안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
작년부터 보증금을 반환받지 못하는 임차인의 수가 급증하고 있습니다. 저희 사무소에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다며 사건을 의뢰하시는 경우가 부쩍 늘었는데요.
보증금을 받지 못하는 임차인의 최초로 법원을 통해 진행하는 절차는 바로 임차권 등기 명령을 신청하는 것입니다. 임차권등기명령은 반드시 이사 전에 신청을 하셔야 하는데요.
임차권등기명령 이사 전에 해야되는 이유 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
그렇다면 임차권등기를 받은 이후에 언제부터 이사를 해도 되는 걸까요? 오늘은 2023. 7. 개정된 주택임대차보호법을 토대로 임차권등기 후 이사 날짜에 대해서 살펴보겠습니다.
* 이 글은 2023. 7. 19. 이후에 임차권등기를 하거나, 2023. 7. 19. 이전에 임차권등기 결정은 나왔으나 2023. 7. 19.까지 임대인에게 임차권등기가 송달되지 않고 있었던 사건에 대해서 적용됩니다. 즉 2023. 7. 18. 전에 임차권등기를 신청하여 임대인에게 고지까지 완료된 사건에 대해서는 적용되지 않는다는 점을 유의하시기 바랍니다.
임차권등기는 대항력을 유지하기 위해 신청하는 것입니다.
대항력 : 바뀐 소유자에게도 '임차인이다!'라고 대항할 수 있는 힘
대항력은 쉽게 설명하자면, 임차인이 사는 집이 매매나 경매 등으로 소유자가 바뀌더라도 임차인이 바뀐 소유자에게 '나는 이 집의 임차인이야'라고 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
임대차가 '공시'되어야 대항력을 논할 수 있음
이렇듯 임차인이 자신과 계약을 체결한 집주인이 아닌 바뀐 소유자에게까지 임대차계약의 효력을 주장하려면 그 바뀐 소유자가 보았을 때에 '아! 이 집에는 임차인이 있구나'라는 사실을 알 수 있었어야 합니다. 이렇듯 임차인이 있다는 사실을 알리는 것을 바로 '공시'라고 합니다.
그렇다면 임차인이 임대차에 대해서 공시하는 방법은 무엇이 있을까요?
가장 간단한 방법은 등기부에 '이 집에 임차인이 있다'라고 기재를 하는 것입니다. 하지만 우리 나라에서 임대차계약을 체결하면서 등기를 하는 경우는 거의 없지요. 그렇다고 무턱대고 임차인의 임차권을 보장하지 않을 수도 없는 노릇입니다.
이에 주택임대차보호법에는 임차인이 임대차를 공시하기 위한 다른 방법을 마련해두었습니다. 그것이 바로 이사와 전입신고입니다. 임차인이 전입신고를 하고, 그 집에 실제로 살고 있다면 그것보다 더 정확한 공시 방법은 없기 때문입니다. 참고로 여기에 확정일자까지 부여받으면 경매에서 대항력을 취득하게 됩니다.
한마디로 임차인은 이사와 전입신고를 마치면 대항력을 취득하게 되고, 그 상태를 유지하게 되면 대항력을 계속해서 유지하게 되는 것입니다.
이사를 가면 '공시'를 못하게 되는데, 이때에는 임차권등기를 하여야 함
그런데 만약 임차인이 만기가 되어서 이사를 가야 하는 상황이라면 어떨까요?
아무 대책없이 임차인이 이사를 해버리면 제3자가 보았을 때에 그 집에 임차인이 있다는 사실을 알 수 없게 되겠지요? 이렇게 되면 임차인은 대항력을 잃게 됩니다.
이러한 사태를 대비하기 위해 주택임대차보호법에서는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기를 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이사를 하거나 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 임차권등기를 함으로써 대항력을 유지할 수 있는 길을 열어둔 것입니다.
임차권등기의 효력발생 시기
그렇다면 임차권등기를 통해 대항력을 발생시키는 시점, 즉 임차권등기의 효력발생시기는 언제일까요?
2023. 7. 18. 전 임차권등기명령이 임대인에게 송달된 경우 - 임대인에게 송달된 시점
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조는 2023. 7. 18. 전까지는 임차권등기명령은 결정을 받으면 그 결정을 임대인에게 고지한 때에 효력이 발생한다고 규정하고 있었습니다.
따라서 2023. 7. 18. 전에 임차권등기명령이 내려진 경우에는 임차권등기는 임대인에게 그 결정문이 송달된 때에 임차권등기의 효력이 발생되어 왔습니다.
그런데 일부 사건에서 임대인에게 임차권등기명령 송달이 지연되어, 임차인이 임차권등기 결정을 받았음에도 불구하고 임차권등기의 효력이 발생되지 않는다는 문제가 있엇습니다.
