안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
발송 목적부터 확실히 안 다음 내용증명을 발송하셔야 합니다.
요즈음 전세 보증금을 반환받지 못해 고통받고 계시는 임차인분들이 정말 많습니다. 이때 임차인들께서는 인터넷 검색을 통해 '내용증명을 보내면 된다더라' 정도에서 접근하시는 경우가 많은데요.
물론 내용증명을 발송하는 이유는 전세보증금을 하루속히 반환받기 위함입니다. 그러나 굳이 '내용증명'을 발송하는 이유를 좀 더 상세히 생각해볼까요?
부동산 전문 변호사인 제가 생각하는 발송의 목적은 "보증금반환청구 소송을 하지 않고 내용증명만으로 보증금을 반환받는 것"입니다.
보증금 반환이 지체될 경우, 임대인의 불이익을 확실하게 알아두시기 바랍니다.
이 목적을 달성하기 위해서는 임대인에게 "당신이 지금 보증금을 반환하지 않으면 앞으로 더 곤란한 사태가 발생할 것이다"라는 점을 분명히 경고하여야 합니다.
그렇다면 보증금 반환이 지연될 경우, 임대인에게 예상되는 불이익을 먼저 알아볼까요?
첫째, 임차인이 이사를 나갈 경우 임대인은 보증금 원금에 더해 지연손해금까지 지급하여야 합니다.
민법상 지연손해금에는 연 5%의 이자가 붙습니다. 나아가 임차인이 보증금반환청구 소송을 제기하게 되면 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이자가 붙습니다. 보증금이 1억 원당 매달 100만원씩 이자가 붙을 수도 있다는 말입니다.
둘째, 임차인이 새로운 집에 이미 임대차계약을 체결한 경우, 임대인이 보증금을 반환하지 못해 임차인이 손해를 보게 되면 그 손해를 임대인이 배상하여야 합니다.
임대인이 보증금을 반환하지 않았을 때 임차인은 새로운 집으로 이사를 가지 못할 가능성이 큽니다. 이 경우 임차인은 새로운 집의 임대인에게 계약금을 몰취당하게 될 것입니다. 이때 임대인은 임차인에게 보증금 반환이 지연되어 임차인이 입게 된 손해(몰취당한 계약금, 이사비용, 복비 등)를 배상하여야 합니다.
보증금 미반환 때문에 전세 계약 파기시, 임대인에게 손해배상청구 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
셋째, 임차인이 소송을 하게 되면 임대인은 변호사 비용까지 물어내야 합니다.
민사소송법은 소송에서 패소한 당사자가 소송비용을 부담한다고 규정하고 있습니다. 임차인이 보증금반환청구 소송을 하게 되면 당연히 임대인은 패소할 것입니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 변호사비용을 포함한 소송비용을 물어내야 합니다. 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 따르면, 보증금이 1억이라면 임차인은 740만원까지 변호사비용을 토해내야 하는 것입니다.
전세 보증금 반환 내용증명 샘플
이하는 실제로 제가 발송한 내용증명을 일부 각색한 것입니다.
샘플로 활용하셔도 무방합니다.
수 신 : 임대인
발 신 : 법률사무소 아란 대표변호사 최 아 란
발 행 일 : 20XX. X. XX.
제 목 : 임대차보증금반환 촉구의 건
발신인은 의뢰인 000(이하 ‘의뢰인’이라 합니다)으로부터 위임을 받아 수신인에게 아래와 같이 통지합니다.
아 래
1. 의뢰인은 20XX. XX. XX. 귀하와 서울 XX구 XX로 12, 101동 503호(이하 ‘이 사건 건물’이라고 합니다)에 대하여 월 차임 없이 보증금 5억 원, 임대차기간 20XX. XX. XX.부터 20XX. XX. XX.까지 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.
2. 의뢰인은 20XX. XX.경 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 보증금을 5억 1천만 원으로 증액하고 위 임대차계약을 갱신하였습니다.
3. 의뢰인은 20XX. X. XX. 귀하에게 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 통보하였습니다.
