안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
임차인이 명확하게 계약갱신청구권을 행사하지 않았더라도, 임대인에게 손해배상을 받아낼 수 있습니다.
주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 본인(부모, 자식 포함)이 실거주하겠다는 사유를 대는 것 외에는 현실적으로 임차인의 갱신요구를 거절하는 것이 불가능합니다. 이에 임차인에게 실거주를 하겠다고 하여 임차인의 계약갱신요구를 저지시키는 사례가 대단히 많은데요.
임대인이 먼저 임차인에게 '실거주할거니까 전세 계약을 갱신할 수 없다'라고 먼저 얘기를 꺼낸 경우에는 어떻게 될까요?
이 경우, 임차인은 '임대인이 실거주한다는데 계약갱신요구를 해도 거절될 게 뻔해'라는 생각에 명확하게 계약 갱신을 요구하지 않고 이사를 나오는 경우가 종종 있습니다.
실제로 임차인이 손해배상을 청구한 사건에서, 임대인들이 임차인의 명확한 계약 갱신 요구가 없었다는 점을 빌미로 손해배상을 할 의무가 없다고 주장하는 사례들이 상당히 많습니다. 그러나 이와 같은 임대인의 주장은 소송에서는 받아들여지지 않고 있는데요.
이번 포스트에서는 임대인이 계약갱신청구권을 명확하게 행사하지 못했더라도, 임대인은 여전히 손해배상의무를 진다는 점에 대해 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
실제 판결
(서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 판결)
사실관계
이 사건의 임대인은 계약만료를 3개월 가량 앞두고 임차인에게 자신이 이 사건 아파트에 실제로 거주하겠다며 임대차계약의 갱신을 거절하였습니다.
이에 임차인은 만기에 맞추어 이사를 갔습니다.
그런데 임차인이 이사한지 3일만에 임대인은 위 아파트를 제3자에게 임대하였습니다. 보증금을 4억 5천만원이나 증액해서 말이지요.
임차인의 손해배상청구
이에 임차인은 임대인을 상대로 '실거주를 하겠다는 이유로 임대차계약의 갱신을 거절해놓고 제3자에게 세를 놓았으니 손해배상을 하라'라며 소송을 제기하였는데요.
이 소송에서 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 명시적으로 행사하지 않았으므로 손해배상의무가 없다고 다투었습니다.
법원의 판단
이에 대해 법원은 임대인이 명시적으로 실거주를 하겠다면서 계약갱신을 거절한 상황에서, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 것을 기대하는 것은 어렵다는 점에 주목했습니다.
이에 법원은 임대인이 명확하게 실거주를 이유로 갱신을 거절하였으니, 임차인이 계약갱신을 요구하지 않았을지라도 주택임대차보호법에 따른 손해배상책임을 져야 한다고 판단하였습니다(임차인 승소).
실제 판결
(의정부지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021나223406 판결 )
이번에는 위 서울중앙지방법원 판결이 선고되고 4개월가량 뒤에 선고된 의정부지방법원의 판결을 살펴보겠습니다.
사실관계
이 사건의 임대인은 계약 만료를 3개월 가량 앞두고 임차인에게 "내가 이 아파트에 실거주할 예정이다"라는 문자메시지를 보냈습니다.
이에 임차인은 만기에 맞추어 위 아파트에서 퇴거했습니다.
그런데 임차인이 퇴거하고 3개월 가량 지났을 때, 임대인이 위 아파트를 제3자에게 임대를 주었다는 사실이 밝혀졌습니다.
임차인의 주택임대차보호법에 따른 손해배상청구 소송 제기
임대인의 실거주하겠다는 말이 거짓말로 들통나자, 임차인은 임대인을 상대로 주택임대차보호법에 따라 임차인의 손해를 배상하라며 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
임대인은 '임차인이 계약갱신을 요구한 적이 없다'라며 반발함
그러자 임대인은 임차인이 계약갱신을 명확하게 요구한 적이 없으므로, 주택임대차보호법에 따른 손해를 배상할 필요가 없다고 주장했습니다.
임차인은 '그렇다면 민법상 불법행위로 인한 손해라도 배상하라'라고 주장함
이에 임차인은, 임대인이 실거주를 하겠다고 말하여 임차인에게 갱신요구권을 행사하지 못하게 했으니 그것은 민법상 불법행위에 해당한다며, 민법에 따른 불법행위 손해배상도 함께 청구하였습니다.
법원의 판단
법원은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않았으므로, 임대인은 임차인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해를 배상하지 않아도 된다고 판단하였습니다. 즉, 주택임대차보호법과 관련하여서는 임차인이 패소한 것입니다.
그러나 법원은 다른 방법으로 임차인의 손을 들어주었습니다.
즉 임대인이 임차인에게 임대차계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말하여 임차인으로 하여금 계약갱신청구권을 행사할 기회 자체를 상실하게 한 것은, 민법 제750조에 따른 불법행위에 해당한다고 본 것입니다.
이에 법원은 임대인은 자신의 불법행위에 대한 책임을 지고 임차인에게 손해배상금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다. 다만 법원은 임차인 역시 명확하게 계약 갱신을 요구하지 않은 점을 고려하여 임차인의 청구금액 중 90%만 받아들였습니다(임차인 90% 승소).
법리는 다르지만, 임차인이 승소한다는 결론은 같습니다.
주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된지 채 아직 3년도 지나지 않았습니다. 그사이 수많은 임대인과 임차인 사이의 소송이 있었지만, 아직까지도 계약갱신청구권의 세부적인 내용에 대해서는 하급심 판결들이 조금씩 엇갈리는 모습을 보이고 있습니다.
그러나 한 가지 확실한 것은, 임대인이 실거주를 해놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓은 경우 법원은 모두 임차인의 편을 들어주고 있다는 것입니다.
오늘 살펴본 두 판결들에서도 법리는 다르지만, 임차인에게 90~100%의 승소 판결을 내렸다는 점에 있어서 결론은 같습니다.
그러므로 임대인이 먼저 실거주를 하겠다고 말해버리는 바람에 계약갱신청구권을 제대로 행사하지 못했다고 하더라도, 섣불리 좌절하지 마시고 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하시기 바랍니다.
계약갱신청구권의 진짜 전문가가 처음부터 끝까지 함께하겠습니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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