이러한 점에 대해서 지속적으로 문제가 제기된 결과, 2023. 4. 18. 주택임대차보호법이 개정되었습니다. 개정된 법률은 2023. 7. 19.부터 적용되는데요.
2023. 7. 19. 임차권등기명령 후 결정문 송달중이거나, 2023. 7. 19. 이후 임차권등기가 나온 경우
- 등기부에 기입된 시점 또는 임대인에게 송달된 시점 중 빠른 날
개정된 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제292조 제3항에 따라 따라서 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행하는 것, 즉 임차권등기를 등기부에 기입하는 것이 가능해졌습니다. 아울러 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조 제3항은 등기가 된 때에 임차권등기의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.
그리고 개정법은 2023. 7. 19.부터 시행되었고(2023. 10. 19.부터 시행될 예정이었으나, 시행 시기가 앞당겨졌습니다). 부칙에 따라 2023. 7. 19. 전에 임차권등기명령이 내려져 송달이 진행 중이었던 사건에 대해서도 적용됩니다.
실무상 임차권등기 결정문을 임대인에게 송달하지 않고 임차권등기가 진행되는 경우가 대부분이므로, 2023. 7. 19. 이후부터는 임차권등기가 등기부에 기입된 시점에 임차권등기의 효력이 발생된다고 생각하면 간단합니다.
따라서 2023. 7. 19. 이후 사건이라면 임차권등기가 등기부에 기입된 때 후에 이사를 하면 됩니다.
한마디로 임차권등기가 등기부에 기입되면 그 이후에는 이사를 해도 됩니다.
이제 임차권등기가 등기부에 기입된 것만으로도 임차인은 대항력을 유지할 수 있게 되었습니다. 굳이 임대인에게 송달될 때까지 시간을 허비하며 기다릴 필요가 없게 된 것입니다.
임차권등기가 되었는지 여부는 대법원 나의 사건검색에서 내 사건 번호를 확인하여 등기 촉탁이 되었는지를 확인한 다음, 인터넷등기소에서 등기부를 열람함으로써 확인하실 수 있습니다.
위와 같은 내역을 확인하셨다면 이제는 마음 편히 이사를 하셔도 됩니다. 대항력을 유지할 수 있으니까요.
임차권등기 후, 이사까지 마쳤다면 이제 보증금에 더해 지연손해금까지 받을 수 있습니다.
임차인이 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 무조건 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인은 임대인에게 임대목적물을 인도한 날의 다음 날, 즉 이사를 나간 다음 날부터 임대인에게 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
다만 무턱대고 이사를 가게 되면 대항력을 상실하는 대단히 위험한 사태가 초래되기 때문에, 결국 임차인은 지연손해금을 못받을지라도 임차권등기가 될때까지는 이사를 하지 않고 기다리게 됩니다.
마침내 임차권등기가 등기부에 기입되었다면, 즉시 이사를 하고 그 다음날부터는 보증금에 더해 지연손해금을 집주인에게 청구하여 받아낼 수 있습니다.
이 때의 지연손해금은 민법상 법정이율인 연 5%가 원칙입니다. 다만 임차인이 보증금 반환 청구 소송을 제기하였다면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금을 받을 수 있습니다. '소송까지 제기당했으면 빨리 보증금을 반환해야지'라는 취지가 반영된 것입니다.
새로운 임차인을 구할 가능성을 판단해본 다음, 소송 제기를 결정하시기 바랍니다.
비록 만기에 맞추어 보증금을 반환받지는 못하였으나, 조만간 새로운 임차인을 구할 가능성이 있다고 판단된다면 성급히 소송을 제기하는 것보다는 조금 기다려보시는 것도 좋은 방법입니다.
그러나 등기부에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는 경우, 임대인이 연락이 되지 않거나 나몰라라 하는 경우, 임대인이 시세 대비 턱없이 높은 전세금으로 새로운 임차인을 찾고 있는 경우라면 몇달 기다린다고 해서 새로운 임차인이 구해질 가능성이 매우 낮습니다.
이럴 때는 막연히 희망을 갖고 기다리시기보다는 하루 빨리 소송을 제기하시는 편이 좋습니다. 그래야 보증금에 연 12%의 지연이자까지 받아낼 수 있을 뿐만 아니라, 보증금 반환의 시기를 최대한 앞당길 수 있습니다. 아울러 최악의 경우 경매까지 진행하여야 하기 때문에 1~2년의 시간이 훌쩍 지나갈 수 있기 때문에 경매 진행이 예상되는 경우에는 신속하게 소를 제기하셔야 합니다.
임차인에게는 당연히 만기가 도래하면 보증금을 반환받을 권리가 있습니다. 임대인이 말도 안되는 주장을 하며 보증금을 반환하지 않는다면, 진짜 전문가와 상담하셔서 임대인에게 법의 힘을 보여주시기 바랍니다.
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