전세금 반환 소송 준비 중인 세입자의 상담 요청

Question

안녕하세요 전세금 반환 소송을 준비 중인 세입자입니다 <시간 순서별 사건 요약> 1. 1/24 계약 만료 통보 (임차인 > 집주인) 2. 3/24 를 계약 만료로 협의함 3. 새로운 세입자 계약 5. 양해를 하여 4/9 현재 집 정식 퇴거 협의 (3/24 이후 임차인의 새집 월세는 임대인이 부담하기로 함) 6. 입주예정자 계약 파기 9. 3/24 늦어도 4/9 보증금 반환 미확정 애매한 대답만 오거나 답변회피함 (우체국을 통해 3/11 내용 증명 보냈으나 반송됨, 모든 내용은 녹음과 문자 기록 있음) <궁금한 점> 1) 전세금 반환 소송 이외의 방법 있을지 2) 전세금 반환이 안되어 새집이 계약이 파기될 경우 청구 가능한지 (임대인이 새집 계약 인지하고 있음) 3) 패소 확률이 있을까요?

정현영 변호사 · Answer

합의된 임대차기간 만료일 다음날 임차권등기를 신청하고, 임차권등기가 되면 새집으로 전출하는 것이 통상의 방법입니다. 임차권등기가 되면 이후 전출하더라도 대항력을 그대로 유지하여 경매에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다. 그 외에 임차권등기가 되었다는 사실 자체로 새 임차인을 들이는데 어려움을 겪을 가능성이 있습니다.

임차권등기신청과 함께 보통 보증금반환지급명령(원상회복 등 분쟁이 예상되면 민사소송)을 신청합니다. 지급명령이 확정되면 연 12%의 지연손해금, 재산조회 및 압류 등이 가능하기 때문에 재산이 있는 임대인에게 압박이 될 수 있습니다.

만약 새 집에 대한 임대차계약이 파기되어 위약금을 물게 된 경우 보증금반환의무를 채무불이행한 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 임대인이 임대차기간 만료 전에 다음과 같은 사실, 1. 새로운 임대차계약을 체결하였다는 사실, 2. 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 새로운 임대차계약상 보증금을 지급할 방법이 없어 새 임대차계약이 채무불이행에 빠질 수밖에 없다는 사실 등을 알고 있었다는 점을 증명할 자료들이 필요합니다. 따라서 임대차기간이 만료되기 전에 미리 임대인에게 새 임대차계약서 사본(임대인 개인정보 가리고)과 추가 대출이 불가능하여 보증금 미반환시 새 임대차계약이 파기되어 위약금이 발생한다는 사실에 대한 고지를 하고 이를 증거로 남겨두시기 바랍니다.

황미옥 변호사 · Answer

쌍방 합의한 연장기간 4. 9.까지 임대차계약은 존속되는 것으로 판단됩니다. 즉,  
4. 9.을 끝으로 임대차 종료된 것으로 볼 수 있습니다.

임차인은 퇴거하여 건물을 명도하여야 하고
임대인은 보증금을 반환하여야 하는데, 
입주예정자 계약 파기로 인하여 임대인는 약속한 만기 4. 9.에 임대차보증금 반환의 의무를 이행하기 어려운 현실적 어려움 있다고 보입니다. 
임대인으로부터 상당한 기간 보증금을 돌려받지 못할 것이라 판단된다면 
지체 없이 보증금 반환 청구 소송 제기하여 세입자로서의 대응을 하여야 합니다.
구체적 사정 토대로 직접 상담 받으세요

대한변호사협회 등록 형사전문변호사
대한변호사협회 등록 가사전문변호사
변호사 황 미 옥

임영근 변호사 · Answer

<궁금한 점>
1) 전세금 반환 소송 이외의 방법 있을지

현재 귀하의 경우에는 전세금반환소송 및  임차권등기명령 신청을 진행하여야 하는 사안으로 보입니다.
다른방법은 현재와 같이 기다리는방법뿐 새로운 임차인은 기다리는 방법과 귀하가 계속 점유하는 방법정도입니다.

2) 전세금 반환이 안되어 새집이 계약이 파기될 경우 청구 가능한지 (임대인이 새집 계약 인지하고 있음)

임대인에게 계약금부분에 대한 손해배상 책임을 물을 수 있을 것으로 보여집니다. 
계약금 부분에 대한 손해에 대하여 보증금반환소송 진행 시에 해당 부분에 대하여 청구취지를 넣을 수 있을지 검토해보아야합니다.

3) 패소 확률이 있을까요?

적법한 계약만료로 인한 보증금반환 소송이라면 패소 확률은 적을 것으로 보여집니다.

귀하의 질문을 토대로 답변드렸고, 사실관계에 따라 달라질 수 있는점 안내해드립니다.

부동산전문변호사로 수 많은 임대차보증금사건을 진행하였고, 전세사기뉴스 인터뷰도 다수 진행하였습니다.

