안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
전세금을 받지 못했다고 해서 전세금 대신 자신이 살던 집을 떠안고 싶어 하는 세입자는 단언컨대 단 한 명도 없습니다.
그러나 셀프 낙찰을 받는 방법 외에는 도저히 전세금을 회수할 방법이 없다면, 세입자는 울며 겨자먹기로 전세금 회수를 위해 셀프 낙찰을 받는 방법을 선택하게 됩니다. 셀프 낙찰을 받지 않고서는 거주 중인 전셋집에서 영원히 탈출할 수 없기 때문입니다.
전세금 회수가 막막할 때, 세입자는 막연히 희망만 품기보다는 자신이 처한 현실을 직시하고 현재 상황에서 가장 나은 선택지를 찾아 차근차근 밟아 나가야 합니다.
오늘은 먼저 세입자가 맞딱드려야 할 현실에 대해 설명드린 다음, 법률사무소 아란에서 수행한 사례로서 전세금 회수를 위해 임차권등기, 보증금반환청구 소송, 강제경매신청을 통해 셀프낙찰로 이어진 사례를 살펴보겠습니다.
소송을 하지 않고 전세금을 받을 방법은 없을까요?
전세금 미반환으로 인한 상담을 진행하다보면 자주 접하게 되는 질문 중의 하나입니다.
세입자 입장에서는 소송을 하지 않고 전세금을 회수하고 싶어 합니다. 이때 세입자에게는 소송에 앞서 내용증명을 보내 보는 방법이 있기는 합니다.
그러나 아파트 임대차이거나, 집주인에게 충분한 여유 자금이 있는 경우가 아닌 한 내용증명을 통해 전세금 문제가 해결되는 경우는 지극히 드뭅니다.
결국 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황에서 세입자가 전세금을 받아낼 방법은 소송을 통해 강제로 받아내는 방법만이 남게 됩니다.
경매만큼은 하고 싶지 않아요.
소송의 필요성에 대해 설명드린 다음으로 받게되는 질문입니다. 경매를 하지 않고 전세금을 회수하는 방법은 "집주인에게 다른 재산이 있는 경우"입니다.
승소 후, 집주인의 재산을 조회해 보았을 때 집주인에게 다른 재산이 있는 경우가 간혹 있기는 합니다.
그러나 전세보증금은 액수가 워낙 큰 돈이다 보니, 집주인에게 다른 재산이 있다 하더라도 그 다른 재산만으로 전세보증금 전액을 충당하기에는 턱없이 부족한 경우가 대부분입니다.
결국 세입자는 어쩔 수 없이 경매를 해야 하는 경우가 많습니다.
셀프 낙찰만큼은 절대 받고 싶지 않은데요.
전세금을 못 받아 경매를 하는 세입자 중, 셀프 낙찰을 받고 싶어 하는 세입자는 단 한 명도 없습니다.
그러나 매매가가 전세금보다 낮은 집에서는 '대항력 있는 세입자는 셀프낙찰을 받을 수밖에 없다'는 것이 뼈아픈 현실입니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
경매를 통해 집주인이 바뀐 경우, 바뀐 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 승계하게 됩니다.
따라서 바뀐 집주인이 기존 집주인을 대신해서 세입자에게 전세보증금을 반환해주어야 합니다.
경매 낙찰대금이 세입자의 전세금보다 높은 경우, 세입자가 경매 절차에서 전세금을 모두 배당받게 되므로 별 문제가 없습니다.
그러나 경매 낙찰대금이 세입자의 전세금보다 낮은 경우, 세입자는 경매 절차에서 전세금 중 일부만 배당을 받게 됩니다. 그리고 배당받지 못한 나머지 전세금은 경매 낙찰자에게 청구하게 됩니다.
낙찰받으려는 사람의 입장에서 보자면, 경매에서 아무리 싸게 낙찰을 받더라도 결국 세입자에게 전세보증금을 전액 지급하여야 한다는 결론에 이릅니다.
그렇다보니 집의 가치가 세입자의 전세보증금보다 크다고 확신이 서는 경우가 아닌 한, 대항력 있는 세입자가 있는 집은 아무도 낙찰을 받으려고 하지 않습니다.
결국 세입자가 전셋집에서 탈출하기 위해서는 셀프 낙찰을 받아 소유권을 취득한 다음, 제3자에게 매각하는 방법 등을 취할 수밖에 없게 되는 것입니다.
전세금 회수를 위해 경매 셀프 낙찰을 받은 사례
만기를 앞두고 새 임차인을 구하기 시작
의뢰인은 서울 소재 한 오피스텔의 임차인입니다. 이 사건의 임대인은 80대의 고령이었으므로, 자신의 아들을 통해 임대차계약을 관리해 왔는데요.
