안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
임차권등기를 했는데 계속 거주해도 되나요?
임대차계약이 끝났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임차권등기를 할 수 있습니다.
그런데 이때, 계속 거주하려면 임차권등기를 하면 안된다고 오해하시는 경우가 있는데요.
임차권등기를 하면 계속 거주할 수 없다는 것은 100% 틀린 말입니다.
임차인은 보증금을 반환받을 때까지 계속해서 거주할 권리가 있습니다.
임차인에게는 전세보증금을 반환받을 때까지 건물의 인도를 거부할 권리가 있기 때문입니다. 이 권리는 임차권등기를 한다고 하더라도 조금도 달라지지 않습니다.
따라서 임차권등기를 한 이후에 계속 거주하셔도 세입자에게는 어떠한 불이익도 발생하지 않습니다.
임차권등기 후 계속 거주한다면 지연이자는 청구할 수 없습니다.
앞서 임차인에게는 전세보증금을 반환받을 때까지 건물의 인도를 거부할 권리가 있다고 말씀드렸는데요.
반대로 임대인에게는 건물을 인도받을 때까지 전세보증금의 반환을 거부할 권리가 있습니다.
따라서 세입자가 건물을 인도하지 않고 계속 거주한다면 임차인은 임대인에게 '집을 인도받음과 동시에 보증금을 반환하라'라고 요구할 수 있을 뿐입니다.
이때 전세 보증금 원금 외에 지연이자까지는 청구할 수 없습니다.
임차권등기 후 계속 거주할 예정이라면 무작정 임차권등기부터 해서는 안됩니다.
임차권등기는 임대차계약이 끝났음에도 세입자가 전세금을 받지 못하고 있을 때, 세입자의 대항력을 유지하기 위한 제도이지 전세금을 직접 받아오기 위한 제도가 아닙니다.
물론 임차권등기를 하면 임대인에게 약간의 압박을 줄 수는 있습니다. 내 전셋집의 등기부에 '이 집의 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 사람이다'라고 낙인을 찍는 것과 같기 때문입니다.
그러나 임차권등기를 했다는 이유만으로 내내 전세금을 주지 않던 집주인이 갑자기 전세금을 주는 경우는 거의 없습니다.
* 임차권등기 하나에 흔들릴 집주인이라면, 임차권등기를 하기 전에 이미 전세금을 주는 경우가 대부분입니다.
* 진정한 압박을 원한다면 임차권등기가 아니라 가압류나 지급명령, 보증금반환청구 소송을 제기하셔야 합니다.
오히려 임차권등기를 하게 되면 '이 집 집주인은 보증금을 안준다'라는 낙인이 찍히게 되므로, 다음 세입자가 잘 들어오려고 하지 않습니다. 결과적으로 집주인이 다음 세입자를 구하기가 어려워지면 전세금을 받아내기까지 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
임차권등기는
이사를 해야 하는 경우
보증보험 이행청구를 위해 임차권등기를 해야 하는 경우
전세자금대출 상환 유예를 위해 임차권등기를 해야 하는 경우
위 세 가지 경우에는 반드시 하셔야 합니다.
그러나 위 세 경우에 해당하지도 않는 경우라면, 차라리 임차권등기를 하지 않는 것은 상태에서 가압류, 지급명령, 소송 등을 진행하지 않는 것이 낫습니다.
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가압류, 지급명령, 소송을 당한 집주인은 엄청난 압박을 받고 다음 세입자를 구하기 위해 애를 쓰게 되는데, 이때 임차권등기가 없는 집이 상대적으로 다음 세입자를 구하기가 수월하기 때문입니다.
임대인이 빨리 다음 세입자를 구할수록, 현 세입자가 빨리 전세금을 받아낼 수 있다는 사실을 유념하시기 바랍니다.
관리비나 월세 납부를 중단하는 것도 좋은 방법입니다.
보증금 반환이 지체되는 경우, 세입자 입장에서는 월세나 관리비를 계속 내야할 것인지에 대해서 고민에 빠지게 됩니다.
원칙적으로 임차인이 계속 거주하는 동안에는 월세나 관리비를 납부할 의무가 있습니다.
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그러나 보증금 반환을 장담할 수 없는 상황이라면, 관리비나 월세 납부를 중단하는 것도 좋은 방법이 됩니다.
세입자가 관리비나 월세 납부를 중단할 경우 집주인이 할 수 있는 것은 '월세를 안내니 계약을 해지하겠다. 이사가라'라고 하는 것 뿐이기 때문입니다.
세입자 입장에서는 이미 계약이 끝난 마당이니 집주인이 계약을 해지하겠다고 해도 아쉬울 것이 없고, 이사를 가라고 하더라도 보증금을 못받았으니 이사를 못간다고 말하면 그만입니다.
결과적으로는 관리비나 월세를 납부하지 않고, 추후에 보증금에서 받아낼 때에 그만큼을 공제하게 하는 것이 손해를 줄이는 방법이 되기도 합니다.
나무가 아닌 숲을 보고 접근하셔야 보증금 회수가 원활합니다.
세입자 입장에서는 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못주겠다고 하면 화가 날 수밖에 없습니다.
이럴 때 화가 나는 마음에 덮어놓고 임차권등기를 하고, 마구마구 집주인을 압박한다고 해서 문제가 해결되지는 않습니다.
정말로 집주인에게 전세금을 줄 방법이 다음 세입자를 구하는 방법 뿐이라면, 오히려 임차권등기를 하지 않고 시간을 줌으로써 조금이나마 다음 세입자를 구할 확률을 높이는 것이 낫기 때문입니다.
한치 앞의 분노에 휩쓸려 무작정 임차권등기부터 하는 것은 결코 좋은 방법이 아닙니다. 오늘의 포스트를 참고하셔서 큰 그림을 그린 다음 보증금 회수 전략을 세우시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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