안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
제가 전세보증금 관련 소송에 대한 상담을 진행할 때, 의뢰인들께 꼭 여쭤보는 질문이 있습니다. 바로 주거의 유형이 어떻게 되는지인데요.
주거의 유형이 아파트인지 비(非)아파트인지에 따라 전세보증금 회수 전략이 크게 달라지기 때문입니다.
주거의 유형에 따른 보증금 회수 전략의 차이
비(非)아파트 - 최악의 경우 셀프낙찰까지 고려하여 접근
비아파트의 경우, 전세금 대비 매매가가 낮은 경우가 상당히 많습니다.
때문에 세입자가 소송에서 승소하더라도 보증금을 반환받기 어려운 경우가 상당합니다.
결국 비 아파트 전세금 회수 케이스에서는 최악의 경우 셀프낙찰을 받아야 할 것까지 각오하고 대응전략을 수립하게 됩니다.
아파트 - 공격적인 소송 수행
반면에 아파트의 경우, 일부 지역을 제외하면 대다수의 경우에서 전세금 대비 매매가가 높습니다.
따라서 최악의 경우, 세입자는 내가 살던 아파트를 경매로 붙여 얼마든지 전세금을 회수할 수 있으므로 세입자가 전세금을 받지 못할 리스크를 걱정하지 않아도 됩니다.
따라서 아파트 전세금 회수에 있어서는 공격적인 소송전략을 수립하게 됩니다.
오늘은 단호한 소송수행을 통해 단기간에 아파트 전세금을 회수한 사례를 살펴보겠습니다.
사건명 : 보증금반환
전세금 대비 매매가가 월등히 높은 아파트
이 사건의 의뢰인은 강남 소재 한 아파트의 임차인입니다.
강남 소재 아파트인 만큼 전세금도 높았지만, 매매가는 그보다 2배 가까이 높았습니다.
임대인이 새 임차인을 구하는 데 적극적이지 않음
의뢰인과 임대인 사이에는 만기에 계약이 종료된다는 데에 대해 아무런 다툼이 없었습니다.
그럼에도 불구하고 임대인은 세월아 네월아 하면서 새로운 임차인을 구하는 데에 딱히 적극적이지 않았습니다.
내용증명도 발송했지만...
의뢰인은 미온적인 임대인의 태도를 이해하기 어려웠습니다.
이에 여러 차례에 걸쳐 직접 임대인에게 내용증명을 보내 만기에 전세금을 반환할 것을 독촉하였습니다.
그러나 임대인은 공인중개사만 탓하며 기다려 보라고만 할 뿐이었습니다.
보증금반환청구 소송 제기
그렇게 3개월의 시간이 훌쩍 지나 만기가 도래했지만, 임대인은 여전히 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 핑계를 들며 의뢰인에게 보증금을 반환하지 않았습니다.
당시 의뢰인은 두 가지 선택지 사이에서 많은 고민을 했습니다.
어차피 전세금을 못 받을 집은 아니니 그냥 좀 더 기다려 볼 것인가
보증금반환청구 소송을 제기하여 임대인을 압박할 것인가
그리고 이 과정에서 의뢰인의 선택을 좌우한 요소는 두 가지였습니다.
첫째, 지연이자를 받아낼 수 있는가
이 사건의 의뢰인은 보증금을 받지 못하더라도 일단 이사를 감행해야 하는 상황이었습니다. 이사를 하면 임차인은 보증금에 대한 지연이자를 받을 수 있지요.
하지만 현실에서는 소송을 하지 않는 한 임대인이 지연이자까지 지급하는 경우는 거의 없습니다.
결국 의뢰인이 지연이자까지 받아내기 위해서는 소송을 하여야 한다는 결론에 이르렀습니다.
둘째, 얼마나 기다려야 문제가 해결될 것인가
이 사건의 의뢰인이 전세금을 반환받기 위해 3개월을 기다리는 동안 임대인은 대단히 수동적인 태도를 보였습니다.
이러한 점에 비추어볼 때, 이 사건의 임대인은 의뢰인이 소송을 제기하지 않는 한 하염없이 시간을 끌 것이 분명해 보였습니다.
이에 의뢰인은 신속하게 보증금을 받아내기 위해서는 소송을 할 수 밖에 없다는 결단을 내렸습니다.
보증금반환청구 소송 제기, 지연이자 청구
의뢰인은 만기가 도래하자마자 즉시 임차권등기와 함께 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.
임차권등기를 마친 후, 지체없이 건물을 집주인에게 인도하였지요.
이후 임대인을 상대로 보증금 원금 + 지연이자 12%까지 청구하는 내용의 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 접수했습니다.
그제야 임대인은 발등에 불이 떨어졌는데 백방으로 신규 임차인을 섭외하기 시작했습니다.
소 제기 후 3주만에 전세금 + 지연이자까지 돌려받기
결국 의뢰인이 소를 제기하고 3주 뒤, 임대인은 새로운 임차인을 입주시키는 데에 성공했습니다.
이후 의뢰인은 집주인으로부터 전세금 원금은 물론이고 지연이자까지 깔끔하게 받아낼 수 있었습니다.
소 취하로 사건 종결
피고(집주인)이 보증금 반환 채무를 모두 이행했으니 의뢰인이 더이상 소송을 이어나갈 필요는 없지요.
이에 의뢰인은 소를 취하하고, 사건을 종결지었습니다.
아파트 전세금, 지연이자 청구가 강력한 무기가 됩니다.
세입자가 집주인에게 건물을 인도했다면, 집주인은 그 다음날부터 세입자에게 전세금은 물론이고 그에 대한 지연이자까지 지급할 의무가 있습니다.
그러나 지연이자는 어디까지나 집주인이 자금력이 있을 때에 받을 수 있는 것입니다.
따라서 전세금 원금 회수 자체가 위태로운 원룸/빌라/다가구주택 등의 경우, 지연이자를 받을 목적으로 이사를 하는 것은 결코 좋은 방법이 아닙니다(전세금 자체가 위태로울 때에는 현재 사는 집에 최대한 거주하면서 주거비로 인한 이중 지출을 줄이는 것이 현명합니다).
반면에 대다수의 아파트에서는 세입자가 전세금을 못 받을 일이 거의 없습니다. 전세금 대비 매매가가 훨씬 높으니까요.
따라서 아파트 전세금 케이스에서는 지연이자 청구를 적절히 활용하면, 임대인에게 막대한 압박을 줄 수 있고, 그 압박을 통해 전세금 회수 시기를 월등히 앞당길 수 있습니다.
그러므로 내 주거의 유형이 아파트이고, 집주인이 다음 세입자를 구하는 데에 소극적이라면, 지연이자 청구를 적절히 활용하시어 무사히 전세금을 회수하시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.