안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 더불어 주민등록, 즉 전입신고를 하여야 대항력을 갖춘다고 보고 있습니다. 여기에 더해 확정일자까지 갖추면 우선변제권을 확보하게 됩니다(우선변제권은 대항력을 전제로 하는 것이기 때문에 대항력이 없으면 당연히 우선변제권도 없습니다).
임차인은 대항력을 갖추어야 건물 매수인이나 경매 낙찰자 등에게 대항할 수 있고, 우선변제권을 갖추어야 경매절차에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.
그런데 간혹 임차인이 전입신고를 하기는 하였는데, 전입신고를 한 주소지와 등기부상 주소지가 다른 경우 대항력과 우선변제권이 인정되는지에 대해서 다툼이 발생하곤 합니다.
오늘은 전입신고한 주소가 등기부 주소와 다른 경우의 대항력에 대해서 살펴보겠습니다.
판단 기준
주택임대차보호법에서 대항력의 요건으로 주민등록(전입신고)을 규정한 것은, 제3자가 임차권의 존재를 명백하기 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.
따라서 어떤 전입신고가 대항력의 요건을 갖추었는지 여부는 일반사회통념상 그 전입신고로 그 임대차건물에 ㅇ미차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정됩니다.
한마디로 전입신고한 주소지와 등기부상 주소가 다르다 하더라도 상식적으로 봐서 두 주소가 같은 장소를 지칭하는 것이라면 대항력이 있다는 말입니다.
이해를 돕기 위해서 실제로 대항력이 인정된 사건과, 부정된 사건의 판결을 각각 예로 들어 살펴볼까요?
누가 봐도 같은 집을 지칭하는 것임이 명확하다면, 등기부상 표시와 달라도 대항력이 있습니다.
* 예 : 부동산 등기부상 에이(A)동이라고 표시된 연립주택의 임차인이 '가'동이라고 전입신고를 한 경우
이 예시는 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결의 실제 사안입니다.
대법원은 그 주소지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동은 서로 크기가 달라서 외관상으로 혼동의 여지가 전혀 없으며, 실제 건물의 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 그렇게 호칭되어 왔다는 점에 주목하였습니다.
이에 대법원은 비록 임차인이 등기부와는 다른 주소로 전입신고를 하였더라도, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있다는 등의 이유로 위 사건에서 임차인에게 대항력이 있다고 판단하였습니다.
같은 집을 지칭하는 것으로 보기 어려운 경우에는 대항력이 없습니다.
* 예 : 등기부상 '디동 103호'를 '라동 103호'로 전입신고한 경우
이 예시는 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결의 실제 사안입니다.
이 사건에서 법원은 디동 103호와 라동 103호는 명확히 다르기 때문에 임차인이 '라동 103호'로 전입신고를 한 것은 '디동 103호'에 대한 임대차의 공시방법이 아니라고 판단하였습니다.
즉 임차인에게 대항력이 없다고 판단한 것입니다.
* 예 : 현관문 표시(302호)로 전입신고를 했는데 등기부상 표시(202호)와 달랐던 경우
이 예시는 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결의 실제 사안입니다.
이 사건의 임차인은 현관문의 호수를 임대차계약서에 표시하고, 그 호수대로 전입신고를 하였는데요. 문제는 현관문에 부착된 호수와 등기부상 호수가 일치하지 않았다는 점입니다.
이 사건 건물은 반지하 건물로 등기부상에는 지층, 1층, 2층이라고 표기되어 있는 반면에 현관문에는 반지하를 1층으로 보아 1층, 2층, 3층으로 표기되어 있었기 때문에 임차인이 잘못 전입신고를 한 것이었습니다.
이 사건에서 대법원은 그 임차 주택의 실제 표시(등기부상 표시)와 임차인의 전입신고가 다르므로 그 전입신고는 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차인에게 대항력도, 우선변제권도 없다고 판단하였습니다.
단, 다가구주택은 호수를 잘못 써도 됩니다.
단, 다가구주택(등기부를 떼어 보면 각각의 호수별로 등기부가 떼어지는 것이 아니라 건물 전체가 하나의 등기부로 발급되는 경우)은 얘기가 다릅니다.
다가구주택은 전체 호실을 모아서 1개의 건물로 취급되기 때문에 전입신고를 할 때에는 지번만 적으면 되고 호수는 굳이 기재하지 않아도 됩니다. 호수는 의미가 없다는 말입니다.
그러므로 임차인이 전입신고를 할 때에 지번만 제대로 썼다면, 호수를 잘못 써서 전입신고를 하였더라도 대항력은 그대로 유지됩니다.
* 예 : 다가구주택의 임차인이 지번은 정확히 적었는데 '지층 1호'를 '연립-101호'로 잘못 전입신고한 경우
이 사건은 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결의 실제 사안입니다.
이 사안에서 대법원은 먼저 다가구주택의 전입신고는 지번만 정확히 기재하는 것으로 충분하고, 편의상 구분해 놓은 호수까지 기재할 의무가 없다는 점을 명확히 했습니다. 그러므로 임차인이 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 그것만으로 충분하고, 설령 호수를 잘못 적었다고 하더라도 대항력에는 영향이 없다고 판단했습니다.
전입신고한 주소와 등기부 표시가 다르다고 너무 당황하지 마세요.
전입신고를 한 주소와 등기부상 표시가 다른 경우, 임차 주택의 양수인이 건물인도를 청구하는 빌미가 되고, 경매 절차의 후순위 채권자가 임차인을 상대로 자신의 우선순위를 주장하는 빌미가 되기도 합니다.
따라서 전입신고를 할 때에는 등기부상 표시를 확인한 후에 전입신고를 하시는 것이 가장 좋습니다. 아예 임대차계약서를 쓸 때부터 등기부를 확실히 확인하여 임대차계약서와 등기부의 주소지를 일치시키는 것이 가장 현명합니다.
다만 과거에 이미 전입신고를 등기부상 주소와 다른 주소로 기재했다고 하더라도 성급히 좌절하실 필요는 없습니다. 앞에서 살펴본 것과 같이 상식적으로 보아 같은 주소에 해당한다면 그 임차인에게는 대항력이 인정되기 때문입니다.
그러므로 분명히 같은 주소인데 단순히 표시가 다른 것에 불과하다면, 임차인은 강력하게 대항력을 주장하고 안심하고 있으셔도 됩니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
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