임차권등기설정 방법 및 해제 시기 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

전세 임대인은 임대차계약의 만기가 도래하면 새로운 세입자를 들여 그 세입자로부터 전세보증금을 반환받아 기존 세입자에게 반환하는 경우가 많습니다. 그리고 기존 세입자가 그때까지 기다리지 못하고 보증금 반환을 청구하면 대단히 몰상식한 세입자로 몰아가는 경우 또한 많은데요.

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단언컨대 이러한 전세 임대인의 태도는 법률상 아무런 근거가 없습니다. 즉 새로운 세입자가 구해졌는지 여부와는 무관하게 계약기간이 끝나면 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 합니다.

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문제는 지난 몇년간 부동산 경기가 지나치리만큼 호황이었던 틈을 타 전세 보증금이 천정부지로 치솟았고, 그사이 임대인들은 고액의 전세보증금을 수령하여 타에 소비해버렸는데, 전세 시장이 침체되면서 새로운 세입자를 구하기가 까다로워졌다는 점입니다.

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전세 세입자를 구하기가 어렵다면 전세가격을 낮추면 될 일인데, 임대인들은 결코 이런 선택을 하지 않죠. 결국 임대인이 고액의 전세 세입자를 들이기 위해 시간을 끄는 사이 기존 세입자는 막무가내로 참고 기다릴 것만을 요구받게 됩니다.

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과거에는 임차인이 법률에 대해 잘 알지 못했던 탓에 임대인의 요구를 무조건적으로 수용하는 경향이 있었습니다. 그러나 지금은 시대가 바뀌었습니다.

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이제는 임차인이 먼저 나서서 임대인을 상대로 만기에 맞추어 보증금 반환을 요구하고, 이를 위반한 경우 임차권등기명령을 신청하거나 보증금반환청구 소송을 제기하고 있는데요. 주택 임차인이 법률로 보호받는 자신들의 권리를 당당히 행사하는 것은 환영할만한 일이나, 그만큼이나 제때 보증금을 반환받지 못하고 있는 임차인이 많다는 의미이기에 한편으로는 씁쓸한 마음이 드는 것이 사실입니다.

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오늘은 임차인이 보증금을 지켜내기 위한 최소한의 안전장치라고 할 수 있는 임차권등기명령에 대해서 살펴볼텐데요. 설정하는 것만큼이나 중요한 것이 바로 어느 때에 해제하여야 하는가 이겠지요. 임차권등기설정 방법과 해제 시기에 대해서 차근차근 알려드리겠습니다.

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주택임대차보호법에 따라 임차인은 주택을 인도받고, 전입신고를 마치면 그때부터 대항력이 생깁니다. 대항력을 갖춘 임차인은 임대인이 임차건물을 제3자에게 매도하거나, 임차건물이 경매로 넘어갈 경우 경락인에게 그 임대차의 내용을 그대로 주장할 수 있는 힘을 갖게 됩니다(한마디로 대항력을 갖추어야만 임대인이 집을 팔거나, 집이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 쫓겨나지 않습니다).

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여기에 확정일자까지 갖출 경우, 임차인은 자신의 확정일자를 기준으로 그보다 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 자신의 보증금을 회수할 수 있게 됩니다.

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그런데 만약 임차인이 보증금을 회수하기 전에 임차 건물에서 이사를 나가야 한다면 어떻게 될까요? 주택의 인도를 잃었으니 대항력을 상실하게 될 것이고, 대항력을 잃었으니 우선변제권도 잃게 되겠지요.

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그렇다고 임차인에게 보증금을 반환받을 때까지 꼼짝없이 임차 주택에 계속해서 거주하기를 강요할 수도 없는 것입니다. 임차인에게는 주거의 자유가, 임차인에게도 임차인의 사정이 있으니까요.

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이러한 요소를 고려하여 주택임대차보호법은 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다. 임차인이 임차권등기를 설정하였다면 그 이후에 임차주택에서 이사를 나오더라도 여전히 대항력을 유지할 수 있게 해둔 것입니다.

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한 마디로 '임차권등기는 보증금을 못 받았는데 이사를 나와야 하는 경우, 대항력을 유지하기 위해 하는 것'입니다. 즉 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 반드시 임차권등기를 하어야 합니다.

