[판결] 방 쪼개기 원룸 임차인의 대항력 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 최아란입니다.

​

원룸의 경우, 임차인은 미처 알지 못했는데 임대인이 등기부상 1개의 호실을 여러 개의 방으로 쪼개서 임대를 놓는 경우가 더러 있습니다. 이 경우 임차인은 추후에 자신이 임차한 건물이 경매에 부쳐졌을 때, 쪼개기가 되지 않은 방에 비해 보증금을 회수하기가 상당히 까다롭습니다.

​

오늘은 방 쪼개기 원룸 임차인이 주택임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 대해서 살펴보겠습니다.

​

등기부상 2층에 1개의 호실밖에 없었는데 여러 개의 호실로 쪼개어 임대한 경우
대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다37390 판결

• 등기부상 201호를 4개의 호실로 쪼갠 건물

이 사건에서 문제가 된 건물은 진주시의 한 아파트에 있는 상가입니다.

​

이 상가의 2층은 전체가 하나의 호실로 이루어져 있는 근린생활시설이었는데요. 등기부상으로는 '201호'로 표시되어 있었습니다.

​

그런데 이 건물은 4개의 호실(201호, 202호, 203호, 205호)로 쪼개 주택으로 개조가 되었습니다.

• 원고는 등기부상 201호 중의 일부인 문패상 202호의 임차인

원고는 그 중 문패상 202호에 대한 전세 계약을 체결하고, 전세보증금을 지급하였습니다.

​

• 원고는 '상가동 202호'로 전입신고를 했음

이후 원고는 '상가동 202호'로 전입신고를 했습니다.

​

• 등기부상 201호에 대한 경매 진행, 원고는 배당에서 제외됨

이후 등기부상 201호에 대한 경매가 시작되었습니다.

​

원고는 자신 역시 201호의 임차인이라고 주장하면서 전세보증금에 대한 배당을 요구하였습니다.

그러나 법원은 '원고는 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못했다'라며 원고를 배당에서 제외하였습니다.

​

• 원고의 소송 제기

그러자 원고는 배당기일에 참석하여 자신을 배당에서 제외한 데에 대하여 이의를 제기하고, 이후 배당이의의 소를 제기하였습니다.

​

• 창원지방법원의 판단 - 대항력 없다

하지만 창원지방법원은 원고의 손을 들어주지 않았습니다.

​

그 이유는 원고는 문패상 202호에 대해 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 202호로 하였으니 제3자 입장에서는 원고가 '등기부상 201호'의 임차인으로 인식할 방법이 없다는 것이었습니다.

​

대법원의 판단 - 대항력 있다

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 아래와 같은 점에 주목했습니다.

​

• 이 사건 건물의 2층에는 "등기부상 201호"밖에 없다.

• 원고가 임대차계약을 체결하기에 앞서 선순위로 근저당권을 설정했던 피고도 그 점을 알고 있었다.

• 그리고 이 사건 건물은 피고가 근저당권을 설정하기 전에 이미 4칸의 주거용 호실로 쪼개기가 되어 있었다.

• 경매 절차에서 집행관도 현황조사 보고서에 "등기부상 201호가 4칸의 주거용 구획으로 구분되어 있고, 원고가 그 중 202호에 전입신고를 마치고 이를 점유하고 있다"라고 기재했다.

​

대법원은 이러한 점을 종합하면 '통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 202호가 등기부상 전유부분 201호의 일부를 가리킨다고 인식할 수 있을 것으로 여겨진다'라고 판단했습니다.

​

그렇다면 202호의 임차인인 원고 역시 등기부상 201호에 대한 대항력을 가질 수 있다고 본 것입니다.

​

방 쪼개기의 대항력 판단 기준

대법원에서 말하는 방 쪼개기 임차인이 대항력이 있는지 판단하는 기준은 "일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부"입니다.

​

쉽게 말하면 상식적인 사람이 보았을 때, "임차인의 전입신고는 등기부상 그 건물에 살고 있다는 뜻이다"라고 알 수 있다면 대항력이 있다는 것입니다.

​

위 대법원 판례 사안에서는 등기부상 2층에 201호밖에 없는데, 누군가 202호로 전입신고를 한 다음 거기 살고 있다면, 상식적으로 '그 사람은 등기부상으로는 201호에 살고 있는 것이다'라고 알 수 있기 때문에 대항력이 있다고 판단한 것입니다.

​

방 쪼개기의 대항력 문제

위 대법원 판례는 방 쪼개기의 임차인에게 대항력을 인정한, 임차인에게 지극히 유리한 판결입니다.

​

그러나 실제 사건에서는 전입신고를 한 호실과 등기부상 표시가 다른 경우, 임차인에게 대항력이 인정되기가 결코 쉽지 않습니다.

​

왜냐하면 위 사건과 같이 1개의 층에 등기부상 1개의 호실밖에 없는 경우가 흔치 않기 때문에 전입신고를 한 호실과 등기부상 호실이 다른 경우 대체 어디에 거주하고 있다는 것인지를 인식하기가 쉽지 않기 때문입니다.

​

이 부분이 문제가 되어 대항력이 인정되지 않은 케이스에 대해서는 추후에 다른 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

​

이러한 문제들을 고려하면 방 쪼개기가 되어 있는 원룸에는 입주하지 않는 것이 최선입니다. 그럼에도 불구하고 이미 방 쪼개기가 되어 있는 호실에 대해서 임대차계약을 체결하였다면 하루빨리 등기부상 표시와 일치하도록 전입신고를 하는 것만이 최선의 방법이 될 것입니다.

​

대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.