안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
전세보증금은 만기가 되면 당연히 세입자에게 반환하여야 하는 돈입니다.
그렇다면 만기가 지나면 집주인은 당연히 전세보증금에 지연이자를 붙여서 세입자에게 지급하여야 하는 것일까요?
정답은 "세입자가 이사를 나가야 전세보증금에 지연이자가 발생한다"입니다.
오늘은 왜 세입자가 이사를 나가야 이자가 발생하는지, 그렇다면 그때의 지연이자는 몇 퍼센트나 되는지에 대해서 살펴보겠습니다.
지연손해금은 보증금반환이 '지체'되어야 발생합니다.
당연한 말씀입니다만 지연손해금은 말 그대로 의무의 이행이 '지체'되었을 때에 발생하는 것입니다.
따라서 집주인으로부터 보증금에 더해서 지연손해금까지 받기 위해서는 임대인의 보증금 반환 의무를 '이행지체' 상태에 빠뜨려야 합니다.
여기서 많은 세입자들이 오해를 합니다. '만기가 되었는데 보증금을 안주고 있으면 당연히 지체 아니야?'라는 오해인데요.
안타깝지만 만기가 되었다고 해서 무조건 이행지체가 성립되는 것이 아닙니다. 이 점을 이해하기 위해서는 먼저 보증금반환의무와 목적물인도의무가 동시이행의 관계에 있다는 점을 이해하여야 합니다.
보증금반환 vs 이사
: 동시이행의 관계
세입자는 "집주인이 전세보증금을 돌려주기 전까지 이사를 가지 않겠다"라고 버틸 수 있습니다.
마찬가지로 집주인 역시 "세입자가 이사를 나갈 때까지 보증금을 돌려주지 않겠다"라고 버틸 수 있습니다.
이것을 두고 법률상 '동시이행의 관계'라고 합니다.
대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 2016다244231 판결
임대차가 종료함에 따라 발생한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다
이사를 하고, 임대인에게 알려야 그때부터 보증금반환의무의 이행지체가 성립됩니다.
동시이행의 관계에서는 자신의 의무를 이행하거나, 이행할 기세를 계속 유지하여야만 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 있습니다.
임대차보증금 반환 관계에 대입해볼까요?
임차인 입장에서는 자신의 의무, 즉 목적물인도의무를 이행하여야 임대인의 보증금 반환 의무를 이행지체 상태에 빠뜨릴 수 있습니다. 나아가 임차인은 단순히 이사를 한 것으로는 부족하고, 임대인에게 '내가 이사를 했다'라는 점까지 확실히 알려야만 임대인이 보증금반환의무를 지체한 데에 따른 책임을 지울 수 있습니다.
대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결
임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다.
이사 다음 날부터는 지연이자가 붙습니다.
임차인이 이사를 나가고 그 사실을 임대인에게 알렸다면, 그 다음 날부터는 지연이자가 붙습니다.
민법상 법정이율은 연 5%로 정해져 있으므로, 임대인은 임차인이 이사를 나간 다음 날부터는 보증금에 연 5%의 지연이자를 가산하여 지급하여야 합니다.
그런데 만약 기다리다 못한 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하였다면 어떨까요?
임대인은 보증금 반환 청구 소장을 송달 받은 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하여야 합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에서는 법정이율을 연 12%로 정하고 있기 때문입니다. 어차피 줘야 할 돈 때문에 소송을 당했다면 시간 끌지 말고 빨리빨리 돈을 주라는 취지가 반영된 것입니다.
요약하자면 임대인은 임차인이 이사를 한 다음 날부터 연 5%, 소장 송달일 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금까지 임차인에게 지급하여야 합니다.
전세보증금 지연이자 계산은 법률구조공단에서 제공하는 아래의 계산기를 이용하면 간편하게 금액을 산출할 수 있습니다.
법률정보 | 소송비용 등 자동계산 | 기타사건 비용계산 | 이자계산 (klac.or.kr)
단, 지연손해금 욕심에 막무가내로 이사를 해서는 안됩니다!
요즈음 전세보증금에 대한 상담을 하다 보면, 지연손해금을 받겠다는 생각에 만기 직후에 바로 이사를 하신 경우가 종종 있습니다.