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임차권등기는 다음의 요건을 갖추어야 할 수 있습니다.

• 임대차계약이 종료되었을 것(만기 도래 또는 해지)

• 보증금을 반환받지 못했을 것

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따라서 임대인이 만기가 도래해도 보증금을 반환하지 않을 것이 분명하다고 하더라도 만기가 도래하기 전에는 임차권등기를 설정하기 어렵습니다.

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임차권등기를 설정하려면 먼저 임차주택 소재지의 관할 법원에 임차권등기명령신청서를 제출하여야 합니다.

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이때 신청서에는 임대차계약일자, 임대차보증금, 전입신고일자, 임차범위, 점유개시일자(이사를 들어온 날), 확정일자를 모두 기입하여야 합니다.

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그리고 임차권등기명령을 신청하는 이유를 기재하여야 하는데요. 임대차계약을 체결하였고, 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있다는 취지를 기재하여야 합니다.

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그리고 인지대, 송달료, 등록면허세와 등기수수료 등까지 무사히 납부하고 나면 법원이 주택임차권등기 결정을 내리게 됩니다.

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이후 법원은 위 결정을 등기소에 촉탁하고, 등기소는 해당 주택의 등기부에 주택임차권등기를 기입하게 되는 것입니다.

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임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생합니다.

(단, 2023. 7. 19.부터는 임대인에게 고지하지 않아도 임차권등기 집행이 가능하므로 등기부 기입 시점만 확인하면 됩니다.

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대개 결정에 의하여 임차권등기명령이 이루어지므로 법원이 임대인에게 고지를 한 것까지 확인한 후 이사를 가야 대항력을 그대로 유지할 수 있습니다(2023. 7. 19.부터는 등기부에 기입된 것만 확인해도 됩니다).

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임대인은 임차권등기가 설정되는 것을 극도로 싫어합니다. '내가 보증금을 안 돌려준다고 한 것도 아니고, 새로운 세입자가 구해지면 돌려준다고 했는데 왜 내 건물 등기부까지 더럽히는 거야'라는 생각을 하는 것이지요.

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그렇다보니 임대인은 임차인에게 임차권등기를 해제해달라고 촉구하는 경우가 많습니다. 특히 일부 임대인은 임차인에게 '임차권등기를 말소하면 바로 보증금을 반환해주겠다'라고 말하기도 하는데요. 결코 여기에 현혹되셔서는 안됩니다.

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임차권등기를 말소해버리고 나면 이미 이사를 나온 임차인은 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 이 상태에서 임대인이 약속을 어기고 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 보증금은 보증금대로 돌려받지 못하고 대항력과 우선변제권까지 잃는 최악의 사태를 맞딱드리게 됩니다.

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대법원은 임대인이 보증금을 반환한 '후'에 임차인이 임차권등기를 말소하면 된다고 명확하게 판시하고 있습니다.

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따라서 임차권등기는 반드시 임대인으로부터 확실히 보증금을 반환받은 이후에 해제하셔야 합니다.

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임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조치일뿐 법원이 임대인에게 보증금을 반환하라고 명령하는 절차가 아닙니다. 따라서 임대인이 임차권등기가 설정되었음에도 불구하고 여전히 보증금을 반환하지 않고 있다면 이제는 보증금반환청구 소송을 고민하셔야 할 때입니다.

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임차인은 보증금반환청구 소송에서 반드시 승소합니다. 그리고 승소 후에는 보증금반환청구소송에 들어간 변호사보수까지도 임대인에게 충분히 회수할 수 있습니다.

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보증금반환을 촉구하는 내용증명의 발송, 임차권등기 설정, 보증금반환청구소송 및 변호사보수 회수 절차는 임차인의 보증금을 지키기 위한 하나의 세트라고 생각하시면 됩니다.

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그러므로 보증금 반환을 지체하는 임대인으로 인해 임차권등기를 고민하고 계신다면, 모든 절차를 한꺼번에 진행할 수 있는 부동산 전문 변호사와 상의하시기 바랍니다. 법률사무소 아란에서는 당소에서 내용증명과 임차권등기를 진행하신 의뢰인께서 보증금반환청구 소송을 제기하실 경우 수임료의 일부를 할인해 드리고 있습니다.

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보증금 반환의 진정한 전문가, 법률사무소 아란 대표 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.