰인은 당초 이 소송을 제기하기에 앞서 D신탁회사에 직접 전화를 걸어 '신탁회사에서 보증금을 반환하라'라고 요구했습니다. 그러나 이런 전화 한통에 신탁회사에서 '네 알겠습니다'라고 보증금을 반환하는 경우는 매우 드뭅니다.
실제로 신탁회사에서는 의뢰인에게 '보증금은 기존 집주인에게 주시지 않았냐, 신탁회사에서는 보증금을 관리하지 않으니 기존 집주인에게 받으시라.'라고 했습니다.
이로 인해 의뢰인은 한동안 신탁회사로부터 보증금을 반환받을 수 없다고 생각하셨다고 합니다.
그러던 중 같은 오피스텔에 거주 중이신 분께서 저희 사무소를 통해 신탁회사로부터 보증금을 다 받아내셨다는 말을 들으셨고, 용기내서 연락을 주셨는데요.
이렇듯 부정확한 정보로 자칫 받을 수 있는 보증금을 받아낼 기회를 놓쳐서는 안됩니다. 그러므로 내가 사는 전셋집이 신탁등기가 되었다면, 위에서 제가 설명드린 조건들을 충족하는지 살펴보신 후 정확한 법률검토를 받아보시기 바랍니다.
잠깐의 법률상담만으로도 사건의 향방이 크게 달라질 수 있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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