안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세 계약기간 중에 예기치 못하게 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다.
오늘은 전세 집주인이 변경되었을 때
어떤 경우에 세입자가 승계를 거부하여야 하는지
승계를 거부하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지
승계를 거부할 경우 세입자에게 어떤 리스크가 발생하는지
살펴보겠습니다.
보편적으로는 집주인이 바뀌어도 임차인의 지위에는 영향이 없습니다.
보편적인 경우에는 집주인이 바뀐다고 하더라도 임차인에게 크게 문제가 되지는 않습니다.
주택임대차보호법에 따라 임차인이 대항력을 갖춘 경우라면 바뀐 집주인이 기존의 임대인의 지위를 승계하기 때문이지요.
※ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
전세금 대비 매매가가 높다면, 집주인 변경에 신경쓰지 않아도 됩니다.
내 집의 매매 시세가 내 전세 보증금보다 높다면, 세입자는 집주인이 변경되었다고 해서 별달리 신경쓰지 않아도 됩니다.
집주인이 바뀌었건, 바뀌지 않았건 관계없이 세입자는 최악의 경우 내가 살던 집을 경매로 넘어가면 1순위로 보증금 전액을 받아낼 수 있으니까요.
전세금 대비 매매가가 낮다면, 집주인의 재산 상태에 따라 보증금 반환이 크게 달라집니다.
반대로 전세금 대비 매매가가 낮은 집이라면, 집주인 변경은 세입자에게 지대한 영향을 미칩니다.
속칭 '깡통전세'의 경우, 내가 사는 집의 매매가 만으로는 전세금을 반환할 수 없으므로 집주인이 따로 돈을 조달해 와야만 세입자의 전세금을 무사히 반환할 수 있습니다.
따라서 집주인이 따로 돈을 조달해올 능력, 집주인의 경제적인 능력이 대단히 중요합니다.
예를 들어 내 전세금이 1억 원인데 매매가가 8천만 원인 경우를 가정해볼까요?
집주인은 내가 살던 집을 팔아서(또는 경매를 해서) 8천만 원을 조달하고, 자기 돈 2천만 원을 더해야 세입자에게 전세금을 반환할 수 있습니다.
이 때 집주인이 나머지 2천만 원을 문제없이 융통해 올 능력이 있다면 세입자는 안전하게 전세금을 지킬 수 있습니다.
그러나 집주인에게 2천만 원을 융통해 올 능력이 없다면 세입자는 그만큼 보증금을 받기가 어려워집니다.
따라서 깡통전세에서는 집주인 변경이 세입자의 전세금 회수 가능성과 직결됩니다.
집주인이 매매를 하고 전세금 채무를 회피하려 한다면, 기존 집주인을 잘 공략하여야 합니다.
요즘 전세금 반환 관련 상담을 진행하다보면 집주인이 '집을 팔아서 전세금을 돌려주겠다'라고 말하는 경우가 허다 합니다.
집주인 입장에서 보면 어차피 매매가와 전세가가 별 차이가 없는 집이라면, 집을 판 다음 전세금도 그 매수인에게 떠넘길 수 있기 때문입니다.
이렇듯 집주인이 위와 같이 집을 팔아 전세금 채무를 회피하려는 행태를 보인다면, 아직 이 집주인에게는 남아있는 재산이 있을 가능성이 큽니다.
왜냐하면 집주인이 매매를 시도해가며 전세금 채무를 회피하려 한다는 것은 집주인에게 지켜야 할 다른 재산이 있다는 의미일 수 있기 때문입니다.
※ 지켜야 할 다른 재산이 없다면 굳이 번거롭게 매매를 하고 말고 할 것도 필요도 없을테니까요.
따라서 지금 집주인의 재산상태가 나쁘지 않다고 판단된다면, 세입자는 집주인이 집을 팔려고 시도할 때부터 미리 집주인에게 '집주인이 변경되더라도 나는 전세 승계를 거부하고 기존 집주인에게 전세금을 받겠다'라는 입장을 확실하게 보여주는 것이 낫습니다.
이미 집이 팔렸다면, 기존 집주인과 현재 집주인 중의 1명을 선택하여야 합니다.
아무리 세입자라 해도 집주인이 집을 파는 것 자체를 막을 방법은 없습니다.
만약 이미 집이 팔린 경우라면, 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환하라고 할 것인지, 아니면 현재 집주인에게 전세금을 반환받을 것인지를 선택하여야 합니다.