만기 직후에 이사를 강행하는 것은 매우 위험한 선택입니다.
전세 임차인은 전셋집이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 근저당권 등이 없는 한 그 경매 낙찰 대금에서 1순위로 전세보증금을 먼저 받게 됩니다. 이것은 임차인이 '대항력'을 유지할 때를 전제로 하는 것입니다.
바꿔말하면 임차인이 대항력을 잃으면 경매에서 1순위로 배당을 받지 못한다는 얘기인데요.
임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 반드시 그 집의 점유를 계속해서 유지하고 있어야 합니다. 만약 점유를 잃고 이사를 가야만 하는 상황이라면 임차권등기를 신청하여 등기부에 기입되는 것까지 확실하게 확인한 이후에 이사를 하셔야 안전합니다.
만에 하나 임차권등기가 되기 전에 먼저 이사를 나와버린 경우, 그사이 임대인이 전셋집에 근저당권을 설정해버리거나, 몰래 새로운 세입자를 들인다면 이사를 나간 임차인이 보증금을 반환받기가 대단히 어려워지기 때문입니다.
따라서 만기가 도래했다면 비록 지연손해금을 며칠 받지 못할지라도, 먼저 임차권등기를 받아내서 대항력을 확실히 확보한 다음에 이사를 하여야 합니다.
임차권 등기 후 이사날짜는 언제로 정해야 할까? | 로톡 (lawtalk.co.kr)
소탐대실이라는 말이 있지요. 지연손해금을 탐하다가 대항력을 잃는 것이야말로 가장 위험한 일입니다. 따라서 지연손해금을 조금 포기하더라도 임차권등기를 먼저 진행하시고 이후에 이사를 하시기 바랍니다.
소송까지 해야하는 상황이라면, 집주인은 변호사비용까지도 물어내야 합니다.
집주인에게 내용증명도 보내보고 임차권등기도 하고 온갖 방법을 다 썼음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한다면 세입자에게 남은 길은 단 하나입니다.
바로 전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하는 것인데요. 이 지경까지 이르면 임대인은 다음과 같은 손해를 모두 감수하여야 합니다.
첫째, 전세 보증금에 대한 지연이자(이사 다음 날부터 연 5%, 소장 받은 다음 날부터 연 12%)
둘째, 임차인이 법원에 납부한 소송비용(인지대, 송달료)
셋째, 임차인이 변호사에게 지급한 변호사비용
민사소송법 제98조(소송비용부담의 원칙)
소송비용은 패소한 당사자가 부담한다.
소송에 이르기 전에 보증금을 반환하는 것이 모두에게 최선의 방법입니다.
보증금을 반환하지 못한 집주인들의 가장 빈번한 핑계는 '새로운 세입자를 구하지 못했다'는 것입니다.
물론 요즈음 부동산 시장에서 전세 세입자를 구하기가 쉽지 않은 것은 사실입니다. 그러나 이는 어디까지나 임대인이 고액의 전세보증금을 고수하기 때문입니다. 보증금을 낮추면 새로운 세입자는 결국 기간 내에 구해지게 되어 있습니다. 그리고 보증금을 낮춰서라도 빨리 새로운 세입자를 구하는 것이 모두에게 가장 좋은 방법입니다.
기존 임차인 입장에서는 원하는 시기에 보증금을 무사히 반환받아 좋습니다.
집주인 입장에서는 전세 보증금에 지연이자를 붙여서 지급할 필요도 없고, 소송비용을 감당할 필요도 없으니 좋습니다.
새로운 세입자 입장에서도 적정한 금액으로 전셋집을 구할 수 있어서 좋습니다.
만약 임대인이 사태파악을 하지 못하고 높은 보증금을 고수하면서 새로운 세입자가 구해지지 않는다는 소리를 하고 있거든 '보증금 반환이 지연될 경우의 임대인의 손해'에 대해서 정확하게 계산한 다음 내용증명을 발송하시기 바랍니다.
실제로 저희 사무소의 많은 의뢰인들께서 내용증명을 통해 보증금을 무사히 반환받고 계신데요. 집주인이 전세 보증금은 반환하지 않으면서 배짱만 부리고 있다면 진짜 전문 변호사와의 명확한 법률상담을 통해 해결책을 모색해보시기 바랍니다.
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