안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
임대차계약의 만기를 앞두고, 임대인이 실제로 거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절하는 경우가 참 많습니다.
이렇듯 임대인이 실거주를 주장할 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 거절당할 수밖에 없는 입장에 놓입니다.
그런데 실거주하겠다던 임대인이 추후 실거주하기는커녕 제3자에게 매매나 임대를 한 것으로 드러난다면, 임차인 입장에서는 '속았다'라는 생각이 들 수밖에 없는데요.
이렇듯 실거주하겠다던 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대나 매매를 한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
오늘은 임대인이 실거주 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절한 다음, 제3자에게 매매를 하여 손해배상책임을 지게 된 사건의 실제 판결을 살펴보겠습니다.
대구지방법원 2025. 6. 11. 선고 2024나300783 판결
원고와 피고 사이의 임대차계약
원고(임차인)와 피고(임대인)는 이 사건 아파트에 대하여 아래와 같이 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금 1억 원
임대차기간 2020. 2. 18. 부터 2022. 2. 25.까지
임차인의 갱신요구, 임대인의 거절
2021. 10. 19. 임차인은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구했습니다.
그러자 임대인은 '직계가족이 실거주하겠다'라는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절했습니다.
임차인의 이사, 전세금 대출
이에 임차인은 인근의 새로운 아파트에 대해 아래와 같이 신규 임대차계약을 체결하였습니다.
보증금 1억 6천만 원
임대차기간 2022. 1. 28.부터 2024. 1. 27.까지
이 과정에서 임차인은 은행으로부터 8천만 원을 연 2.4%의 금리로 대출받았습니다(2023. 8. 30.부터 연 2.7%로 인상)
그리고 임차인은 대출받은 8천만 원 중 6천만 원을 신규 임차 아파트의 임대차보증금 지급에 사용했습니다.
이 사건 아파트의 전세 시세 상승
한편 임차인이 새로 이사할 집에 대한 임대차계약을 체결할 당시, 이 사건 아파트 단지의 전세보증금 시세는 5,250만 원에서 6천만 원 가량 상승한 상태였습니다.
임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 매도
이후 임대인은 이 사건 아파트에 실거주하지 않았고, 제3자에게 바로 매도하였습니다.
임차인의 손해배상청구
임차인은 임대인이 실거주하겠다는 이유로 갱신요구를 거절한 후, 실거주하지 않고 제3자에게 매도한 데에 대해 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
임대인의 변명
그러자 임대인은 자신의 아들이 이 사건 아파트 근처에 있는 학교로 진학할 가능성이 높아 실거주하려고 하였지만, 아들이 진학을 포기해서 이 사건 아파트에 입주하지 않았다는 등의 변명을 늘어놓았습니다.
법원의 판결
이 사건에서 법원은 임대인이 "임대인에게 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 존재하였으나 객관적인 사정변경으로 실제 거주할 수 없게 된 정당한 사유가 있었다고 인정하기 부족하다"라고 판단하였습니다.
이에 임대인은 "부당하게 임대차계약 갱신을 거절하여 임차인의 정당한 계약갱신요구권을 침해하는 불법행위를 하였으므로, 임대인은 임차인에게 이로 인한 손해를 배상할 책임을 진다"라고 판단하였습니다.
나아가 법원은 임대인은 임차인에게 아래의 금액을 배상하라고 명했습니다.
이사비 : 130만 원
에어컨 이전비 : 27만 원
중개수수료 : 약 50만 원
대출이자, 보증료, 인지세 : 약 300만 원(임차인이 대출받은 8천만 원 중, 신규 임대차 보증금으로 들어간 6천만원에 대한 대출이자를 인정)
도시가스설치비 : 1만 원
단, 법원은 임차인이 대출받은 금액 중 임대차보증금으로 사용되지 않은 나머지 2천만 원에 대한 대출이자, 입주청소비와 신규 임대차로 인한 가구 구입비까지는 손해배상금액으로 인정하지 않았습니다.
실거주 사유로 계약갱신청구권 거절 후 제3자에게 매도한 경우, 손해배상책임을 집니다.
주택임대차보호법에서 계약갱신요구권을 도입한 이유는 그만큼 임차인의 주거권이 반드시 보장받아야 할 기본권이기 때문입니다.
다만 임차인의 주거권만 너무 강조하게 되면 임대인의 재산권이 침해되기 때문에 임대인이 '실거주하려는 경우' 등 제한적인 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 길을 열어둔 것입니다.
그런데 이와 같은 법률의 의도를 무시한 채, '실거주'를 핑계로 삼아 임대인의 갱신요구를 거절한 다음 '매도'를 하는 임대인이 참 많습니다.
그러나 오늘 소개드린 판결에서 보신 것과 같이 임대인이 실거주하겠다는 사유로 임차인의 갱신요구를 거절한 다음 매도를 한 경우, 임대인은 자신의 부당한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다는 점을 유념하셔야겠습니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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