안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
제 임대차계약서에는 만기 전 퇴실하게 되면 임차인이 복비를 부담한다고 쓰여 있어요.
묵시적 갱신 계약을 중도에 해지하는 때에도 제가 복비를 부담해야 하나요?
오늘은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 다음, 그로부터 2년이 지나기 전에 임차인이 임대인에게 중도해지를 통보하였을 때 새로운 임차인을 구하기 위한 복비를 누가 부담하여야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
결론부터 말씀드리자면, 복비는 임대인이 부담하여야 합니다.
그럼 그 이유를 살펴볼까요?
만기 전 퇴실시, 임차인이 중개수수료를 부담하기로 하는 특약을 하는 경우가 많습니다.
임대차계약을 체결하면서 임대인과 임차인은 임대차계약서를 작성할 때 '만기 전에 임차인의 사정으로 이사를 할 경우, 다음 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 임차인이 부담한다.'라는 취지의 특약을 작성하는 경우가 많습니다.
이 특약은 계약서상 정해진 만기가 도래하기 전에, 임차인의 사정으로 일방적인 중도 퇴실을 통보하는 경우에 적용되는 것입니다.
임차인에게 일방적으로 계약을 종료시킬 권리가 없는 상태에서, '다음 세입자를 구하기까지의 비용을 임차인이 부담하는 조건으로 중도 퇴실이 가능하다'라는 의미로 이해할 수 있습니다.
묵시적 갱신의 중도해지는 일방적인 만기 전 퇴실과는 다릅니다.
묵시적 갱신의 중도해지는 임차인에게 계약을 중도에 해지할 권리가 있다는 점에서 일방적인 퇴실 통보와는 다릅니다.
주택임대차보호법은 묵시적 갱신의 경우, 임차인에게 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하고 있기 때문입니다.
그리고 위와 같은 임차인의 해지권은 절대적으로 보호받는 권리이므로, 이 해지통보를 하지 못하게끔 임차인에게 부담을 주는 행위는 법률상 허용되지 않습니다.
중도 해지 통보를 할 수 있는 임차인에게, 다음 임차인을 구할 복비를 내놓으라고 하는 것은 당연히 임차인에게 부담을 주는 행위에 해당하겠지요?
따라서 묵시적 갱신 계약의 중도해지를 통보하는 임차인에게 복비를 부담시키는 약정은 허용되지 않습니다.
한 마디로 임대인이 중개수수료(복비)를 부담하여야 합니다.
아래의 판례들에서도 묵시적 갱신의 경우, 임차인이 계약해지를 통보했을 때 신규 임차인을 구하기 위한 중개수수료는 임대인이 스스로 부담하여야 할 몫이라는 점을 분명히 하고 있습니다.
임대인이 복비를 부담한다는 판례
수원지방법원 2025. 1. 8. 선고 2024가단565083 판결
주택임대차보호법 제6조의2에서는 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정하고 있고, 같은 법 제10조에서는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있는데, 이 부분 중개수수료는 이 사건 부동산 소유자인 피고가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 때의 중개보수료로 그 돈의 성격상 기존 임차인인 원고가 부담할 성격의 돈이 아니어서 그 부담을 정하는 것은 임차인의 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 해지권 행사에 대한 제한으로 보이므로, 이는 같은 법 제10조에 따라 임차인에게 불리한 규정으로 무효라고 할 것이다.
=> 임대인이 임차인에게 반환하여야 할 보증금에서 중개수수료를 공제해야 한다고 주장했지만, 중개수수료는 임대인이 부담할 돈이지 임차인이 부담할 성격의 돈이 아니라는 이유로 임대인의 주장을 배척함
서울중앙지방법원 2024. 7. 18. 선고 2023가합64568 판결
이 사건 임대차계약이 2차 갱신에 따라 묵시적으로 갱신된 상태에서 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 원고가 피고에게 계약해지를 한 것으로 일반적인 중도 퇴실의 경우와 차이가 있는데, 원고가 제출한 증거만으로 이러한 경우에도 원고가 피고에게 중개수수료 상당액을 지급하였다는 합의가 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 항변은 이유 없다.
=> 임대인은, 임차인의 중도 퇴실로 인하여 발생하는 부동산 중개수수료 전액을 임차인이 부담하여야 한다고 주장했지만 묵시적 갱신의 중도해지는 일반적인 중도 퇴실과는 다르다는 이유로 임대인의 주장을 배척함
서울서부지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가단202573 판결
이 사건 임대차계약이 2022. 4. 19. 묵시적으로 갱신된 사실은 앞서 본 바와 같고, 그 경우 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 위 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 이 사건 특약사항을 적법한 해지의 경우에도 적용하는 것은 적법한 해지권의 행사에 대하여 별도의 채무를 발생시켜 임차인에게 불리하여 주택임대차보호법 제10조의 취지에 반하는 것으로서 허용될 수 없고, 원고의 2022. 11. 2.자 계약해지통지에 따른 해지의 효력이 발생하기 이전에 원고가 2022. 12. 16.경 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 2023. 2. 19.에 종료하기로 합의하였으나 원고가 2023. 2. 19.자로 적법하게 계약해지를 할 수 있었던 이상 이 경우에도 이 사건 특약사항이 적용되지 않는다고 할 것이다.
=> 임대차계약서에 특약사항으로 ‘임대차 기간만료 전에 임차인 희망에 의한 계약 해지시 다음 임차인 입주전까지 차임, 관리비와 중개수수료는 임차인이 부담한다’라고 규정되어 있었지만, 이 특약은 묵시적 갱신으로 인한 해지권 행사에는 적용할 수 없다는 이유로 중개수수료를 임대인이 부담하여야 한다고 판단함
묵시적 갱신 계약을 해지한 경우, 임차인은 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다.
묵시적 갱신으로 임대차계약이 갱신되었다면, 임차인은 계약기간의 구속을 받지 않고 언제든지 해지통보를 할 수 있습니다. 그리고 이때 임차인은 복비를 부담하지 않아도 됩니다.
왜냐하면 묵시적 갱신 계약의 해지는 주택임대차보호법에 의하여 임차인에게 보장되는 권리이고, 이 권리 행사에 제약을 주는 행위는 법률상 허용되지 않기 때문입니다.
그러므로 임대인이 중개수수료를 부담하라고 요구하거든 단호하게 거절하시고, 보증금 전액을 반환할 것을 강력하게 촉구하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.