안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
부동산 경기가 하락하면서 전세 보증금을 반환받지 못하는 사례가 정말 많습니다. 전세보증금을 반환받지 못했을 때 가장 전형적으로 추천드리는 대처방법은 내용증명 발송 -> 임차권등기 -> 보증금반환청구 소송 제기입니다.
사안에 따라 내용증명 발송이나 임차권등기 만으로도 보증금을 받아내는 사례들이 꽤 많습니다. 내 사건도 이런 케이스에 해당한다면 참 좋겠죠.
변호사가 쓴 내용증명으로 전세 보증금반환을 받아낸 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
임차권등기, 내용증명으로 보증금 전액 받은 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
하지만 사건에 따라서는 내용증명, 임차권등기에도 불구하고 보증금을 받지 못해 결국 소송을 제기해야만 하는 사례들이 있습니다.
특히 보증금을 돌려 받지 못했음에도 불구하고 사정상 반드시 이사를 해야 하는 케이스들이 그렇습니다.
오늘은 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 하느라고, 추가 대출을 받아 이사를 한 케이스에서 집주인에게 추가 대출이자까지도 청구하여 받아낸 판결을 살펴보겠습니다.
전세 보증금 미반환, 추가 대출 이자까지도 집주인에게 청구 가능
전세 보증금을 못받은 상태에서 대출받아 이사
이 사건의 세입자는 집주인으로부터 전세 보증금 2억 9천만 원을 반환받지 못한 상태에서 새로운 집으로 이사를 했습니다.
세입자는 이전 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못했으니 당연히 새로운 집에 내야 할 보증금을 마련하기가 어려웠습니다.
이에 세입자는 2억 8천만 원을 대출받아 새로운 집으로 이사를 갔습니다.
집주인에게 대출 이자 청구
이후 세입자는 집주인에게 보증금 반환을 청구하면서, "집주인으로부터 보증금을 반환받지 못해 새로 이사갈 집의 보증금을 마련할 수 없었다. 그래서 추가 대출을 받았으니, 그 대출이자를 집주인이 손해배상하라"라고 요구하였습니다.
법원의 판단
이에 대해 법원은 임차인이 보증금을 반환받지 못했고, 이에 새로운 집의 보증금을 마련하기 위해 추가로 대출을 한 것이니, 임차인의 추가 대출에 대한 이자는 임대인이 임차인에게 지급해야 한다고 판단하였습니다.
전세보증금 미반환과 추가 신용대출 등의 인과관계를 잘 판단한 판결
임대인이 보증금을 제때 반환했다면 임차인이 신용대출 등을 받지 않아도 새로 이사갈 집의 보증금을 마련할 수 있었을텐데, 임대인이 보증금을 안 줘서 임차인이 대출을 받았다면 당연히 임대인이 대출이자를 내야겠지요?
이런 면에서 아주 합당한 판결입니다.
주의 : 반드시 임대인에게 추가 대출을 받아야 한다는 사실을 알렸어야 손해배상청구가 가능함
단! 임대인에게 보증금을 반환받지 못했다고 해서 무조건 추가 대출이자 청구가 가능한 것이 아니므로 주의하셔야 합니다.
임차인이 추가 대출이자에 대한 손해배상을 받기 위해서는 반드시 만기 전에 임대인에게 "보증금을 반환받지 못할 경우, 새로 이사갈 집의 보증금을 마련하기 위해 대출을 받아야 한다"라는 사실을 알려야 합합니다.
특별한 사정으로 인한 손해를 배상받으려면, 만기 전에 임대인에게 그 특별한 사정을 알려주어야!
이는 법률상 '특별손해'라는 개념 때문입니다.
임차인이 새로 이사갈 집의 보증금을 조달하기 위해 추가 대출을 받는다는 점, 이 점은 모든 임차인에게 발생하는 사정은 아닙니다. 즉 임차인의 특별한 사정으로 인한 손해입니다.
이렇듯 특별한 사정으로 인한 손해를 법률상 '특별손해'라고 합니다. 민법은 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다"라고 규정하고 있습니다.
따라서 임차인이 추가 대출 이자에 대한 손해배상을 받기 위해서는, 임대인에게 "보증금을 반환하지 않으면 임차인이 추가 대출 이자를 지출한다"라는 점을 알려주어야 하는 것입니다.
대출받을 기관이나 금리까지 알려주지는 않아도 됩니다.
임대인에게는 이사갈 집의 보증금 마련을 위해 대출을 받아야 된다는 사실만 알려주면 되고, 정확한 대출금리나 대출받을 기관 등에 대해서까지 알려줄 필요는 없습니다.
다만 가족이나 지인으로부터 돈을 빌리게 되면 추후 임대인이 허위 대출이라고 주장할 가능성이 높으니, 가급적 금융기관에서 공식적으로 대출을 받으시는 것을 권유드립니다.
말만 해서는 안되고, 증거를 수집해 두셔야 합니다.
아울러 추가 대출을 받아야 한다는 점을 아무리 알렸다고 하더라도 증거가 없으면 소송에서는 손해배상을 인정받기 어렵습니다.
그러므로 임대인에게 추가 대출에 대해 알리실 때에는 전화 통화라면 반드시 녹음하시고, 문자메시지라면 반드시 답변을 받아두셔야 하며, 내용증명이라면 배달 완료에 대한 증거까지도 챙겨두셔야 합니다.
미리 알리면 대출이자 받을 수 있지만, 섣부른 이사는 금물입니다.
오늘은 전세 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 할 경우, 보증금 조달을 위해 추가 대출을 받았다면 그 대출이자까지 임대인에게 청구할 수 있다는 판결을 살펴보았습니다.
한 마디로 만기 전에 집주인에게 "보증금을 못받으면 대출 받아 이사가야 해요"라고 알렸다면, 대출이자 청구가 가능합니다.
다만 주의하실 점은 대출이자를 받을 수 있다는 점 때문에 섣불리 이사를 결정하셔서는 안된다는 점입니다. 내가 살던 집이 깡통전세가 아니라는 확신이 있거나, 집주인에게 재산이 많아 추후에 얼마든지 돈을 받아낼 수 있다고 보신다면 이사를 하셔도 됩니다.
그러나 내가 살던 집이 깡통전세이고, 집주인에게 이렇다할 재산이 없다면 나중에 보증금반환청구 소송, 추가대출이자에 대한 손해배상청구 소송에서 모두 승소한다 하더라도 실제로 승소한 돈을 받아내기까지의 과정이 매우 험난할 수 있습니다. 이 경우에 해당한다면 결코 섣불리 이사를 결정하셔서는 안됩니다.
그러므로 지금 보증금을 반환받지 못하고 계신다면, 이사의 필요성, 깡통전세의 위험성, 채권 추심의 성공가능성 등에 대해 종합적인 검토를 먼저 받아보시기 바랍니다. 잠깐의 법률상담으로 임차인의 손해가 현격히 줄어들 수 있으니까요.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.