안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
매매계약을 체결할 때는 보통 계약금, 중도금, 잔금의 3단계에 걸쳐 매매대금을 지급하는 방식으로 약정을 합니다.
그런데 중도금 지급일자가 다가왔음에도 불구하고 매수인이 중도금을 지급하지 않아 매도인이 애를 먹는 경우가 있습니다.
매수인이 중도금을 지급하지 않을 때, 매도인이 계약을 해제할 수 있을까요?
해제할 수 있다면, 매도인은 어떤 과정을 밟아야 할까요?
[결론]
원칙적으로 매도인은 상당한 기간을 두고 중도금 지급을 독촉(최고)하여야 계약을 해제할 수 있습니다.
계약서에 '최고 없이 즉시 해제할 수 있다'는 특약이 있다면, 바로 계약을 해제할 수 있습니다.
잔금지급기일이 다가오기 전에 계약을 해제하지 못하면, 해제통보를 하는 것만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
원칙적으로 상당한 기간을 두고 중도금 지급을 최고하여야 계약을 해제할 수 있습니다.
보편적인 매매계약서에는 아래와 같은 조항이 있습니다.
채무불이행과 손해배상의 예정
매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.
민법에도 아래와 같은 조항이 있지요.
민법 제544조(이행지체와 해제)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
따라서 매수인이 중도금을 지급하지 않을 경우, 매도인은 먼저 매수인에게 '상당한 기간 내에 중도금을 지급하라'라고 (서면으로) 독촉을 하여야 하고, 그 기간 내에 매수인이 중도금을 지급하지 않아야만 계약 해제가 가능합니다.
상당한 기간(통상 1~2주)을 두고 중도금 지급 독촉해야
상당한 기간이 지나도록 계속해서 매수인이 중도금을 지급하지 않아야
그래야 매도인이 계약 해제 가능
계약서에 '즉시 해제할 수 있다'는 특약이 있다면 바로 해제가 가능합니다.
다만 위와 같은 민법 조항 또는 계약서의 일반적인 조항에도 불구하고, 매도인과 매수인이 '채무불이행시 (최고 없이) 즉시 해제 가능'하다는 취지의 특약을 하였다면, 최고하지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다.
대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2035 판결
실제로 위 대법원 판결에서는 "매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니 하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약"이 있었던 사건에서, 매수인이 약정의 중도금 지급의무를 이행하지 아니하면, 그 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보아야 하며, 매도인이 그 후에 중도금의 지급을 최고하였다 하더라도, 이는 은혜적으로 한번 지급의무를 이행할 기회를 준 것에 지나지 아니한다고 판단한 바 있습니다.
대법원 1991. 8. 13. 선고 91다13717 판결
또한 위 대법원 판결에서도 매매계약에 "매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약을 무효로 한다"라는 특약이 있었던 사건에서, 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 그 자체로서 계약이 자동적으로 해제된 것이라고 판단하였습니다.
따라서 매매계약서의 특약사항에 최고하지 않고도 즉시 계약을 해제할 수 있다는 내용이 기재되어 있는지를 잘 살펴보셔야 합니다.
해제를 미루는 사이에 잔금 지급기일이 다가왔다면, 소유권이전등기 서류를 준비하셔야 합니다.
매수인이 중도금 지급을 지체하였음에도 불구하고 매도인이 해제를 하지 못한 상태가 지속될 경우, 그 사이에 잔금지급기일이 도래하는 경우가 있습니다.
잔금 지급기일이 다가왔다면, 이때부터 매도인은 단순히 '해제하겠다'라고 말하는 것만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
매수인의 중도금 + 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계가 되었기 때문입니다.
그러므로 잔금지급기일이 다가온 경우, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고, 매수인에게 '잔금을 지급하면 서류를 제공하겠다'라고 통보까지 하셔야 합니다.
나아가 매도인의 서류 준비에 대한 다툼을 줄이기 위해서는 위 서류들을 법무사나 변호사 사무실에 맡겨두고 "소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 준비하여 000변호사 사무실에 맡겨 두었으니 0월 0일까지 잔금을 지급하고 서류를 수령해가라, 그렇지 않으면 계약을 해제하겠다"라는 의사를 확실하게 전달하여야 합니다.
그럼에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않아야만 매도인이 계약을 해제할 수 있습니다.
대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결
쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.
매도인 입장에서는 중도금 미지급 단계에서 계약을 해제하는 것이 간편합니다.
매수인이 중도금을 지급하지 않은 경우, 매도인은 몇 차례 독촉만 잘 하면 얼마든지 매매계약을 해제할 수 있습니다.
그러나 매수인의 중도금 지급이 지체됨에도 불구하고 매도인이 계약을 해제하지 않고 기다리다가 잔금 지급기일이 도래해버리면, 그때부터는 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 빠짐없이 챙겨서 준비하고, 또다시 최고와 계약 해제를 통지하여야 하므로 계약을 해제하기가 결코 쉽지 않습니다.
실제로 수많은 판결들에서 매도인이 "소유권이전등기에 필요한 서류를 제대로 이행제공 하지 않았다"라는 이유를 들어 매도인의 계약 해제를 받아들이지 않았습니다.
그러므로 매도인 입장에서는 매수인의 중도금 지급이 지체될 때 신속하게 계약을 해제하고, 계약 해제에 대한 손해배상으로서 계약금을 몰취하는 것이 여러 가지 면에 있어서 수월합니다.
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