만기를 5개월 남짓 앞둔 날, 의뢰인은 임대인의 아들에게 '만기가 되면 이사를 가겠다'라는 의사를 밝혔습니다. 당시까지만 하더라도 임대인의 아들은 새로운 임차인을 구해 보증금을 반환하겠다고 했습니다.
갑작스러운 카드회사의 가압류
문제는 만기를 약 2개월 앞둔 어느 날, 카드회사에서 의뢰인이 살던 전셋집에 가압류를 걸었다는 점이었습니다.
공인중개사는 다음 세입자를 구하려면 가압류를 해제해야 된다고 했고, 임대인의 아들도 처음에는 가압류를 풀어 세입자를 구하겠다고 했습니다.
그러나 임대인의 아들의 약속은 지켜지지 않았고, 가압류가 있는 집에 들어오겠다는 세입자는 당연히 없었습니다.
결국 새로운 세입자를 구하지 못한 채 만기가 다가왔고, 의뢰인은 법률사무소 아란을 찾아 전세금 회수 방법을 문의하셨습니다.
보증금반환청구 소송, 임차권등기 진행
이 사건의 경우, 아래와 같은 사유로 셀프 낙찰을 받아야 할 가능성이 높은 사건이었습니다.
임대인은 80대의 고령으로 경제활동을 중단한 상태였음
카드 회사의 가압류 금액은 약 800만 원으로 비교적 소액이었음
임대인이 3개월째 800만 원의 가압류를 해제하지 못하고 있었음
이 사건의 오피스텔의 시세는 의뢰인의 전세보증금보다는 높았지만, 그 차이가 크지 않았음
이에 소송 진행 후 경매와 셀프낙찰까지 받아야 할 가능성을 설명드린 후, 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.
아울러 이 사건의 의뢰인은 반드시 이사를 하여야 하는 사정이 있었기에, 소송 중에 임차권등기까지 함께 진행하였습니다.
승소 후 강제경매 신청
의뢰인은 당연히 소송에서 승소했습니다. 문제는 승소 하였음에도 불구하고 전세보증금을 받아내기가 쉽지 않았다는 점이었습니다.
다행히 의뢰인은 처음부터 직접 낙찰받을 가능성을 염두에 두고 계셨고, 이 사건 오피스텔의 시세가 전세금보다 약간 높은 편이었기 때문에 셀프낙찰에 대한 부담도 적은 편이었습니다.
이에 재산조회 등의 절차를 거치지 않고 즉시 강제경매신청에 나섰습니다.
셀프 낙찰
이 사건 의뢰인의 전세보증금은 2억 1천만 원이었고, 경매 과정에서 확인된 이 사건 오피스텔의 감정평가액은 2억 5천만 원이었습니다.
전세금 대비 감정가가 높기는 했지만, 제3자의 낙찰을 기대하기에는 그 차이가 적은 편이었습니다. 실제로 1회 매각기일에서는 낙찰자가 나타나지 않았습니다.
이 사건의 경우, 아래와 같은 이유로 2회 매각기일에 셀프낙찰을 시도하였습니다.
최초 소 제기시부터 셀프 낙찰을 염두에 두고 있었음
전세금 대비 감정가가 높은 편이므로 직접 낙찰을 받는 데에 대한 부담이 비교적 적었음
의뢰인은 이 사건을 조속히 매듭지었으면 하는 의지가 강력했음
그 결과 의뢰인은 2회 매각기일에 전세금과 동일한 금액으로 입찰을 진행하여 셀프 낙찰을 받으셨습니다.
이후 차액지급신고서(상계신청)를 제출함으로써 경매 대금을 전세금으로 처리하였습니다.
셀프 낙찰을 받을 각오 없이 섣불리 경매를 신청하시면 안됩니다.
부동산에 대한 강제경매를 진행할 경우, 채권자는 최소 200~300만 원 가량의 비용을 지출하여야 합니다. 그 경매에서 제3자가 낙찰을 받는다면야 경매 비용을 1순위로 배당받게 되므로 아무 문제가 없습니다.
그러나 낙찰자가 나타나지 않을 경우, 채권자는 지출한 경매비용을 회수하지 못하게 됩니다.
아울러 계속해서 낙찰자가 나타나지 않는다면 최악의 경우 법원에서 "경매를 해도 남는 것이 없다"라는 이유로 경매 절차를 취소할 수 있습니다.
즉 전세금과 매매가가 얼마 차이가 나지 않음에도 불구하고 세입자가 무턱대고 경매를 신청하였다가는 최악의 경우 경매 비용을 추가로 손해보는 사태가 발생할 수도 있습니다.
그러므로 충분한 법률상담을 통해 내 사건이 셀프 낙찰을 각오하여야 할 사건인지에 대해 잘 판단해보시기 바랍니다.
유일하게 남은 길이 셀프낙찰 뿐이라면, 소송을 제기하는 단계에서부터 미리 셀프낙찰을 위한 충분한 준비를 갖추시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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