안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
상가 건물에는 권리금이 붙어 있는 경우가 참 많습니다. 이에 세입자는 자신이 이만 임대차계약을 종료하고 장사를 접으려 할 때, 다음 세입자를 구해 와 권리금을 받고 가게를 양도하는 경우가 많은데요.
그런데 만약 건물주가 '내가 직접 상가를 사용할테니 다음 세입자와는 계약하지 않겠다'라고 하면 세입자의 권리금은 어떻게 될까요?
[결론]
건물주가 직접 사용하겠다는 이유로는 권리금 회수를 방해할 수 없습니다.
먼저 내용증명을 발송하여 임대인이 직접 장사하겠다는 이유로는 권리금 회수를 방해할 수 없다는 취지의 법과 판례를 확실히 알려주어야 합니다.
끝까지 권리금 회수를 방해할 경우, 건물주를 상대로 손해배상청구 소송을 준비하여야 합니다.
건물주가 직접 사용하겠다는 이유만으로는 아무 것도 할 수 없습니다.
주택임대차보호법에서는 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
그러나 상가는 다릅니다.
상가 건물의 갱신거절 사유는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 기재되어 있는데요. 여기에는 임대인이 직접 사용하려는 경우에 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다는 내용이 없습니다.
아울러 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항에서는 임대인이 특정한 경우에는 기존 임차인의 권리금 회수를 방해해도 된다고 규정하고 있는데요. 여기에도 임대인이 직접 사용하려는 경우에 권리금 회수를 방해해도 된다는 내용이 없습니다.
따라서 상가 건물의 경우 건물주가 직접 사용하겠다는 이유만으로는
임차인의 갱신요구를 거절할 수도 없고
임차인이 새로운 임차인을 구해 와 권리금을 지급받는 것을 방해할 수도 없습니다.
신규 임대차계약을 체결하지 못하면, 결국 권리금 계약도 파기될 수밖에 없습니다.
그럼에도 불구하고 건물주가 끝까지 신규 임차인과의 계약 체결을 거부할 경우, 임차인이 권리금을 받는 것은 현실적으로 불가능합니다.
건물주가 덮어 놓고 신규 임대차계약 체결을 거절하는 마당에 권리금을 지급하겠다는 신규 임차인을 구해올 방법도 없거니와, 신규 임차인을 구한다 할지라도 결국 가게를 양도할 수 없으니 권리금을 받는 것도 불가능하기 때문이지요.
이렇게 되면 임차인은 둘 중 하나를 선택해야 합니다.
임대인을 압박하여 신규 임대차 계약을 체결하게끔 한다.
끝내 신규 임대차계약을 체결하게 수 없다면, 임대인(건물주)를 상대로 권리금을 받지 못한 데에 대한 손해배상을 청구한다.
건물주가 호락호락하게 신규 임대차계약을 체결해주지 않을 때, 임차인은 어떻게 해야 할까요?
내용증명 발송
먼저 건물주에게 정확한 법과 판례를 알려주는 것이 중요합니다.
건물주가 직접 사용하겠다는 이유로는 권리금 회수를 방해할 수 없다
끝까지 방해할 경우, 건물주를 상대로 권리금 상당액의 손해배상을 청구하겠다
라는 내용으로 법률과 판례를 잘 기재하여 건물주에게 내용증명을 발송하시기 바랍니다.
내용증명을 받은 후, 건물주가 마음을 고쳐먹고 신규 임대차계약을 체결해주는 것이 최선입니다.
신규 임차인 주선
내용증명을 발송하였음에도 불구하고 건물주가 이렇다할 변화를 보이지 않을 경우, 임차인은 신규 임차인을 구해야 합니다.
상가건물임대차보호법에서는 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위하여는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다고 규정하고 있기 때문입니다.
그러므로 임차인은 반드시 신규 임차인을 구한 다음, 건물주에게 '신규 임차인과 임대차계약을 체결해달라'라고 요구한 증거를 남겨야 합니다.
만기 6개월 전부터 만기일 사이에 신규 임차인을 주선해야
상가건물임대차보호법에서는 임대인에게 "만기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 사이에" 권리금 회수를 방해하면 안된다고 규정하고 있습니다.
그러므로 임차인이 만기가 6개월 이상 남은 상태에서 신규 임차인을 주선한 경우 혹은 만기가 지난 이후에 신규 임차인을 주선한 경우에는 임대인이 권리금 회수를 방해하더라도 손해배상을 받을 수 없습니다.
그러므로 임차인은 너무 빠르지도, 너무 늦지도 않게 만기 6개월 전부터 만기일 사이에 건물주에게 신규 임차인을 주선하여야 합니다.
건물주가 확정적으로 신규 임대차계약 체결을 거부하는 경우에 한해 신규 임차인 주선하지 않아도 돼
건물주가 "임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다"라고 확정적으로 밝힌 경우에는 신규 임차인을 구하지 않아도 되기는 합니다.
※ 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결
임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.
다만 건물주가 위와 같은 의사를 확실하게 표시하는 경우는 드뭅니다.
이럴 때 임차인이 건물주의 애매모호한 태도를 이유로 신규 임차인을 주선하지 않았다가는 큰 낭패를 볼수 있습니다.
실제로 창원지방법원 통영지원 2024. 3. 26. 선고 2022가단18500, 2023가단12349 판결에서는 건물주가 "더이상 임대하지 않고 직접 사용하겠다는 취지로 구두로 언급"한 것만으로는 확정적인 의사표시라고 보기 부족하다고 판단한 바 있습니다.
임대인이 확정적인 의사표시를 하지 않았음에도 불구하고 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았다는 이유를 들어 임차인의 손해배상청구가 받아들이지 않은 것입니다.
따라서 건물주로부터 "신규 임차인을 구해와도 임대차계약을 할 의사가 없다"라는 확실한 서류 답변을 받은 경우에 한해, 신규 임차인을 주선하지 않는 것이 안전합니다.
건물주를 상대로 손해배상청구 소송 제기
건물주가 끝내 신규임대차계약을 체결해주지 않아 임차인이 권리금을 회수하지 않은 경우, 이제 임차인에게 남은 방법은 건물주를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하는 방법 밖에는 없습니다.
임차인은 아래의 증거를 잘 지참해서 건물주를 상대로 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다.
권리금 회수를 방해하지 말라는 취지의 내용증명 발송본
임차인이 신규 임차인을 주선한 증거(권리금 계약서, 임대인과의 전화통화녹음 등)
임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 거부한 증거(임대인과의 전화통화녹음, 문자메시지, 공인중개사의 사실확인서 등)
증거수집만이 세입자의 권리를 지키는 길입니다.
오늘은 건물주가 직접 사용하겠다는 이유를 들어 상가 세입자의 갱신요구를 거절할 경우, 세입자가 어떤 조치를 취하여야 하는지에 대해 살펴보았는데요.
만기 6개월 전부터 만기일까지의 사이에 신규 임차인을 구해 임대인에게 주선하는 것, 그리고 이에 대한 충분한 증거를 수집하는 것이야말로 권리금 손해배상 청구 소송을 승소로 이끄는 유일한 길입니다.
그러므로 오늘의 포스트를 잘 참고하셔서 철저한 증거수집을 통해 세입자의 권리를 수호해나가시기 바랍니다.
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[판결] 과도한 임대료 인상은 권리금 회수 방해에 해당 | 로톡
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