안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
2023~2024년경부터 전세 계약이 만료되었음에도 불구하고 전세 보증금을 돌려받지 못해 애를 먹는 임차인이 참으로 많습니다.
이렇듯 임차인이 만기가 지났음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못했을 때, 임차 주택과 관련하여 발생하는 관리비를 누가 부담하여야 하는지를 두고 임대인과 임차인 사이에 갈등이 발생하는 사례가 많은데요.
오늘은 전세 만기에도 불구하고 보증금 반환이 지체되었을 때, 관리비를 부담하는 주체가 누구인지에게 대해서 살펴보겠습니다.
[요약]
임차인이 임대인에게 건물을 인도했다면 : 임대인이 내야 한다.
임차인이 임대인에게 건물을 인도하지 않았다면 : 임차인이 내야 한다.
단, 임차인이 건물을 인도하지는 않았지만 실제로 거주하지는 않고 있다면 : 임대인이 내야 한다.
원칙적으로 관리비는 임차인이 내야 합니다.
관리비는 임차물을 사용 수익함에 따라 발생하는 비용입니다. 따라서 그 임차물을 사용 수익하는 사람이 부담하는 것이 일반적입니다.
따라서 임대차계약서에서 달리 관리비를 임대인이 부담한다고 규정하지 않는 한, 임차인이 관리비를 부담하여야 합니다.
부산지방법원 2023. 4. 21. 선고 2022나45005 판결에서도 "통상적인 임대차계약에서 관리비는 그 임대차목적물의 사용, 수익의 주체인 임차인이 부담하는 것이 일반적이다"라고 판시하고 있기도 합니다.
관리비 미납시, 보증금에서 공제당할 수 있어 주의가 필요하지요.
임차인이 관리비를 납부하지 않을 경우, 임대인은 보증금을 반환할 때에 미납된 관리비를 공제하고 나머지 금액만을 반환할 수 있습니다. 이는 대법원의 확립된 판례이기도 합니다.
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다. 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 2005다8330 판결).
=> 임차인이 연체한 관리비가 있으면 임대인은 그 연체 관리비 채권에 대해 주장·입증하여 보증금에서 공제할 수 있다는 뜻입니다.
하지만! 보증금 반환이 지체되는 경우에는 사용 수익 여부에 따라 관리비 부담 주체가 달라집니다.
간혹 만기가 되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 관리비도 내지 않아도 된다고 생각하시는 경우가 있습니다.
그러나 이 말은 반은 맞고 반은 틀립니다.
임차인이 임차 목적물을 계속 사용수익하는지 여부, 즉 계속 거주하는지 여부에 따라 결론이 달라지기 때문입니다.
임차인이 이사를 갔다면(인도를 했다면), 관리비는 임대인이 부담
보증금을 반환받지 못했으에도 불구하고 임차인이 이사를 갔다면, 관리비는 당연히 임대인이 부담합니다.
관리비는 사용수익하는 사람이 납부하는 것이 원칙인데, 이사를 갔다면 임차인이 더이상 사용수익하지 않는다는 점이 명확하니까요.
임차인이 이사를 가지 않았다면(인도를 하지 않았다면), 관리비는 임차인이 부담
임차인이 보증금을 반환받지 못해 할 수 없이 임차 목적물에 계속 거주하고 있다면 그 관리비는 임차인이 납부해야 합니다.
이유가 어찌되었건 간에 임차인이 해당 건물을 사용수익 하고 있는 것은 사실이고, 관리비는 사용 수익하는 사람이 납부하는 것이 원칙이니까요.
임차인이 인도를 하지는 않았지만, 사용수익하지는 않는다면 관리비는 임대인이 납부해야
그런데 임차인이 대항력 유지를 위해 임대인에게 인도를 하지는 않았지만, 실질적으로는 이사를 갔기 때문에 더이상 건물을 사용수익하지 않는 경우가 있습니다.
※ 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 어쩔 수 없이 이사를 하여야 하는 경우, 임차인은 대항력을 유지하기 위해서 1. 임차권등기를 하는 방법, 2. 임차권등기를 하지 않고 점유와 전입신고를 유지하는 방법 둘 중 하나를 선택하게 되는데요. 그 중 두 번째 방법을 선택한 경우입니다.
대법원은 임차인이 보증금을 반환받지 못해서 사용수익은 하지 않으면서 점유만 계속하고 있는 경우에는 임대인이 관리비를 부담하여야 한다는 점을 분명하게 판시하고 있습니다.
따라서 대항력 유지를 위해 실질적으로는 사용수익 하지 않으면서 형식상으로 점유만을 유지하는 경우라면, 임차인은 관리비를 납부하지 않아도 됩니다.
오늘은 보증금 반환 지체시 관리비 부담 주체에 대해서 알아보았는데요. 만기 후 전세보증금에 대한 지연이자를 누가 부담하는지에 대해서도 궁금하신 분은 아래의 포스트 읽어보시면 도움이 되겠습니다.
전세 보증금 지연이자, 만기만 지나면 받을 수 있다? | 로톡
보증금 미반환 상태에서 이사를 하여야 하는 경우라면, 충분한 대비를 갖추시기 바랍니다.
임대차계약의 종료에도 불구하고 보증금을 반환받지 못했을 때, 다수의 임차인은 자의 반 타의 반으로 계속 거주하면서 보증금 반환을 기다리는 방법을 택하곤 합니다.
그러나 일부 임차인의 경우, 피치못할 사정으로 반드시 이사를 하여야만 하는 경우가 있는데요.
이럴 때 정확한 법률지식 없이 무턱대고 이사를 감행했다가는 대항력을 잃는 큰 참사가 발생할 수 있습니다.
따라서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 하여야 한다면,
1) 이사를 하기 전에 내가 주의하여야 할 사항은 무엇이고,
2) 임차권등기를 하는 것과 하지 않는 것 중에 무엇이 나은지,
3) 다음 세입자를 구하라는 명목으로 임대인에게 비밀번호를 알려주어도 될 것인지,
4) 관리비와 지연이자 등은 누가 부담하게 될 것인지
등에 대해서 충분한 법률상담을 받아보시기를 권유드립니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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