안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
부동산 불황이 이어지면서 전세사기, 깡통전세, 역전세, 역월세 등 전세계약을 둘러싼 다양한 법적 분쟁이 예고되고 있습니다. 모든 문제의 끝에는 전세 세입자의 안전한 전세금 반환이 있는데요. 전세보증금반환보증보험을 가입해두셨다면 큰 우려없이 문제를 해결하시겠지만, 이 글을 읽고 계신다면 보증보험을 가입하지 않으신 경우이겠지요.
이번 포스팅에서는 전세금 반환이 지연될 때, 전세 세입자의 대처 방법에 대해서 차근차근 살펴보겠습니다.
1. 내용증명 발송
전세금 반환이 지연되고 있다면, 세입자로서는 소송을 준비할 수밖에 없습니다. 그렇다면 빠르고 확실하게 소송에서 승소할 수 있는 증거를 만들어 두어야 하는데요.
이를 위해서는 임대차계약이 종료되었다는 사실에 대한 명확한 증거를 만들어두시는 편이 좋습니다.
전세 계약은 통상 2년 단위로 진행되고, 2년이 지나면 만기가 되니 당연히 임대차계약은 종료되는 것이 아니냐고 생각하실 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면 만기가 도래하기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 아무런 얘기를 주고 받지 않은 경우, 전세 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보고 있습니다. 즉 만기가 될때까지 침묵하고 있었다면 전세 계약은 종료된 것이 아니라 갱신된 것으로 취급된다는 말입니다.
그러므로 현재 시점을 기준으로 만기가 도래할 때까지 2개월 이상의 여유가 있다면 집주인에게 전세 계약의 연장을 원하지 않는다는 내용증명을 보내시기 바랍니다(문자, 카카오톡, 전화으로도 가능하지만 내용증명이 가장 깔끔하고 확실한 증거가 됩니다).
전세 연장 거절 내용증명 예시(만기 도래 6개월 ~ 2개월 사이인 경우)
만약 현재 시점을 기준으로 만기가 도래할 때까지 2개월도 남지 않았거나, 만기가 이미 지난 다음이라면 지금이라도 집주인에게 전세 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내시기 바랍니다. 이 내용증명이 상대방에게 도달하고 나면 3개월 뒤에는 임대차계약이 종료된 것으로 취급됩니다.
전세 연장 거절 내용증명 예시(묵시적 갱신된 경우)
2. 임차권등기명령 필요성 검토
보증금을 반환받을 때까지 이사나올 계획이 없는 임차권등기명령은 필수가 아닙니다.
다만 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 기입되게 되면 임대인으로서는 상당한 부담을 느끼게 되고, 새로운 세입자를 구하는 것이 더욱 어려워지기 때문에 임대인을 압박하는 면에 있어서 임차권등기명령을 받아두시는 것이 도움이 될 뿐니다.
반면에 보증금을 반환받기 전에 이사를 나오고자 하시는 경우에는 선택의 여지 없이 반드시 임차권등기명령을 신청하시고, 임차권등기명령의 효력발생시기까지 확인하신 다음에 이사를 나오셔야 합니다.
그래야만 향후에 혹시라도 전셋집이 경매에 넘어갔을 경우, 경매 절차에서 전세금을 무사히 회수하실 수 있습니다.
3. 내 전셋집은 깡통전세인데, 집주인에게 다른 재산이 있다면 가압류 진행
본래 전세보증금반환청구소송에서는 가압류는 필수가 아닙니다. 게다가 가압류를 신청 하더라도 법원에서 받아들이지 않는 경우가 더러 있습니다.
대부분의 전세 세입자는 확정일자와 전입신고를 마친 상태이므로 선순위 근저당권이 존재하지 않는 한, 별도로 가압류를 하지 않더라도 어차피 전셋집 경매에서 1순위로 배당을 받게 됩니다.
법원은 이러한 법리를 잘 알고 있으므로, 1순위 전세 세입자가 가압류를 신청한 경우 '어차피 경매하면 1순위로 배당을 받을텐데 가압류까지 신청하는 것은 집주인을 괴롭혀서 돈을 수비게 받으려고 그러는구나'라고 판단하는 경우가 더러 있습니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 전세 세입자는 굳이 가압류를 신청할 필요가 없습니다.
그러나 깡통전세, 역전세 등이 우려되는 경우에는 가압류가 반드시 필요합니다.
