안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
요즘 임대차 시장의 가장 큰 화두는 '보증금반환'이 아닐까 싶습니다. 그만큼 전세보증금을 받지 못해 애를 먹는 세입자들의 고충이 크다는 뜻이기도 합니다.
전세보증금 미반환의 문제는 특정 주택이나 특정 가구에 대해서만 발생하는 문제는 아닙니다. 다만 아파트의 경우 주택에 비해 깡통전세인 경우가 드물고, 여러 세대의 아파트를 1명이 소유하는 경우도 흔치 않다 보니, 전세보증금 미반환 문제가 발생하는 집들은 원룸이나 오피스텔인 경우가 훨씬 많습니다.
실제로 제가 수행해온 사건들에서도 1인 가구가 거주하는 원룸에서 가장 많은 보증금 반환의 문제가 발생하고 있습니다. 그 중에서도 가장 전세보증금 반환 문제에 취약한 것이 바로 다가구주택입니다.
다가구주택, 전세보증금 반환에 특히 취약한 이유
다가구주택에서 전세보증금 반환의 문제가 생길 경우, 아파트 등 다른 주택 유형에 비해 임차인이 보증금을 회수하기가 상당히 까다롭습니다.
다가구주택의 경매 - 건물 전체에 대해서
이 문제를 이해하려면 먼저 다가구주택의 경매에 대해서 알아야 합니다. 다가구주택은 건물 전체에 대해서 1개의 소유권이 성립합니다. 1개의 소유권을 쪼개서 경매를 할 수는 없는 노릇이겠지요?
따라서 경매를 할 때에도 1개의 호실에 대해서만 경매가 이루어지는 것이 아니라, 건물 전체에 대해서 경매가 이루어집니다.
결국 문제가 생기면, 임차인은 내가 살던 집에 대해서만 문제를 해결할 수가 없고, 건물 전체를 통으로 경매로 넘겨 그 낙찰대금에서 보증금을 회수하는 방향으로 접근을 해야 합니다.
선순위 임차인이 많으면 보증금 회수가 어려움
그런데 여기서 더 큰 문제가 생깁니다. 다가구주택은 임차인들의 대항력 확보 순서에 따라 보증금 회수의 순서가 결정된다는 점입니다.
결과적으로 임차인 입장에서는, 자신보다 선순위의 임차인이 얼마나 존재하고, 그들의 보증금 합산액이 얼마인지에 따라 경매 절차에서 자신이 보증금을 회수할 수 있을지 없을지가 달라지게 됩니다.
이렇듯 변수가 많다보니 보증금 반환 사고가 터졌을 때, 임차인이 섣불리 경매에 나서기가 어려운 것이 현실입니다.
건물 시세를 파악하기 어려 경매를 결심하기 쉽지 않음
아파트나 오피스텔은 동일 유형의 주택에 대해서 이미 많은 거래가 이루어지고 있기 때문에 시세를 파악하기가 비교적 쉬운 편입니다.
그러나 빌라, 다가구주택 등의 경우 건물의 시세를 파악하기가 현실적으로 어렵습니다. 따라서 내 집이 깡통전세인지 아닌지조차도 파악하기 어려운 것이 현실입니다.
결국 다가구주택의 세입자 입장에서는 임대차보증금을 반환받지 못하였음에도 불구하고, 경매를 신청하지도 못하고, 그렇다고 마냥 기다리기도 어려운 진퇴양난의 상황을 맞딱드리게 됩니다.
마냥 기다릴 수 없다면, 법적 대응
그렇다면 전세보증금을 반환받지 못한 다가구주택의 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?
기다릴 것인지, 나아갈 것인지 먼저 결정
앞서 살핀 다양한 문제 때문에 다가구주택의 보증금반환 문제는 법적 대응이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
이사할 계획이 전혀 없고, 누군가 다른 임차인이 경매를 신청해줄 때까지 기다려도 무방하다면 당장은 법적 대응을 하지 않고 그대로 지켜보아도 됩니다.
그러나 마냥 기다리고 있을 수 없다면, 이제는 법적 조치로 나아갈 때입니다.
