전세 만기 전에 미리 보증금 반환 청구 소송 제기 가능할까 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

오늘은 전세계약 기간의 만기가 도래하기 건에 미리 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 가능한지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

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[요약]

1. 만기가 도래해야 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

2. 단 만기를 2~3개월 앞두고 있는 경우에는 미리 소송을 제기하여 기간을 단축시키는 것도 좋은 방법입니다.

3. 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 계약이거나 묵시적으로 갱신된 계약일 경우 2년 만기를 채우지 않아도 3개월만 기다리면 보증금반환을 청구할 수 있습니다.

4. 이사를 염두에 두고 있다면 임차권등기명령도 미리 고려하시기 바랍니다.

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관행적으로는 임차인이 만기를 채우지 못하고 이사를 나가겠다고 하는 경우, 임대인이 새로운 세입자를 구하는 복비를 임차인에게 부담하도록 하고, 새로운 세입자가 구해지면 전세 보증금을 반환하곤 합니다.

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그러나 이것은 어디까지나 임대인과 임차인 사이의 상호 배려에 의한 것일 뿐 법률에 의하여 보호받는 영역은 아닙니다.

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따라서 만기가 도래하기 전이라면 당사자가 합의하지 않는 한 임대차계약을 종료시킬 수 없고, 따라서 임차인은 임대인에게 보증금의 반환을 청구할 수 없습니다.

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참고로 법률상 '장래의 이행을 구하는 소'라는 청구가 있기는 합니다. 이는 채무자가 채무의 존재를 다투기 때문에 이행기가 도래되거나 조건이 성취되었을 때에 임의의 이행을 기대할 수 없는 경우에 제기하는 소송입니다. 문제는 대법원 판례는 '이행기에 이를 때에 채무자의 무자력으로 말미암아 집행이 곤란해진다거나 또는 이행불능에 빠질 사정이 있다는 것만으로는 미리 청구할 필요가 있다고 할 수 없다'라고 보고 있다는 점입니다.

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대다수의 임대인은 '보증금 반환채무' 자체에 대해서는 인정하면서도 돈이 없다는 이유로 보증금의 반환을 미루는 경우에 해당합니다. 따라서 단지 임대인이 돈이 없어서 불안하다는 것만으로는 장래의 이행을 구하는 소를 제기할 수 없습니다.

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따라서 만기 전에는 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것이 어렵습니다. 단, 만기를 2~3개월 앞두고 있는 경우라면 미리 소송을 제기하시는 것이 시간을 절약하는 방법입니다. 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

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보증금 반환 청구 소송을 제기하기로 결심하였더라도, 소장을 작성하고 법원에 제출한 다음, 법원의 심사를 거쳐 상대방에게 소장을 송달하기까지 적어도 3~4주의 시간이 걸립니다.

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그리고 법률상 피고는 소장을 송달받은 날로부터 30일간의 답변서 제출기한을 보장받습니다.

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여기에 답변서 제출기한 도과 후 1회 변론기일이 열릴 때까지의 시간을 고려하면, 소장을 접수하고 본격적으로 소송이 개시되기까지 최소한 3개월의 시간이 걸립니다(요즈음에는 재판 적체가 심각하여 더 오래걸리는 사건도 부지기수입니다).

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그러므로 만기를 2~3개월 앞두고 있는 경우이고, 임대인이 만기가 도래해도 보증금을 반환하지 않을 것이 확실해 보인다면 그 때에는 미리 소송을 제기하여 시간을 벌어두시는 편이 좋습니다.

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어차피 첫 번째 변론기일이 열릴 때쯤이면 만기가 도래해 있을테니 말입니다.

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만약 현재 지속하고 계시는 임대차계약이 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사하여 갱신한 계약이거나 묵시적으로 갱신된 계약이라면 세입자는 언제든지 집주인에게 '임대차계약을 해지하겠다'라고 통보할 수 있습니다.

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그리고 집주인에게 이 통보가 도달한 때로부터 3개월이 지나면 임대차계약은 종료됩니다.

계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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한 마디로 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신하였다면, 세입자는 지금이라도 임대인에게 계약 해지를 통보하고 3개월 뒤에 이사를 갈 수 있다는 뜻입니다. 묵시적 갱신의 경우도 마찬가지입니다.

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만약 계약갱신청구권으로 갱신한 계약임에도 불구하고 임대인이 '2년을 채우고 나가라'라고 주장한다면, 지금 당장이라도 보증금반환청구 소송을 제기하시기 바랍니다. 묵시적 갱신도 마찬가지입니다.

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앞서 설명드렸듯이 본격적으로 소송이 개시되려면 3개월은 걸릴 것이고, 그 때 즈음이면 임대차계약은 종료되어 있을 것입니다.

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그렇다면 그 보증금반환소송에서 임차인이 승소하지 못할 이유가 없습니다. 임대차계약이 종료되면 임대인은 당연히 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 이사를 나와야 하니까요.

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보증금을 반환받지 못했음에도 불구하고 여러 가지 사유로 인하여 이사를 할 수 밖에 없는 경우가 있습니다.

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지금 만약 전세계약의 만기를 앞두고 있고, 집주인은 만기가 도래해도 전세보증금을 반환하지 않을 것임이 분명한데, 나는 반드시 이사를 나가야 하는 상황이라면 만기가 도래하자마자 즉시 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다.

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임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전(임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고시에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 효력이 발생합니다만, 대개는 결정에 의하고 있습니다)에 임차인이 이사를 나가고 새로운 주소로 전입신고까지 마치게 되면 임차인은 대항력을 잃습니다. 그 사이 다른 임대인의 다른 채권자가 등장하기라도 한다면 세입자 입장에서는 전세금 회수 여부가 불투명해집니다.

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그러므로 지금 이사를 고려하고 계신다면 만기가 도래하면 바로 임차권등기명령을 신청하여야 한다는 점을 염두에 두시고, 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전까지는 계속해서 대항력을 유지하시기 바랍니다.

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평생 법원도, 변호사 사무실도 찾지 않으셨던 분들이 변호사 사무실의 문턱을 넘게 하는 가장 흔한 이유가 바로 임대차 분쟁입니다. 그만큼 임차인은 아무런 잘못도 하지 않았음에도 불구하고 당연히 받아야 할 돈을 받기 위해 어쩔 수 없이 소송을 제기하게 되는 것입니다.

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임대인이 완전히 파산하였고, 내 집의 매매대금보다 전세가가 더 높은 경우라면 보증금을 전액 회수하는 것이 현실적으로 어렵습니다.

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그러나 위와 같은 상태가 아님에도 불구하고 임대인이 막연히 새로운 세입자를 구할 때까지는 보증금을 반환하지 못하겠다고 나온다거나, 시세보다 높은 전세가를 고수하여 새로운 세입자를 구하지 못하고 있는 경우라면 법률의 힘을 빌어 제 때 보증금을 반환받으시기 바랍니다.

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보증금반환청구 소송을 위해 지출하신 변호사보수는 어차피 승소 후 상대방에게 돌려받을 수 있으니까요.

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지금까지 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.