안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
전세계약의 만기가 도래하면 임대인은 당연히 임차인에게 전세 보증금을 반환하여야 합니다. 최근에는 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 여력이 부족한 경우, 퇴거자금 대출 등을 받아 전세 보증금을 반환하는 경우도 늘어나고 있습니다. 그러나 대출 조건이 까다롭고 고금리인 탓에 여전히 다수의 임대인들은 '새로운 전세 세입자가 구해질 때까지 기다려라'라는 입장을 고수하고 있습니다.
그런데 요즘같이 전세 시장이 불황인 때에 새로운 세입자를 구하기가 어디 쉽겠습니까. 전세 금액을 대폭 낮춰도 세입자가 구해질까 말까 하는 시국인데, 여력이 없는 임대인들은 전세금은 그대로 유지하면서 혜성처럼 새로운 세입자가 등장하기만을 기다리고 있는 실정입니다.
이렇듯 새로운 임차인을 구하지 못하고 있는 상황이라면 현재의 임차인은 시세에 비해 높은 전셋집에 살고 있을 가능성이 매우 높습니다. 즉 새로운 세입자가 구해질때까지 기존 임차인은 계속해서 손해를 봐야 하는 것입니다.
결국 임차인은 울며 겨자먹기로 법적 대응에 착수할 수밖에 없는데요.
오늘은 임대인의 전세 보증금 미반환시, 가압류를 최대한 활용하여 임대인의 보증금 반환을 이끌어내는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
[요약]
현재의 전셋집에는 굳이 가압류를 할 필요가 없습니다.
임대인의 다른 재산을 찾아서 가압류를 하여야 합니다.
전세보증금을 지급한 계좌에 대한 가압류가 가능합니다.
임대인이 자가에 살고 있다면 그 집에 대한 부동산 가압류를 진행하면 됩니다.
임대인이 세를 들어 살고 있다면 그 집의 임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 진행하면 됩니다.
현재의 전셋집에 대한 가압류는 필요하지 않습니다.
전세 보증금은 고액이지요. 그리고 이 돈을 지키기 위해 임차인이 다음의 요건을 갖추어야 한다는 점은 모두가 알고 계실 겁니다.
이사
전입신고
확정일자
위 요건들을 모두 갖추었다면, 임차인은 이미 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 경매 절차에서의 우선변제권을 가지고 있습니다. 따라서 굳이 현재의 전셋집에 대한 가압류는 할 필요가 없습니다.
그래도 가압류를 하는 게 더 좋지 않냐구요?
우선변제권이 있어도 가압류까지 하면 더 좋지 않을까 생각하실 수 있는데요.
먼저 알아두셔야 할 점은 가압류 채권자에게는 우선변제권이 없다는 점입니다. 아무리 a가 먼저 가압류를 하였더라도, 이후에 또다른 채권자 b가 나타나 가압류를 하게 되면 a와 b는 각각의 채권액에 따라서 경매 낙찰금액을 나누어 가져야 합니다. 법률용어로는 안분배당이라고 하는데요.
a의 가압류 채권액이 2억, b의 가압류 채권액이 3억인데 해당 전셋집이 경매에서 3억 원에 낙찰되었다고 가정해보겠습니다. 이 경우 a가 먼저 가압류를 하였으니 2억을 가져가고 그 후에 b가 남은 돈 1억을 가져간다고 생각하시기 쉬운데요. 그렇지 않습니다. 가압류 채권자들은 모두 동순위이므로 a와 b는 각각의 채권액에 따라 2:3의 비율로 경매 낙찰금액을 배당받습니다. 즉 낙찰금액 3억 중에서 a는 1억 2천만원, b는 1억 8천만원만 가져가게 됩니다.
반면에 우선변제권이 있는 경우, 선순위채권자가 없는 한 경매 낙찰금액에서 우선하여 먼저 배당을 받습니다. 앞에서 설명드렸듯이 이사, 전입신고, 확정일자를 갖춘 임차인에게는 이미 그 전셋집에 대한 우선변제권이 있기 때문에 굳이 같은 집에 대하여 가압류를 하는 무익한 절차를 거칠 필요가 없습니다.
현재의 전셋집에 대한 가압류는 오로지 현재의 집주인을 압박하는 효과만 있을 뿐입니다.
심지어 재판부에 따라서는 '이미 우선변제권이 있는 집에 왜 또 가압류를 하냐'라며 가압류 자체를 받아주지 않는 경우도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
임대인의 다른 재산을 찾아서 가압류를 하여야 합니다.
앞에서 말씀드린 것과 같이 임차인이 가장 확실하게 알고 있는 임대인의 재산은 물론 현재의 전셋집입니다만, 여기에는 가압류를 굳이 할 필요가 없습니다.
결국 임차인은 임대인의 다른 재산을 찾아서 가압류를 하여야 하는데요. 소송도 하기 전에 임대인이 임차인의 재산 목록을 알기란 대단히 어렵습니다(소송에서 승소하고 나면 신용조회, 재산명시신청, 재산조회 등의 절차를 거쳐서 임대인의 다른 재산을 파악할 수 있습니다만, 판결문을 받기 전에는 합법적으로 위와 같은 정보를 알 길이 없습니다).
