전세보증금 미반환시 내용증명 꼭 보내야 할까 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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부동산 시장의 냉각기가 길어지면서 요근래에 보증금을 반환받지 못하는 사례가 대단히 많습니다. 집주인이 보증금을 반환해주지 않을 때, 변호사들이 추천드리는 가장 보편적인 대응 방법은 다음과 같습니다.

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1. 내용증명 발송

2. 임차권등기 신청

3. 가압류

4. 보증금반환청구 소송 제기(또는 지급명령 신청)

5. 경매

전세금 반환 지연 내용증명부터 강제집행까지 알아보기 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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그러나 이는 어디까지나 보편적인 대응 방법일뿐 각각의 사례에 따라서 어떤 사건에서는 내용증명을 건너뛰는 것이 좋을 때가 있고, 또 어떤 사건에서는 임차권등기를 하지 않는 것이 나을 때도 있습니다.​

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오늘은 전세보증금 미반환시 내용증명을 발송 할지 말지, 한다면 어떤 내용으로 해야 할지에 대해 고민하시는 분들을 위한 글을 준비했습니다.

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[요약]

1. 세입자가 전세 계약이 끝났다는 점을 입증하여야 전세보증금도 받아낼 수 있습니다.

2. 문자 답장, 대화 녹음이 확보되어 있다면 꼭 내용증명을 보내셔야 하는 것은 아닙니다.

3. 집주인이 연락두절일 때에는 반드시 내용증명을 보내야 합니다.

4. 내용증명이 반송될지라도 일단 내용증명을 보내는 것이 중요합니다.

5. 집주인의 대리인과만 연락해 오셨다면 집주인 본인에게 내용증명을 보내셔야 합니다.

6. 집주인이 공동명의인데, 그 중 한명만 연락이 되는 경우에도 내용증명을 보내셔야 합니다.

7. 집주인이 연락은 되지만, 욕심을 부리느라 돈을 안 준다면 내용증명을 보내세요.

8. 실제로 부동산 전문변호사가 보낸 내용증명 양식을 참조하세요.

당연한 말씀입니다만 전세보증금 반환은 전세 계약의 종료를 전제로 합니다. 문제는 만기가 되었다고 해서 당연히 계약이 끝나는 것이 아니라는 점입니다.

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주택임대차보호법은 만기 2개월 전까지 집주인과 세입자가 계약갱신에 대해서 아무런 말도 하지 않았다면, 계약이 자동으로 연장된 것으로 취급하고 있습니다(묵시적 갱신).

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따라서 세입자가 계약 연장을 원하지 않는 경우에는 반드시 2개월 전까지 집주인에게 "임대차계약을 종료하겠다"라고 통지를 하여야 합니다.​

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그리고 이때의 계약종료 통지는 단순히 세입자가 집주인에게 말만 하는 것으로는 부족하고, 집주인에게 그 뜻이 도달했다는 점까지 임차인이 입증해야 합니다.

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문자메시지를 보내는 경우에는 임대인의 답장을 받으시면 되고

전화를 거는 경우에는 임대인과의 통화 내용을 녹음하시면 되고

직접 만나 말씀하시는 경우에도 임대인과의 대화를 녹음해두시면 됩니다.

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따라서, 문자, 전화, 대면 녹음이 갖추어져 있는 경우에는 굳이 내용증명을 보내지 않더라도 무방합니다.​

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그런데 만약 집주인이 연락이 되지 않는다면 어떨까요?

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집주인에게 계약 종료 의사를 통지하지 못하면, 세입자는 계약을 종료시킬 수 없고, 당연히 보증금 반환을 청구할 수도 없습니다.

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따라서 어떤 식으로든 세입자는 집주인에게 계약 종료 의사를 통지하고, 그 통지를 도달시켜야만 합니다.

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이때 가장 첫 번째로 하셔야 할 일이 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소로 내용증명을 보내시고, 잘 도달하였는지를 체크하는 것입니다.

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내용증명이 잘 도달했다면, 이로써 계약 종료 의사가 통보된 것이므로 만기에 보증금을 반환받을 권리가 생깁니다.​

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문제는 집주인에게 내용증명을 보내도 폐문부재, 수취인불명, 이사불명 등의 사유로 우편물이 도달하지 않는 경우입니다.

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이때는 세입자가 내용증명을 보내더라도 그 내용증명은 반송되어 돌아올 수밖에 없는데요. 그렇다 하더라도 반송된 내용증명은 세입자가 다음 스텝으로 나아가기 위한 중요한 근거가 됩니다.

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세입자는 반송된 내용증명을 가지고 주민센터를 방문하여 집주인의 주민등록초본을 발급받을 수 있고, 반송된 내용증명을 토대로 의사표시의 공시송달을 신청하여 끝까지 집주인에게 의사표시를 도달시킬 수 있기 때문입니다.

