안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
임대인이 실거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 계약갱신청구권을 거부한 경우, 임차인은 허위 실거주를 적발하여 임대인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
이번 포스트에서는 판례를 중심으로 임차인의 손해배상청구 금액을 법원이 어떻게 인정하고 있는지 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권 손해배상액
계약갱신청구권의 손해배상액은 임대인과 임차인 사이의 합의가 없는 한, 다음 세 가지 중 하나로 정해집니다. 임차인은 셋 중 가장 큰 금액을 계산하여 청구할 수 있습니다.
갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월에 해당하는 금액
갱신거절 당시의 환산월차임과 새로운 임차인의 환산월차임 사이의 차액의 2년분
갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
실제 사건에서는 환산월차임을 계산하여 2. 갱신거절당시의 환산월차임과 새로운 임차인의 환산월차임 사이의 차액의 2년 분으로 손해배상액을 청구하는 사례가 가장 많습니다. 이는 이 금액이 가장 깔끔하게 계산이 되는 금액이고, 법정된 금액으로서 법원이 가장 쉽게 인정하는 금액이기 때문입니다.
그러나 임차인이 입은 손해액이 훨씬 더 크다면, 당연히 실제 손해액을 기준으로 손해배상을 청구하게 됩니다.
이하에서는 환산월차임의 계산방법에 대해서 간략히 설명드린 다음, 환산월차임을 기준으로 손해배상액을 산정한 판결과, 실제 임차인의 손해액을 기준으로 손해배상액을 산정한 판결에 대해서 모두 소개해 드리겠습니다.
환산월차임 계산 방법
환산월차임은 명확한 계산 방법이 정해져 있으므로 법원은 그 금액을 그대로 인정하고 있습니다.
환산월차임 : 월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월} (단, 한국은행 기준금리가 8%를 넘는 경우에는 달리 계산함)
구체적인 계산 방법 및 예시 등은 아래 포스팅을 참고해주세요.
갱신거절 당시의 환산월차임과 새로운 임차인의 환산월차임 사이의 차액의 2년분을 인정한 판례
1. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월에 해당하는 금액과
2. 갱신거절 당시의 환산월차임과 새로운 임차인의 환산월차임 사이의 차액의 2년분
두 가지 금액을 비교해보면, 대개 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분보다는 새로운 임차인의 환산월차임과의 차액이 더 큽니다.
아래의 예시는 실제로 2. 갱신거절 당시의 환산월차임과 새로운 임차인의 환산월차임 사이의 차액의 2년분이 인정된 판결의 계산 방법입니다.
서울중앙지방법원 2022나4846 판결에서 실제로 인정된 손해배상금액
① 기존 임차인의 임대차보증금 : 1억 원 / 월세 : 140만원
② 새로운 임차인의 임대차보증금 : 2억 5천만원 / 월세 : 150만원
③ 갱신거절일로부터 새로운 임차인의 입주 시점까지의 한국은행 기준금리 : 0.5%
이 경우 기존 임차인과 새로운 임차인의 환산월차임은 다음과 같습니다.
ⓐ 기존 임차인의 환산월차임 : 1,608,333원[= (보증금 100,000,000원 × 연 2.5%) ÷ 12개월, 원 미만 버림) + 월 차임 1,400,000원]
ⓑ 새로운 임차인의 환산월차임 : 2,020,833원[= (보증금 250,000,000원 × 연 2.5% ÷ 12개월, 원 미만 버림) + 월 차임 1,500,000원]
따라서 손해배상금액은 차액의 24개월분인 9,900,000원{= (2,020,833원 –1,608,333원) × 24개월}으로 계산되었습니다.
갱신거절로 인한 임차인의 실제 손해액을 손해배상액으로 인정한 판결
물론 갱신거절로 인하여 임차인이 실제로 입은 손해액이 환산월차임의 차액을 계산한 것보다 더 크다면 당연히 실제 손해액에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2022가단5113218 판결의 실제 손해액 계산
임차인의 청구금액
① 임차인이 새로운 부동산으로 이사하게 되면서 지출한 중개수수료(복비) : 580만원
② 이사비용 : 281만원
③ 신규 임대차보증금 증액에 대한 대출 이자 : 330만원
④ 신규 임대차 월세 2년분 : 3,600만원
법원의 판단
법원은 위 주장금액 중 ①과 ②는 100% 인정하되, ③과 ④는 구체적인 손해 액수의 증명이 어려운 경우에 해당한다고 보아 2,000만원만 인정하였습니다.
