전세집 계약전 퇴거시 대항력 유지되는 요건

Question

안녕하세요
저는 임차인이고요
현재 거주중인 아파트에 계약당시 4년을 요구하여 
현재 2년 8개월째 거주중이에요
갑자기 이사나갈 사정이 생겨서요
주민등록을 유지하고 점거물을 두어야 대항력이 
생긴다고 들었는데요
같이 사는 동거인이(법적으로 남남) 입주당시 같이 
입주 신고를 했고 집은 제 명의로 전세계약을 했었어요
앞으로 이사를 같이 나가는데 저는 새집으로 주민등록을 
옮기고 동거인만 현전세집에 그대로 주민등록을 남겨두는 
경우에 대항력이 유지되는건지 궁금합니다
감사합니다

김민경 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요 부동산전문 김민경 변호사입니다.

결론부터 말씀드리면, 동거인이 전입신고를 남겨둔 경우에도 점유가 인정될 수 있어 대항력이 있습니다.

잘 알고 계시다시피 임차권이 대항력을 가지기 위해서는 점유가 있어야 합니다.

이 점유의 형태는 본인이 점유하는 상태이거나, 본인과 관련된 자가 점유하도록 하는 형태 등 다양합니다.

법률혼이 아닌 동거인의 경우에도 법원은 이를 간접점유로 인정하여 대항력이 있다고 판단하고 있습니다.

송명욱 변호사 · Accepted Answer

1. 대항력은 세대를 기준으로 세대주가 전입신고를 옮기는 경우에는 세대원이 기존 주택에 주민등록이 유지되는 경우 대항력도 인정됩니다.

2. 동거인의 경우 세대원으로 인정되지 아니하고 의뢰인 명의로 전세계약을 하였다면 의뢰인이 기존 주택에 주민등록을 유지하여야 대항력이 인정됩니다.

3. 다만 사실혼 배우자의 경우에는 법적으로 남남이지만 대항력을 인정한 판례가 있습니다.

1) 주택임대차보호법이 국민들의 주거생활 안정 보장을 목적으로 하는 점, 2) 주택임대차보호법 제9조는 임차인의 사망시 가정공동생활을 하는 사실상의 혼인관계에 있는 자도 임대차상의 권리, 의무를 승계하도록 규정하고 있는 점, 3) 제3자로서는 임차인과 공동생활을 하는 자가 법률혼 관계인지 여부를 알 수 있는 방법이 없는 점, 4) 임차인의 점유보조자의 주민등록에 대하여도 대항력이 발생하는 점 등에 비추어보면 법률상의 배우자뿐만 아니라 임차인과 공동생활을 하는 사실혼 배우자도 임차인의 점유보조자로서 그 주민등록이 주택임대차보호법상 대항력의 발생 및 존속요건이 되므로, 피고의 사실혼 배우자의 주민등록도 주택임대차보호법상 대항력이 있는 유효한 주민등록이라 할 것이므로, 피고는 대항력 있는 소액임차인으로서 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액보증금 우선변제권이 있어 피고에 대한 배당은 적법하다고 판단하였습니다.

[전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120 (배당이의)]

정현영 변호사 · Answer

가족 등 세대원이 계약상 임차인과 같이 전입하고 있었고, 임차인 본인 전출 후에도 세대원이 전입을 유지하고 있으면 대항력이 그대로 유지됩니다. 법인 임차인의 경우에는 전출 전 점유보조자의 전입을 통하여 대항력을 유지할 수 있습니다.

가족이 아닌 타인의 경우에는, 사실혼 관계인 경우 대항력을 인정한 판례가 있고, 그 외에 동거인의 전입신고가 임차인의 대항력에 영향을 미친다는 명시적인 사례는 아직 없는 것으로 보입니다.

참고로 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전차인의 전입신고가 이루어졌다면 주민등록이 변경되었더라도 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다는 대법원 판결(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)이 있습니다.