안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
임대인이 새로운 세입자가 구해지기 전에는 보증금을 줄 수 없대요.
임차권등기를 미리 신청할 수는 없나요?
보증금을 받지 못한 임차인 의뢰인들께서 자주 물어보시는 질문입니다.
결론부터 말씀드리자면 임대차계약이 끝나야 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.
임대차계약이 끝났음에도 보증금을 받지 못한 임차인을 위한 제도가 임차권등기이기 때문입니다.
임차인이 임차권등기를 신청할 수 있는 법적 근거는 주택임대차보호법에 마련되어 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서는 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다"라고 규정하고 있는데요.
위 법 조항에서 보시듯이 임차권등기는
임대차가 끝난 후
보증금이 반환되지 아니한 경우
에 신청할 수 있기 때문에 임대차가 끝나기도 전에 미리 신청할 수는 없습니다.
임대차계약 종료 전에 신청하더라도 임차권등기가 나오지 않습니다.
간혹 위와 같은 임차권등기명령의 취지를 잘 몰라서, 혹은 급한 마음에 임대차계약이 종료되기 한참 전에 미리 임차권등기를 신청하시는 경우가 있습니다.
그러나 이런 경우, 법원에서는 임대차계약이 끝나기 전에는 결코 임차권등기를 내어주지 않습니다.
결과적으로 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임차권등기를 할 방법은 없습니다.
실무상 1~2일 정도는 먼저 신청해도 됩니다.
임차권등기가 정말 급한 사건인 경우라면 만기일로부터 1~2일 정도는 먼저 신청해도 됩니다.
임차권등기명령신청서를 접수하고, 법원에서 배당이 되어 서류 검토를 하기까지 1~2일 정도는 소요되기 때문입니다.
그러므로 하루 이틀 정도 먼저 신청해두면 법원에서 정작 서류를 검토할 때 즈음에는 만기가 도래해 있을 것이므로 실무상 1~2일 정도 일찍 신청하는 것은 괜찮습니다.
임차권등기의 소요기간
- 5일 ~ 2주
임차권등기를 신청하고 나면 절차는 아래와 같이 진행됩니다.
임차권등기 신청서 접수 - 법원의 임차권등기명령 - 법원에서 등기소에 임차권등기 촉탁 - 등기부에 임차권등기 기입 완료
모든 절차가 신속하게 진행된다 하더라도, 법원과 등기소 사이에서 우편으로 서류가 오가기 때문에 하루 이틀만에 등기가 되는 것은 현실적으로 불가능합니다.
경험상 신청서 접수 후 실제로 등기가 나오기까지는 빠르면 5영업일에서 길면 2주 정도 걸립니다.
임차권등기가 나오기 전에 이사를 해야 한다면 반드시 챙겨야 할 사항
이렇듯 임차권등기는 계약 종료 후에야 신청이 가능하고, 임차권등기 신청 후 실제로 등기가 되기까지 상당한 시간이 걸립니다.
그러므로 계약 종료와 동시에 바로 다른 집으로 이사를 하여야 하는 임차인이라면, 계약종료 후 임차권등기가 등기부에 기재되기까지 며칠의 기간 동안에는 임차권등기 외의 다른 방법으로 대항력을 유지해야 합니다.
이때 다른 방법이라 함은 '점유'와 '전입신고'를 유지하는 것입니다.
따라서 임차인은
집을 완전히 비워서는 안됩니다. 짐을 좀 남겨두셔야 합니다.
집주인이나 공인중개사에게 비밀번호도 알려주셔서도 안됩니다.
당연히 전입신고도 옮기시면 안됩니다.
위의 사항들을 잘 유지한 상태에서 임차권등기가 나오기를 기다려야 하고, 이후 임차권등기가 나온 이후에 집주인에게 건물을 인도하고 전입신고를 옮기셔야 합니다.
이미 대항력을 잃었다면, 하루 빨리 임차권등기를 다시 신청해야
만약 임차인이 임차권등기를 하지 않은 상태에서 점유를 상실하거나, 전입신고를 옮겨버린 경우 그 자체로서 임차인은 대항력을 잃습니다.
이후 임차권등기를 하더라도 잃어버린 대항력을 다시 되살릴 수는 없습니다.
이미 대항력을 잃은 상태에서 임차권등기를 하게 되면 등기가 완료된 때부터 새로 대항력을 취득할 수 있을 뿐입니다.
※ 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.
대항력을 새로 취득하는 것과 과거의 대항력을 유지하는 것은 크게 다릅니다.
특히 최초의 대항력 취득 후 내가 살던 집에 세금 체납이 발생했거나, 근저당권이 설정되었거나, 가압류 등기가 된 경우에는 임차인이 대단히 불리해집니다.
그럼에도 불구하고 임차인은 더 늦기 전에 지금 당장이라도 임차권등기를 신청해야 합니다. 지금이라도 임차권등기를 하면 최소한 향후에 새로 생겨날 채권자보다는 먼저 우선순위를 확보할 수 있기 때문입니다.
성급하게 진행하면 오히려 일을 그르칩니다.
전세금을 반환받지 못하는 세입자의 마음이 조급해지는 것은 어쩔 수 없는 일입니다.
그럼에도 불구하고 급할 때일수록 세입자는 상황을 냉정하게 바라보고, 꼼꼼하게 절차를 진행해야 합니다.
그렇지 않고 급한 마음에 계약이 끝나기도 전에 임차권등기를 신청하거나, 반드시 첨부해야 할 서류를 첨부하지 않은 경우 오히려 임차권등기 절차에 소요되는 기간이 훨씬 늘어납니다.
아직 만기가 도래하지는 않았지만 집주인이 전세금을 반환하지 않을 것이 분명한 상황이라면 임차인이 할 일은
임차권등기 신청에 필요한 서류가 무엇인지를 빠짐없이 잘 챙기는 것
임차권등기를 했음에도 보증금을 받아내지 못한다면 그 이후에 어떤 조치를 취할 것인지 알아보는 것
부족한 부분에 대해서 충분히 법률상담을 받는 것입니다.
만기도 도래하기 전에 성급하게 임차권등기신청서를 접수하는 것보다는 위의 내용들을 잘 준비하는 것이 오히려 전체적인 사건 진행을 앞당기고, 하루 빨리 보증금을 회수하는 데에 훨씬 도움이 될 것입니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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