그 결과, 법원은 2명의 공동임차인에게 1인당 1430만 5천원씩 총 2,861만원{= (중개수수료 5,800,000원 + 이사비용 2,810,000원 + 신규임대차로 인한 손해 중 20,000,000원}을 손해배상하라고 판결하였습니다.
실제 손해액을 계산한 판례를 하나 더 살펴보겠습니다.
서울중앙지방법원 2021가단5326352 판결의 실제 손해액 계산
임차인의 청구금액
① 임차인이 새로운 부동산으로 이사하게 되면서 지출한 중개수수료(복비) : 1,320만원
② 이사비용 : 824만 3천원
③ 신규 임대차 전세권설정비 : 647만 5,400원
④ 신규 임대차보증금 마련을 위한 추가 대출이자 : 3,460만원
⑤ 대출수수료 : 10만 7,500원
⑥ 위자료 : 5,000만원
법원의 판단
법원은 임차인이 갱신을 거절당하고 새로 이사를 간 집이 기존 집보다 면적이 넓어 지출비용이 확대된 점, 전세권설정은 임차인의 임대차계약 체결의 필수 요소는 아닌 점 등을 고려하여 ① 내지 ⑤의 금액 중 80%만을 손해액으로 인정하였습니다.
다만, 위자료 부분 청구는 전부 받아들이지 않았습니다.
그 결과, 법원은 임대인은 임차인에게 총 50,100,720원{= (중개수수료 13,200,000원 + 이사비용 8,243,000원 + 전세권설정비 6,475,400원 + 추가 대출이자 34,600,000원 + 대출수수료 107,500원) × 80%}를 손해배상하라고 판결하였습니다.
계약갱신청구권 손해배상액을 바라보는 판례의 태도
계약갱신청구권에 대해서는 다수의 판결들이 쏟아져 나오고 있지만, 그 중 대다수의 판결은 청구금액 3,000만원 미만의 소액 사건들에 해당합니다. 그런데 소액사건의 경우, 소액사건심판법 제11조의2에 따라 판결문에 판결이유를 기재하지 않을 수 있는데요.
결국 계약갱신청구권 손해배상청구 사건에서는 판결 이유가 기재된 판결문이 그리 많지 않은 실정입니다. 이로 인해 동일한 쟁점에 대해서도 상반된 판결이 선고되는 경우가 더러 있습니다.
다만 아래의 사항에 대해서는 하급심 판례들이 통일된 경향을 보이고 있습니다.
첫째, 환산월차임을 기준으로 하여 손해배상을 청구하면 청구금액이 그대로 인정되는 경우가 대부분입니다. 단, 환산월차임을 계산함에 있어 어느 시점의 한국은행 기준금리를 적용할 것인지에 대해서는 향후 대법원의 명확한 기준 정립이 필요한 상태입니다.
둘째, 실제 손해액을 기준으로 하여 손해배상을 청구하는 경우 기존 임대차 목적물과 새로 이사한 집의 위치나 면적 등이 다르거나, 임대차조건이 크게 변경된 경우에는 임차인이 주장하는 손해배상액이 100% 인정되기보다는 다소 제한적으로 인정되고 있습니다.
셋째, 어떤 경우에도 위자료 청구는 받아들여지지 않고 있습니다. 이는 계약갱신청구권 뿐만 아니라 재산상 손해로 인한 모든 손해배상사건에 대해 동일하게 적용되는 부분입니다. 그러므로 임차인은 애당초 위자료를 청구하지 않아야 승소 후 상대방으로부터 수월하게 소송에 들어간 비용을 회수할 수 있습니다.
오늘은 실제 판례들에서 계약갱신청구권 손해배상액을 어떻게 산출하는지에 대해 살펴보았는데요.
실거주를 하겠다며 계약갱신청구권을 거절한 임대인이 제3자에게 임대를 놓은 사실이 확인되면다면, 다수의 승소 사례로 검증된 변호사와 함께 임차인의 손해를 배상받아보시는 것은 어떨까요?
실거주 거짓말 합의금 거부하고 손해배상 청구하여 승소한 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)
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