그렇다면 임차인은 자신이 접근 가능한 범위 내에서 임대인의 다른 재산에 대한 가압류를 시도하여야 합니다. 임차인이 파악할 수 있는 임대인의 정보는 크게 두 가지로 좁혀집니다.
임대인이 전세보증금을 지급받은 은행 계좌
임대차계약서 또는 등기부에 기재된 임대인의 주소
그렇다면 위 두가지를 통해 임대인을 압박할 방법을 모색하여야 합니다.
전세보증금을 지급한 은행 계좌에 대한 가압류가 가능합니다.
전세보증금을 지급하지 못하고 있는 임대인이 은행 계좌에 큰 돈을 가지고 있을 가능성은 매우 낮습니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 계좌에 대한 압류를 진행하는 것은 임대인을 압박하는 데에 있어 대단히 효율적인 방법입니다.
자신의 은행 계좌에서 소액의 돈조차도 제대로 인출하지 못한다면 그로 인해 임대인이 느끼게 될 압박은 상상을 초월할 것입니다.
다만 해당 계좌에 전세보증금 전액이 들어 있을 가능성은 매우 낮으므로 전액에 대해서 가압류를 진행하시기보다는 보증금 중 일부에 대해서만 먼저 가압류를 시도하시는 것을 권유드립니다(채권가압류는 청구금액의 20%를 현금으로 법원에 공탁하여야 하기 때문에 청구금액을 높이는 것은 임차인에게도 상당한 부담이 된다는 점을 유의하셔야 합니다).
임대인이 자가에 살고 있다면 그 집에 대한 부동산 가압류를 진행하면 됩니다.
임대차계약서 또는 등기부를 통해 임대인의 주소 파악이 가능합니다(임대인의 주소가 바뀐 경우에는 내용증명 발송 후 반송 내역을 첨부하여 주민등록초본을 발급거나, 소송을 제기하여 소송절차 내에서 주민등록초본을 발급받아 현 주소지를 확인할 수 있습니다).
임대인의 현 주소에 대한 등기부등본을 확인한 다음, 그 집이 임대인의 자가로 확인되는 경우에는 해당 주택에 대한 부동산 가압류를 진행할 수 있습니다.
자신이 살고 있는, 자기 소유의 집에 가압류가 들어오면 임대인은 자칫하다가는 지금 살고 있는 집마저 경매에 넘어갈 수 있다는 생각에 사로잡히게 됩니다. 이 경우 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 시간이 훨씬 단축되겠지요?
다만 현재의 전셋집의 시세가 전세보증금보다 월등히 높은 경우, 가압류 재판부가 추가 재산에 대한 가압류 필요성에 대해서 까다로운 소명을 요구할 수 있으므로 가압류 진행에 앞서 충분한 법률검토가 필요합니다.
임대인이 세를 들어 살고 있다면 그 집의 임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 진행하면 됩니다.
임대인의 현 주소지가 임대인의 소유가 아니라면, 그 임대인 또한 타인 소유의 집에 세를 들어 살고 있을 가능성이 대단히 높습니다.
그렇다면 임대인과 그 집 소유자 사이에 임대차계약이 체결되어 있을 것이고, 그 임대차계약에 따른 전세 보증금이 당연히 존재하겠지요.
한 마디로 임대인은 그 집에 있어서만큼은 임대차보증금반환채권을 보유하고 있는 채권자라는 뜻입니다. 이 때에는 그 집의 임대차보증금반환채권에 대한 채권가압류를 진행하시면 됩니다.
단, 임차인이 그 집의 임대차현황을 구체적으로 파악하기란 사실상 불가능하므로 시험적으로 가압류를 먼저 진행하여 해당 주택 소유자로부터 임대차 관계에 대한 회신을 받아보신 후에 추가 가압류를 결정하시는 편이 시간과 비용을 아낄 수 있겠습니다.
전세보증금 미반환 사태를 조기에 해결하려면 차근차근 압박의 수위를 높여 가는 편이 좋습니다.
임대인이 전세보증금을 즉시 돌려주지 않는다고 해서 단칼에 법적 대응을 시작하는 경우는 많지 않습니다. 임차인 입장에서도 기다릴만큼 기다리고, 참을만큼 참았는데도 문제가 해결되지 않았을 때에 법적 대응을 시작하게 됩니다.
전세 보증금 반환 청구 소송은 승소의 확률이 100%에 육박하고, 소송에 소요되는 일체의 비용(인지대, 송달료, 변호사비용 등)을 승소 후에 임대인에게 전액 받아낼 수 있는 소송입니다.
그럼에도 불구하고 법적 절차에 대한 막연한 두려움이나, 소송까지는 가고 싶지 않은 인간적인 정에 이끌려 소송을 하기까지 많은 고민을 하시는데요.
전세보증금은 빨리 반환받고 싶지만 무턱대로 소송을 제기하는 것이 부담되신다면 임차권등기명령, 부동산 가압류, 채권가압류 등 차근차근 압박의 수위를 높여가는 것을 추천드립니다.
적절한 시기에 필요한 대응을 하는 것만이 전세보증금 미반환 사태를 조기에 해결하는 방법이니까요.
대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
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