4. 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 임대차계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (단서 생략)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
5. 그러므로 이 사건 임대차계약은 귀하가 해지 통보를 받은 20XX. X. XX.로부터 3개월이 지난 20XX. X. XX. 해지되었습니다. 그러므로 귀하는 의뢰인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
6. 의뢰인은 귀하로부터 보증금을 반환받지 못하더라도 이 사건 건물을 귀하에게 인도하고 이사를 갈 예정입니다.
7. 이에 의뢰인은 본 내용증명을 통해 귀하에게 20XX. X. XX.까지 보증금 전액을 반환할 것을 촉구하는 바입니다. 만약 귀하가 계속해서 보증금반환을 지체할 경우, 의뢰인은 20XX. X. XX.부터 순차적으로 아래의 법적 조치에 착수할 예정입니다.
1) 이 사건 주택에 대한 임차권등기명령신청
2) 보증금반환 및 지연손해금 청구 민사 소송 제기
3) 귀하 소유의 부동산, 은행 예금 등에 대한 (가)압류
4) 귀하 소유의 부동산에 대한 강제경매, 은행 예금 등에 대한 채권추심
5) 기타 가능한 법적 조치 일체
8. 이 경우 귀하는 의뢰인에게 보증금 전액 및 이에 대한 지연손해금(민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 반환하여야 하는 것은 물론이고, 의뢰인이 지출하게 될 소송비용{청구금액 5억 원 기준 패소한 당사자가 부담하여야 할 변호사보수는 1,340만원입니다(변호사보수의 소송비용산입등에 관한 규칙 참조)}, 임차권등기비용 및 집행비용까지도 지급하셔야 한다는 점을 유념하시기 바랍니다.
민사소송법 제98조(소송비용부담의 원칙) 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
9. 그러므로 부디 20XX. X. XX.까지 보증금 전액을 반환하시어 불미스러운 일이 발생하지 않도록 협조하여 주시기 바랍니다.
20XX. X. XX.
위 발신인 법률사무소 아란
변호사 최 아 란 (인)
※ 이사갈 집에 대한 임대차계약을 체결한 경우에는, "이사갈 집에 대한 임대차계약을 체결하고, 계약금 XXX원을 지급하였습니다. 만약 귀하가 위 날짜까지 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 계약금 상당액을 몰취당하게 될 것이고, 이사업체비용 및 부동산중개수수료 등의 손해를 입게 될 것입니다. 이 경우, 임차인은 귀하를 상대로 위 손해액에 대한 손해배상청구 소송을 제기할 예정인 점을 유념하시기 바랍니다." 정도의 문구도 추가하시는 것이 좋습니다.
변호사 명의로 내용증명을 보내는 것이 더 효과적입니다.
앞에서 말씀드린 것과 같이 전세 보증금 반환을 촉구하는 내용증명은 소송에 앞서 임대인에게 보내는 마지막 경고입니다. 이 경고가 효과를 발휘한다면 임차인은 소송에 이르지 않고도 보증금을 받아낼 수 있을 것입니다.
강력한 경고가 필요할 때에는 변호사 명의로 내용증명을 보내보시는 것도 좋은 방법입니다. "임차인이 법적 대응에 착수했다"라는 점을 알리는 데에 있어 변호사가 직접 보내는 내용증명만큼 효과적인 것은 없으니까요.
단, 임대인이 이미 파산 상태라면 내용증명은 별 효과가 없습니다.
단, 임대인이 이미 파산에 이르러 등기부에 압류, 가압류 등이 난무하고 있다면 지금 와서 내용증명을 보내시는 것은 별 효력이 없습니다.
왜냐하면 이런 임대인은 내용증명을 받고 돈을 주고 싶어도 돈을 융통할 능력이 없다는 뜻이니까요.
안타깝지만 이 경우에는 내용증명을 보내느라 괜히 시간과 비용을 낭비하기보다는 바로 소송을 제기하고, 하루 빨리 경매에 착수하시는 것이 효과적입니다.
똑같이 전세보증금을 반환받지 못한 사건이라 하더라도, 케이스에 따라 법적 대응은 달라질 수 있습니다. 도저히 판단히 서지 않을 때에는 전문 변호사와 충분한 상담을 받아보실 것을 권유드립니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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