정보수집
다가구주택은 해당 건물의 시세, 다른 임차인들의 임대차계약일자, 전입신고일, 확정일자부여일 등에 따라 나의 보증금 회수 여부가 달라집니다.
집주인은 물론이고 인근 공인중개사 사무실, 건물 내 커뮤니티 등을 이용하여 최대한 많은 정보를 수집해두면 의사결정을 할 때에 큰 도움이 됩니다.
만약 나보다 선순위인 사람들의 정보를 취합해 보았을 때, 건물의 시세보다 월등히 높다면 이 다가구주택에 대해 경매를 신청하는 것은 실익이 없습니다. 이때는 임대인의 다른 재산을 통한 강제집행을 꾀해야 합니다.
집행권원 확보(보증금반환청구 소송, 지급명령 등)
집주인이 임의로 돈을 돌려주지 않는다면, 임차인이 할 수 있는 방법은 집주인의 재산을 찾아 강제집행에 나서는 것입니다.
이때 강제집행을 하려면 법률용어로 '집행권원'이 있어야 합니다. 쉽게 말하면 판결을 받아야 한다는 뜻입니다.
판결을 받으려면 먼저 소송을 제기해야겠죠? 보증금반환청구 소송을 제기하여 판결을 받는 것이 필요한 때입니다(사안에 따라서는 소송이 아니라 지급명령을 통해 집행권원을 확보할 수도 있으므로 구체적인 사실관계를 토대로 법률상담을 받으시기 바랍니다)
재산조사 및 강제집행
판결문이 확보되면, 그때부터는 집주인 명의의 재산을 확인할 수 있습니다.
법원이나 신용정보회사를 통해 집주인의 재산을 확인한 다음, 가능성이 있는 재산을 최대한 확인하여 강제집행을 시작하여야 합니다.
전세사기 형사고소 가능성 검토
집주인이 단순히 보증금을 돌려주지 못하는 것을 넘어서 계획적으로 보증금을 가로챈 정황이 의심된다면 형사고소가 가능합니다.
다만 보증금을 반환받지 못했다고 해서 집주인에게 모두 전세사기로 형사 범죄가 성립되는 것은 아니므로 무턱대고 형사고소를 하는 것은 좋은 방법이 아닙니다.
공인중개사를 상대로 한 손해배상청구 검토
집주인을 상대로 한 문제 해결이 어렵다고 판단된다면, 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 진행할 수 있습니다.
다가구주택을 중개하는 공인중개사는 임차인에게 다가구주택 내의 선순위 임차인의 보증금, 임대차기간 등에 대해 설명하고 그와 관련한 자료를 제공할 의무가 있습니다.
따라서 공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사는 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
자세한 내용은 아래의 포스트를 참고하세요.
전세사기 공인중개사에게 손해배상 받기 - 다가구주택 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
다만 공인중개사를 상대로 한 손해배상청구에서는 임차인의 과실도 고려되기 때문에 손해액 전액을 인정받기는 어려운 점을 먼저 염두에 두셔야겠습니다.
어떤 경우에도 정확한 법률상담이 우선입니다.
지금 이 글을 읽고 계시는 분들 중 상당수는 전세보증금을 반환받지 못해 어려움을 겪고 있는 분들이실 겁니다.
만약 다가구주택이 이렇게나 전세보증금 반환 문제에 있어 취약하다는 점을 알고 계셨다면, 지금과 같은 조건으로 임대차계약을 체결하셨을까요? 아니겠지요.
결국 정확한 정보 없이 임대차계약을 체결하게 되면 골치아픈 법률 문제에 휘말리게 된다는 점을 몸소 체험하시게 된 격입니다.
이러한 상태에서 또다시 정확한 법률지식 없이 움직였다가는 보증금을 회수하기는커녕 오히려 더 큰 난관에 봉착하게 될 가능성이 높습니다.
그러므로 지금 가장 먼저 하실 일은 내 상황을 정확하게 파악하신 후, 진짜 전문가와 정확한 법률상담을 하시는 것입니다.
법률사무소 아란의 문은 항상 열려있습니다. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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