주택임대차보호법 묵시적 갱신이란? 누가 입증해야 할까? 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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임대차계약과 관련한 분쟁 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 바로 임대차기간과 관련한 분쟁입니다. 특히 최근 몇년 새에 전세값이 요동치고 있는 때에는 임대차기간을 어떻게 판단하는지에 따라 임대인과 임차인의 이익이 첨예하게 대립하게 됩니다.

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그중 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차기간을 보장받을 뿐만 아니라 3개월 전에 통지하기만 하면 자유롭게 계약을 해지할 수 있어 임차인에게 이익이 되는 측면이 많은데요.

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오늘은 묵시적 갱신이 무엇이고, 묵시적 갱신을 둘러싸고 다툼이 있을 때에 누가 입증을 하여야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.

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묵시적 갱신이란

묵시적 갱신이란(주택 기준)

첫째, 만기가 되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

둘째, 임대인 또는 임차인이 상대방에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나

셋째, 임대인 또는 임차인이 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

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만기가 도래하더라도 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 임대한 것으로 보는 주택임대차보호법상의 제도입니다.

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한 마디로, 아래 두 가지 중 어디에도 해당하지 않는다면 계약은 묵시적으로 갱신된 것입니다.

갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나

재계약을 하지 않겠다는 말을 하지 않았다는 뜻입니다.

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임대인이나 임차인 중 1명이라도 만기 6~2개월 전에 상대방에게 재계약을 하지 않겠다고 말했다면 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다.

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계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

보증금이나 월세를 조절하지 않으면 재계약을 하지 않겠다는 말을 하지 않았다는 뜻입니다.

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임대인이나 임차인 중 1명이라도 만기 6~2개월 전에 상대방에게 보증금 또는 월세를 조정해주지 않으면 재계약을 하지 않겠다고 말했다면 묵시적 갱신은 성립되지 않습니다.

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묵시적 갱신의 입증책임

묵시적 갱신은 "묵시적 갱신이 되지 않았다"라고 주장하는 사람에게 그 사실을 입증할 책임이 있습니다.

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대개 소송에서는 임차인이 묵시적 갱신을 주장하고, 임대인이 묵시적 갱신이 되지 않았다고 주장하기 때문에 임대인에게 입증책임이 있는 경우가 많습니다.

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실제로 임대인이 묵시적 갱신을 부인한다면, 자신이 만기 6개월~2개월 사이에 임차인에게 갱신을 거절하겠다는 통지 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신을 거절하겠다는 통지를 하였다는 점을 임대인이 스스로 입증해야 한다는 판결이 속속 선고되고 있습니다.

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서울서부지방법원 2017. 8. 18. 선고 2016가단251614 판결 중

임대인이 묵시적 갱신을 부정하기 위해서는 자신이 임차인에게 위 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 한 사실을 스스로 입증하여야 한다고 할 것인데, 원고가 2016. 2. 12. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후 이 사건 임대차계약의 임대차기간 만료일인 2016. 8. 10.까지 사이에 피고들에게 위와 같은 통지를 한 사실을 입증하지 못하고 있는 이상, 이 사건 임대차계약은 2016. 8. 11.경 묵시적으로 갱신되어 그로부터 2년 후인 2018. 8. 10.까지 유효하게 존속한다고 할 것이다(주택임대차보호법 제6조제2항).

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서울중앙지방법원 2022. 7. 6. 선고 2022가단5043043 판결 중

주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”고 규정하고 있다. 위 규정의 취지 등에 비추어 보면, 임대인이 묵시적 갱신을 부정하기 위해서는 자신이 임차인에게 위 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 한 사실을 스스로 입증하여야 한다고 할 것이다.

(중략)

이에 의하면 임대인인 원고가 임차인인 피고에게 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 기간 내에 갱신거절의 통지를 하였다는 점이 입증되지 않는 이상 이 사건 임대차계약은 기간만료일인 2021. 12. 10.경 묵시적으로 갱신되어 그로부터 2년 후인 2023. 12. 10.까지 유효하게 존속한다고 할 것이다.

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묵시적 갱신은 임대차 중도해지에서 큰 힘을 발휘합니다.

묵시적 갱신은 요즘과 같이 전셋값이 크게 하락할 때 또는 임차인이 개인적인 사유로 임대차계약을 중도에 해지할 때에 큰 힘을 발휘합니다.

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왜냐하면 묵시적 갱신이 이루어졌을 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차계약의 중도해지를 통보할 수 있고 임대인이 좋든 싫듯 그 통지를 받은 때로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 법률상 해지되므로 임차인이 계약기간에 구애받지 않을 수 있기 때문입니다.

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그러므로 묵시적 갱신을 부정하는 쪽에게 입증책임이 있다는 점을 명심하셔서 분쟁을 유리하고, 슬기롭게 풀어나가시는 것을 권유드립니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.