언제든지 상담신청해주시면 친절하게 귀하에게 맞는 답 드리겠습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 보증금을 회수하려면 해결방법은 보증금반환청구소송 등 법적절차 밖에는 없습니다. 
2. 이사갈 집에 대한 임대차계약이 파기되어 위약금을 물어주게 되는 상황을 대비하여 임대인에게 미리 문자, 카톡, 전화통화녹음, 내용증명발송 등으로 통하여 계약체결사실, 입주시기, 지급한 계약금의 액수, 임대인의 보증금미반환으로 인하여 계약이 파기될 경우 계약금을 위약금으로 몰취당한다는 사실 등을 고지하시기 바라며, 증거자료를 확보하시기 바랍니다. 
3. 실제로 우려하던 상황이 발생할 경우에는 어쩔 수 없이 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

서동민 변호사 · Answer

이 경우 기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있으므로
신속히 임차보증금반환청구소송으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

별도의 구체적 상담을 통해 정확한 문제 해결이 가능하며 구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

[법무법인(유) 효성 서동민 변호사. 법무법인(유) 효성은 서울본점, 서초지점, 인천지점, 수원지점, 대전지점, 서산지점, 대구지점, 광주지점, 부산지점, 제주지점이 있습니다.]

오윤지 변호사 · Answer

1. 전세보증금반환청구의 제기
소송을 제기하지 않는다는 것은 결국 협의를 한다는 의미인데 협의는 말 그대로 일정 부분에 대해 의뢰자분도 양보를 해야 가능합니다.
따라서 이 부분을 잘 고려해보셔야 합니다.

2. 보증금반환청구소송의 경우 원상회복과 관련된 문제가 따로 없는 한 승소가능성이 높습니다. 특별손해의 경우 임대인이 명확히 알고 있음을 증명해야 하므로 이 점에 유의하여 증거를 마련해두시길 바랍니다.

한병진 변호사 · Answer

변호사 명의로 내용증명을 보내고, 반송될 경우 사진을 찍어서 보내는 것이 좋습니다.
내용증명에는 이사할 집 계약서를 첨부하고(개인정보는 가리고 복사하여) 보증금 미환시 잔금을 지급하지 못하여 계약금을 몰취당하게 되면, 손해배상까지 청구하겠다는 취지를 담아야 합니다.
그래도 반환하지 않을 경우 보증금반환 및 손해배상 청구소송을 제기하면, 승소가 거의 확실합니다.

김연주 변호사 · Answer

일반적인 방법론은 다른 변호사님들의 의견을 보시면서 참고하시면 됩니다.
현실적인 말씀을 드리면 임대인의 성향에 따라 방법과 과정이 달라집니다.
변호사를 통한 내용증명 및 임차권등기만으로 해결되는 사례가 있으며, 임대인이 소장을
송달받고 법정이자 12% 부담으로 보증금을 반환하는 조건으로 소 취하를 
요구하는 사례도 많이 있습니다. 
현재는 변호사를 통해 매매가 대비 전세보증금 비율 및 등기부 검토가 선행되어야 하며,
임대인이 전세금 반환에 있어 불가항력적인 상황에 놓여 있는지를 파악하고,
원만한 합의를 이끌어내는 방법이 있습니다. 
임대인이 고가의 집을 소유하고 있으나 경제적인 지식이나 경험이 부족한 경우가 상당히 많이 있습니다.
본 변호사는 이러한 점을 파악하여 대출 및 종합적인 부분에 있어서 임대인의 문제의 해결 방안을 제안하면서
임차인이 전세 보증금을 최대한 빠르게 받을 수 있도록 도움을 드리고 있습니다.
깡통 전세가 상당히 문제가 되고 있는 시기에 사실상 법적인 방법을 통해서는 해결하기 어려운 부분이
상당히 많이 있습니다.  현행 법으로  빠른 해결이 어려우며, 사건이 발생되어야 소송을 통해 해결하는 
일반적인 방법으로는 임차인의 고충이 근본적으로 될 수 있는 부분이 아니기 때문에 많은 연구와 경험을 통해
빠른 해결 방법을 찾아내었습니다.  본 변호사와 상담을 받기 전에 먼저 3~5명 이상의 변호사와 충분한 상담을 
하셔서 일반적인 해결 방법을 충분히 숙지하신 후에 상담 요청 부탁드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 법률사무소 청진 대표변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

※ 프로필 클릭하여 보증금 4억 3,000만원 전부승소 성공사례 참조 바랍니다.
https://www.lawtalk.co.kr/posts/65889

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.

신현돈 변호사 · Answer

1. 임차권등기를 경료한 다음, 임대인의 태도에 따라 전세금반환청구소송 제기 여부를 검토하는 것이 합리적인 대응으로 보입니다. 
2. 이사갈 집에 대한 보증금을 제때 지급하지 못하여 계약이 파기되고, 계약금을 몰취 당하는 등의 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 
3. 무난하게 승소할 것이라고 보입니다.

구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다.