안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
요즘 임대차 시장에서 전세가가 연일 하락세를 기록하고 있습니다. 그렇다 보니 전세 임차인들 상당수는 현재 자신의 전셋집의 시세보다 더 높은 전세 보증금을 감당하면서 살고 있는데요.
본래 임대차계약을 체결하면서 계약기간을 약정한 경우에는 기간 내에 중도 해지가 불가능합니다.
하지만 계약갱신권을 행사하여 갱신한 계약이거나, 묵시적 갱신을 통해서 갱신한 경우에는 임대차계약의 중도해지가 가능합니다.
계약갱신청구권으로 갱신한 경우의 해지는 아래의 포스트를 참고해주세요.
계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
오늘은 묵시적 갱신 후 전세 계약을 중도에 해지하는 방법, 임대인에게 보낼 내용증명의 문구까지 차근차근 살펴보겠습니다.
먼저 묵시적 갱신인지를 먼저 확실히 해야 합니다.
임대인이 임대차계약의 중도해지를 원하는 경우는 거의 없습니다. 그렇다보니 임차인이 묵시적 갱신을 주장하며 중도 해지를 요구할 경우, 임대인이 묵시적 갱신이 아니라고 버티는 경우가 매우 많은데요.
먼저 내 전세 계약이 묵시적으로 갱신되었는지를 확실히 확인하여야 합니다.
임대인과 임차인 사이에 만기 전 6개월에서 2개월 사이에 "계약을 종료하겠다" 또는 "계약 조건을 변경하겠다"는 등의 의견교환이 전혀 없었다면 그 임대차계약은 당연히 묵시적으로 갱신된 것입니다.
만약 이 부분을 둘러싸고 임대인과 임차인이 서로 다른 주장을 한다면, 묵시적 갱신을 부인하는 쪽에서 "만기 전 6개월 내지 2개월 사이에 계약 종료 또는 계약 조건 변경에 관한 논의가 있었다"라는 점을 입증하여야 하는데요. 자세한 내용은 아래의 포스트 참고하시기 바랍니다.
주택임대차보호법 묵시적 갱신이란? 누가 입증해야 할까? | 로톡 (lawtalk.co.kr)
임차인의 권리를 확실히 알아두시기 바랍니다.
묵시적 갱신이라는 점을 확인하셨다면, 다음으로 임차인이 어떤 법적 무기를 가지고 있는지 알아야 합니다.
주택임대차보호법의 조문을 간략히 보겠습니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
묵시적 갱신이 된 경우, 임차인이 해지 통지를 하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
이것은 주택임대차보호법에서 명확하게 보호하고 있는 임차인의 권리입니다. 따라서 임대인이 거부한다고 임대차계약이 유지되는 것이 아닙니다.
임차인은 자신이 법률의 보호를 받는다는 점을 정확하게 인지한 다음 행동에 나서야 합니다.
계약 해지는 정확한 의사표시로!
- 내용증명 적극 활용
임차인은 "저는 계약 해지를 원합니다. 이 내용증명을 받으신 날로부터 3개월 뒤에 보증금을 반환하세요."라는 점을 명확하게 표시하여야 합니다.
임대인과 껄끄러워지기 싫다는 생각에 정확한 의사표시를 못하시는 경우가 종종 있는데요.
안타깝지만 임차인이 묵시적 갱신의 중도 해지를 주장하는 순간에 이미 임대인과의 관계는 틀어졌다고 보아야 합니다. 이왕 법률상의 권리를 행사하기로 결심하셨다면 분쟁의 여지 없이 깔끔하게 의사를 표시하시는 것이 좋습니다.
문자메시지를 보내는 것도 좋은 방법이지만 내용증명을 보내는 것이 백번 낫습니다. 내용증명은 의사표시를 명확히 하였다는 힘도 지니지만, 또 한편으로는 '내용증명까지 보낼 임차인이면 결국 소송을 하겠구나'라는 부수적인 효과까지도 누릴 수 있기 때문입니다.
임대인에게 법적 근거도 함께 제공할 것
임대인이라고 해서 주택임대차보호법을 모두 숙지하고 있는 것이 아닙니다.
그러므로 임대인에게는 "법대로 하면 임대인이 진다"라는 점을 확실하게 알려주어야, 3개월 뒤에 계약이 해지될 가능성이 높아집니다.
위에서 본 주택임대차보호법의 조문을 임대인에게 함께 알려주세요.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
임대인이 응하지 않으면, 소송을 하겠다는 점을 알리세요.
아울러 임대인에게는 "당신이 3개월 뒤의 계약해지를 받아들이지 않을 경우, 나는 소송을 할 수밖에 없다"라는 점도 확실하게 알려두는 것이 좋습니다.
그리고 임차인이 법적 대응을 시작하게 되면, 임대인은 임차인이 지출한 법률비용까지도 갚아야 한다는 점을 반드시 함께 알려주시기 바랍니다.
시간을 끈다고 해결될 문제가 아니라는 점을 임대인이 알아야 보다 적극적으로 보증금 마련에 나설테니까요.
임대인에게 보낼 내용증명은 아래와 같이 쓰시면 됩니다.
1. 귀댁의 안녕을 기원합니다.
2. 본인은 2021. 1. 1. 귀하와 서울 서초구 서초동 가나다 아파트 101동 102호에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.
3. 위 임대차계약은 2023. 1. 1.경 묵시적으로 갱신되었습니다.
4. 본인은 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대차계약을 이만 해지하고자 합니다.
※ 참고 조문
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
5. 그러므로 귀하께서는 이 내용증명을 받으신 날로부터 3개월 뒤에 본인에게 임대차보증금을 반환하여 주시기 바랍니다.
6. 만약 귀하께서 3개월 뒤에도 보증금을 반환하지 않으실 경우, 본인은 부득이 임차권등기명령 및 보증금반환청구소송 등 본인의 권리를 수호하기 위한 모든 법적 대응을 시작할 예정임을 알려드립니다.
7. 이 경우, 귀하께서는 본인이 법적 대응을 위하여 지출하게 될 소송비용(인지대, 송달료, 변호사비용 등)까지도 부담하셔야 하는 점을 양지하여 주시기 바랍니다.
온건한 태도로는 임대차계약을 중도에 해지하기 어렵습니다.
저 역시 임대인과 임차인이 원만하게 의사소통을 하여 임대차계약을 중도에 해지하시기를 바라는 사람 중의 한 명입니다.
그러나 요즘과 같은 전세 시장에서 중도 해지를 원하는 임대인이 어디에 있겠습니까. 결국 임차인이 묵시적 갱신을 한 점을 들어 임대차 계약을 중도에 해지하겠다는 것은 임대인에게는 경제적 손실을 각오하라는 것이나 다름 없습니다. 당연히 달가워할 임대인이 없지요.
또한 임대인은 현재의 임차인의 보증금을 빼주려면 새로운 임차인을 구해야 하는데, 새로운 임차인으로부터 지금과 같은 수준의 전세 보증금을 받아내기가 매우 어렵기에 임대인은 나몰라라 하는 경우가 대부분입니다.
그러므로 임차인이 진정으로 임대차 계약을 해지하기를 원한다면, 처음부터 강경한 태도로 법률을 통해 진행하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다. 도저히 혼자서 이 문제를 감당할 수 없다면 전문가의 도움을 받아 문제를 해결해 나가시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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