안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법에서는 대항력을 갖춘 소액임차인의 경우, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
그렇다면 이때
보증금이 얼마 여야 소액임차인의 범위에 들어가고
소액임차인은 얼마까지 최우선 변제를 받을 수 있을까요?
오늘은 소액임차인 및 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위에 대해 정확하게 알려드리겠습니다.
어느 날짜를 기준으로 소액임차인이 정해지는가
소액임차인 및 최우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위는 주택임대차보호법 시행령에 규정되어 있습니다.
그렇다면 현행 주택임대차보호법 시행령 제10, 11조만 보면 소액임차인의 범위를 알 수 있을까요?
그렇지 않습니다.
주택임대차보호법 시행령 부칙에서는 소액임차인, 소액보증금을 상향 조정할 때마다 개정 전에 담보물권을 취득한 사람이 있다면 개정 전의 규정을 따른다고 규정해 왔기 때문입니다.
따라서 담보물권이 설정되어 있는 부동산의 경우, 그 담보물권이 설정된 시점의 주택임대차보호법 시행령의 적용을 받습니다.
선순위 담보물권 설정일자 확인 필수
필요서류 : 등기부
따라서 소액임차인의 범위를 파악하려면 먼저 선순위 담보물권이 설정된 날짜를 확인한 다음, 그 시점의 주택임대차보호법 시행령을 따져보아야 합니다.
선순위 담보물권이 설정된 날짜는 내가 사는 집의 등기부를 통해 쉽게 알 수 있습니다.
※ 등기부는 인터넷등기소를 통해 쉽게 등기부를 발급받을 수 있습니다.
모든 등기부에는 【을구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항)이라는 부분이 있습니다.
【을구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에서 순위번호가 가장 빠른 담보물권(대개 근저당권)이 설정된 날짜를 확인하시면 됩니다.
위 그림의 경우에는 【을구】 순위번호 1번 근저당권설정등기가 접수된 날인 2021. 8. 6.이 선순위 담보물권 설정일자가 됩니다.
선순위 담보물권 설정일자를 기준으로 소액임차인, 소액보증금 확인
선순위 담보물권이 설정된 날짜를 확인하였다면, 아래 표를 기준으로 내가 소액임차인에 해당하는지를 확인해보시면 됩니다.
선순위 담보물권 설정일을 기준으로
내 보증금의 액수가 아래 표에 적힌 파란 글씨 이하라면,
아래 표에 적힌 빨간 글씨의 금액까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 볼까요?
서울의 한 집에 2021. 6. 5. 최선순위 근저당권이 설정되었고, 이 집에 1억 3천만 원의 전세 세입자가 거주하는 경우를 생각해보겠습니다.
기준일자는 선순위 담보물권 설정일인 2021. 6. 5.이 됩니다.
2021. 6. 5. 기준 서울 지역의 소액임차인 범위는 1억 5천만 원까지이므로, 보증금 1억 3천만 원의 세입자는 소액임차인에 해당합니다.
이 세입자는 최대 5천만 원까지 최우선변제를 받을 수 있는 것입니다.
소액임차인이라 하더라도 경매 낙찰금액에 따라 최우선변제를 다 받지 못할 수도 있습니다.
여기까지만 보면 소액임차인에 해당하기만 하면, 경매로 넘어가더라도 적어도 최우선변제금까지는 받아낼 수 있겠다고 생각하실 수 있습니다.
안타깝지만 꼭 그런 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 및 시행령에서는 주택 가액의 2분의 1까지만 임차인이 최우선변제를 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 내 집의 경매 낙찰금액이 내 보증금의 2배도 되지 못한다면, 임차인은 최우선변제 금액조차도 다 회수하기 어려운 상황이 발생할 수 있다는 점을 유념하셔야겠습니다.
대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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