내용증명 반송 주민등록 초본 발급 받아 주소 확인하는 방법 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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즉 임대인이 연락이 되지 않을 때에는 반송될 것이 분명한 경우라 하더라도 내용증명을 보내시는 편이 좋습니다(다만 즉시 소송을 제기하는 경우라면 내용증명을 생략하고 소장에 계약종료의 의사를 기재하여 보내셔도 됩니다).

한편 집주인과 연락이 되기는 되는데, 집주인의 가족이나 공인중개사를 끼고서만 연락이 닿는 경우가 있습니다. 이럴 때에도 집주인에게 내용증명을 보내시는 것이 안전합니다. 왜냐하면 추후에 집주인이 '나는 대리인으로부터 그런 말을 들은 적이 없다'라면서 잡아뗄 수 있기 때문인데요.

이런 불필요한 다툼을 피하려면 애당초 집주인에게 빠져나갈 구멍을 주지 않는 것이 가장 좋습니다.

그것이 바로 집주인 본인에게 내용증명을 보내는 것입니다.​

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같은 관점에서 집주인이 공동명의인데 그 중 한 명은 연락이 되는데 나머지는 연락이 되지 않는 경우에도 내용증명을 보내셔야 합니다.

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물론 공동명의인 경우 집주인들이 가족인 경우가 많고, 한 명에게 의사표시를 하면 다른 한 명에게 전달되는 경우가 대부분입니다.

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그러나 악독한 집주인들은 '내 와이프한테 그런 말은 전해들은 적이 없다'라면서 자신의 책임을 회피하곤 합니다.

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이런 변명은 처음부터 싹을 자르는 것이 최선입니다. 따라서 집주인이 공동명의라면 집주인들 각각에게 모두 내용증명을 보내시기 바랍니다.​

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위에서는 말씀드린 것과 같이 집주인이 연락이 안될 때에는 반드시 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 이때의 내용증명은 선택이 아니라 필수입니다. 내용증명을 보내야만 세입자가 다음 단계로 나아갈 수 있으니까요.

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그런데 필수까지는 아니지만 내용증명을 보내는 것이 매우 효과적인 경우가 있습니다.

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그것은 바로 집주인이 욕심을 부리느라 보증금을 반환하지 못하고 있는 경우입니다. 대표적으로는 집주인이 시세 대비 너무 높은 금액으로 전세를 내놓아서 다음 세입자가 안 구해지는 경우이지요.

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이럴 때는 집주인에게 "욕심을 부리느라 보증금을 안주었다가는 당신이 더 큰 손해를 입게 될 것이다"라는 점을 내용증명을 통해서 알려주는 것이 매우 효과적입니다.

보증금 반환이 지체되어 세입자가 입게 되는 손해가 무엇이고, 이 손해를 집주인이 모두 배상하여야 한다는 점을 제대로 알려주면 욕심쟁이 집주인들은 계산기를 두드리게 됩니다.

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그리고 자신이 지금 높은 금액으로 세입자를 구하려고 욕심내다가 보증금을 반환하지 못하게 되면, 오히려 지금 세입자에게 훨씬 큰 금액을 물어주어야 한다는 점을 깨닫게 되지요.

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이렇게 되면 집주인들은 시세에 맞추어 급히 다음 세입자를 찾게 되고, 이 경우 세입자는 만기에 무사히 보증금을 회수할 가능성이 매우 높아집니다.

변호사가 쓴 내용증명으로 전세 보증금반환을 받아낸 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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보증금반환청구 소송은 임차인의 잘못이라고는 하나도 없는 사건이니만큼 소송 자체의 승소율은 대단히 높고, 소송의 난이도도 크게 높은 편은 아닙니다.

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문제는 단순히 승소한다고 해서 무조건 보증금을 반환받는 것이 아니라는 점인데요.

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이럴 때는 현재 내가 처해진 상황을 정확하게 직시하고, 구체적이고 실질적으로 보증금을 반환받을 방법이 무엇인지에 대해 생각하는 것입니다.

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내 사건의 특수성을 전혀 이해하지 못한 상태에서 남들이 하는대로 똑같이 대응하였다가는 남들과 똑같이 보증금을 반환받지 못해 전전긍긍하는 결과를 낳을 수도 있습니다.

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그러므로 향후에 보증금을 정말로 내 손에 쥐기 위해서 어떤 스텝을 밟아야 할지에 대해서 잘 생각해보시기 바랍니다. 객관적이고 실리적인 접근이야말로 보증금 반환의 가능성을 높이고, 손해를 최소화하는 유일한 길입니다.

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대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.