환산월차임과 환산보증금 계산 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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오늘은 환산월차임과 환산보증금의 계산 방법에 대해서 살펴보겠습니다.

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[ 요약 ]

v 환산월차임 : 월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월} (단, 한국은행 기준금리가 8%를 넘는 경우에는 달리 계산함)

v 환산보증금 : 보증금 + (월세 x 100)

환산월차임은 주택임대차보호법에서 등장하는 개념입니다.

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주택임대차보호법에서 정의하고 있는 환산월차임이란 "① 월세 + ② 차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 (주택임대차보호법) 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액"을 말합니다.

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그렇다면 주택임대차보호법 제7조의2 각 호에 규정된 비율이 얼마인지가 문제가 되는데요. 각 호에 규정된 비율은 다음과 같습니다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 : 연 10%

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 : 기준금리 + 2%

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월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}

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step 1. 계산 기준일자, 보증금 및 월세 확인

보증금 2억원, 월세 100만원을 2022. 10. 15.을 기준으로 월 차임으로 환산해보겠습니다.

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step 2. 한국은행 기준금리 확인

먼저 한국은행 기준금리를 확인하셔야 합니다. 포탈사이트에서 "한국은행 기준금리"를 검색하면 기준금리를 쉽게 알 수 있는데요. 기준일자를 잘 확인하셔야 합니다.

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2022. 10. 15.의 한국은행 기준금리는 2022. 10. 12.에 발표된 기준금리인 3.00%입니다.

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step 3. 계산

환산월차임은

① 월세 : 100만원

② 보증금을 월세로 환산한 금액

= 2억원 × (2022. 10. 15. 기준 한국은행 기준금리 3.00% + 2%) ÷ 12개월

= 833,333원

③ 환산월차임 : 1,833,333원(= ①+ ②)

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환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 내용입니다.

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상가건물임대차보호법에서 정의하고 있는 환산보증금이란 "① 보증금 + ② 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액"을 말합니다.

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상가건물임대차보호법 시행령에서는 이때 '은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령으로 정하는 비율'을 1분의 100(100배)라고 규정하고 있습니다.

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보증금 + (월세 x 100)

예를 들어, 보증금 2천만원에 월세가 100만원인 상가의 환산보증금은 다음과 같습니다.

① 보증금 : 2천만원

② 월세를 보증금으로 환산한 금액

= 100만원 x 100

= 1억원

③ 환산보증금 : 1억 2천만원(= ①+ ②)

환산월차임은 집주인의 실거주 거짓말로 인해 내쫓긴 임차인이 집주인을 상대로 손해배상을 청구하는 근거가 됩니다. 환산월차임의 기준일자를 언제로 잡는지, 금리를 어떻게 적용하는지에 따라 손해배상금액이 크게 달라지기 때문에 꼼꼼하게 확인하시는 편이 좋습니다.

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환산보증금은 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 결정짓는 요소가 됩니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금이 일정액을 넘는 임대차에 대해서는 적용되지 않기 때문에(단, 대항력, 갱신요구, 권리금 보호 등은 환산보증금 액수와 관계없이 적용) 상가 임차인이라면 반드시 확인하셔야 할 부분입니다.

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정확한 정보의 취득은 법적 보호의 첫걸음입니다. 오늘 포스트가 읽는 분들께 많은 도움이 되시길 바랍니다.

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이상 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.