현재 집주인을 선택할 경우, 세입자는 만기가 될 때까지 기다렸다가, 현재 집주인에게 보증금을 반환하라고 요구하면 되니 특별한 점이 없습니다.
반면에 기존 집주인을 선택하여 전세금 반환을 요구하려는 경우에는 아래의 사항을 유념하셔야 합니다.
1. 빠른 시일 내에 임대인 지위 승계를 거부한다는 통지를 해야
먼저 기존 집주인에게 '매수인이 임대인 지위를 승계하는 것을 거부한다. 그러니 기존 집주인이 보증금을 반환하라'라는 내용을 정확하게 통지하여야 합니다.
임대인 승계 거부는 집주인이 바뀌었다는 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에만 할 수 있습니다.
그러므로 시간을 끌다가는 기존 집주인을 선택할 기회 자체를 잃을 수도 있으므로 신속하게 움직이셔야 합니다.
2. 보증금 반환청구 소송 제기
세입자가 전세 승계를 거부할 경우, 기존 집주인이 '알겠습니다'라며 전세금을 반환하는 경우는 매우 드뭅니다. 왜냐하면 기존 집주인은 '집을 판다 = 전세금 채무에서 벗어난다'라고 생각하고 있기 때문입니다.
이렇듯 기존 집주인이 보증금 반환을 거부할 경우, 세입자는 기존 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 보증금을 받아내야 합니다.
이 소송에서 세입자는 반드시 승소할 것입니다. 대법원 판례는 '집주인이 바뀌면 세입자가 승계를 거부할 수 있다'라는 확고한 태도를 보이고 있기 때문입니다.
3. 기존 집주인을 선택하더라도 계속 거주는 가능
세입자가 임대인 지위 승계를 거부하고 기존 집주인을 선택한다고 하더라도, 세입자는 전세금을 받아낼 때까지 계속해서 전셋집에 거주할 수 있습니다.
세입자에게는 대항력이 있으므로 현 집주인에게 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있기 때문인데요.
세입자는 '건물인도의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로 기존 집주인으로부터 보증금을 받기 전까지는 이사할 수 없다'라고 주장할 수 있습니다.
4. 기존 집주인을 선택하는 경우의 리스크
단, 기존 집주인을 선택할 때에는 반드시 신중한 접근이 필요합니다.
세입자가 기존 집주인을 선택하는 순간 내 전셋집에 대한 경매를 신청할 권리를 포기하는 것과 같기 때문입니다.
내 전셋집의 소유자는 이미 바뀌었기 때문에, 기존 집주인을 상대로 승소 판결을 받는다 하더라도 현 집주인 소유인 내 전셋집에 대해서는 경매를 신청할 수 없으니까요.
따라서 기존 집주인을 선택했는데, 알고 보니 기존 집주인에게 아무런 재산도 남아 있지 않을 경우 세입자의 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있습니다.
기존 집주인으로부터 도저히 보증금 회수가 어려운 경우라면 현 집주인을 상대로 다시 소송을 걸어 보증금을 받아낼 수 있습니다만, 이 경우 세입자는 복잡하고 어려운 소송을 하여야 하는 것이 현실입니다.
단호한 결단이 필요할 때입니다.
오늘의 포스트 요약하자면 다음과 같습니다.
세입자가 원할 경우, 얼마든지 임대인 지위 승계를 거부할 수 있다.
임대인 승계를 거부하고 기존 집주인에게 전세금을 받을 수 있다.
단, 기존 집주인을 선택하면 현재 집에 대한 경매는 할 수 없다.
임대인 지위 승계 거부는 신중하여야 한다.
내 전셋집의 매매가격이 전세금보다 높다면, 세입자는 굳이 임대인 지위 승계를 거부할 필요가 없습니다.
그러나 매매가격이 전세금보다 낮고, 기존 집주인의 재산상태가 바뀐 집주인보다 훨씬 낫다고 판단된다면 세입자는 기존 집주인을 선택하는 단호한 결단을 내려야 합니다.
실제로 법률사무소 아란에서는 의뢰인과의 충분한 의사소통 끝에 기존 집주인을 선택하여 전세금 반환 청구 소송을 제기하여, 전세금 전액을 회수한 사례를 수행해 왔습니다.
전세 집주인 변경, 승계거부 후 보증금 받아낸 사례 | 로톡
그러므로 내가 살던 전셋집의 집주인이 변경되었다면, 임대인 지위 승계를 받아들일 것인지 거부할 것인지에 대해 충분한 법률상담을 받아보시기 바랍니다.
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