전세 세입자가 아무리 확정일자와 전입신고를 마치고 1순위를 확보해두었다 한들 해당 전셋집이 경매로 넘어갔을 때 전세금조차 회수하기 어려운 집이라면 그 1순위가 무슨 의미가 있겠습니까. 이런 경우라면 세입자는 전셋집 외의 집주인의 다른 재산에서 전세 보증금을 돌려받을 방법을 모색하여야 합니다.
임대차계약서에 나와 있는 집주인의 주소지의 등기부등본 등을 확인해보셔서 혹시 집주인에게 다른 재산이 있지는 않은지 검토해보시기 바랍니다. 조금이라도 담보가치가 남아 있는 집주인의 다른 재산이 있다면, 이 때에는 반드시 가압류를 신청하셔야 합니다.
4. 소송 진행
내용증명, 임차권등기명령 및 가압류까지 가능한 모든 수단을 총동원하였음에도 불구하고 집주인이 전세금을 반환하지 않는다면 그 때에는 전세 보증금 반환을 위한 소송을 시작하여야 합니다.
이미 이사를 나와 있는 상태이거나, 집주인이 법원에서 명령하기만 하면 순순히 이의하지 않고 보증금을 반환할 사람이라고 생각하신다면 그 때에는 지급명령신청이라는 간이한 소송절차를 이용하여 1~2개월 내에 승소의 결과를 얻을 수 있습니다.
그러나 앞선 모든 절차를 진행하였음에도 불구하고 집주인이 전세금을 반환하지 않았다면, 지급명령에 이의할 가능성이 대단히 높습니다. 이런 경우에는 신속한 소송진행을 위해 지급명령 절차를 생략하시고 바로 소송을 제기하는 것이 바람직합니다.
5. 승소 후 강제집행
전세금 반환 청구 소송에서 세입자는 승소할 것입니다. 승소 판결을 받았는데 집주인이 전세금을 변제하지 않는다면 그 때에는 부득이하게 강제집행을 진행하게 됩니다.
대표적으로는 해당 전셋집에 대한 경매를 들 수 있고, 그밖에 집주인 명의의 모든 재산에 대해 강제집행이 가능합니다. 예를 들어 집주인 소유 다른 부동산의 경매나 집주인 명의의 예금 압류, 집주인의 월급 차압 등이 모두 가능합니다.
6. 소송비용 받아내기
전세금 반환 청구 소송에서 승소하면, 소송 과정에서 법원에 납부한 실비를 100% 상대방에게 받아낼 수 있습니다. 뿐만 아니라 법정 상한액 내에서 변호사보수까지도 상대방에게 받아낼 수 있는데요. 통상적으로 전세금반환청구 소송은 전세금의 액수가 높기 때문에 실제로 지출한 변호사보수를 전액 회수하시고 있습니다.
이를 위해서는 앞서 전세금반환청구 소송이 확정되는대로 법원에 소송비용액확정결정을 신청하여 받아낼 금액을 확정받는 절차를 진행하시면 됩니다.
이 소송비용액확정결정은 판결문과 같은 효력이 있기 때문에 집주인이 소송비용을 지급하지 않을 경우, 그 결정문을 근거로 또다시 경매 등의 강제집행을 할 수 있습니다.
전세금은 전 재산이나 다름없기에
전세금반환청구 소송은 소송의 난이도 자체가 크게 어려운 소송은 아닙니다. 때문에 세입자가 직접 소송을 진행하는 경우도 상당수 존재합니다.
그러나 비변호사가 소송을 수행할 경우 절차 진행에 원활하지 못하기 때문에 소송이 지연될 수밖에 없고, 앞서 살핀 임차권등기명령, 가압류, 소송비용액확정 등 부수 절차를 놓쳐 전세금 회수가 난관에 봉착하는 경우가 많습니다.
전세금은 대다수의 세입자들에게 평생을 모아온 전 재산입니다. 법률 비용을 아까워 하여 직접 진행하시기에는 소송 진행이 꼬일 경우의 위험이 너무 큽니다. 게다가 앞서 말씀드렸듯이 전세금 반환청구 소송에서 승소하면 집주인에게 변호사보수까지도 받아낼 수 있습니다.
그러므로 전세금 반환이 지연되고 있다면 부동산전문변호사와 상담하셔서 신속하고 정확하게 권리 구제를 받으시기 바랍니다.
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