![[판결] 과도한 임대료 인상은 권리금 회수 방해에 해당](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fd2ai3ajp99ywjy.cloudfront.net%2Fassets%2Fimages%2Fpost%2Fguide_title.jpg&w=3840&q=75)
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
상가의 임차인이 권리금을 받고 가게를 넘기려고 할 때, 임대인이 월세나 보증금을 올리는 경우가 대단히 많습니다. 문제는 고액의 임대료 인상을 요구할수록 당연히 현 임차인은 새로운 임차인을 구하기가 어려워지고, 그로 인해 권리금을 회수하기도 어려워진다는 점입니다.
상가건물임대차보호법은 이러한 점을 고려하여 임대인이 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 한 경우에는 현 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이라고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 임차인에게 권리금만큼의 손해를 배상하여야 한다는 것입니다.
그렇다면 실제 판결에서는 임대인이 어느 정도로 임대료를 올려야 권리금 회수 방해라고 판단하고 있을까요?
오늘은 판례들을 중심으로 과도한 임대료 인상이 권리금 회수 방해에 해당하는 경우를 살펴보겠습니다.
보증금을 2.25배로 올리고, 월세를 16% 올린 사건
이 사건의 원고는 2016년경 기존 임차인에게 6,300만원을 주고 고시원을 인수하였습니다. 당시 보증금은 4,000만원, 월세는 300만원이었습니다.
1년 뒤, 원고는 건물주인 피고로부터 "임대차계약을 갱신할 의사가 없다. 갱신을 원한다면 보증금을 9,000만원, 월세를 350만원으로 증액해달라"라고 요구했습니다.
이에 원고는 신규 임차인을 섭외하여 6,000만원의 권리금을 받고 가게를 넘기기로 했습니다.
그리고 원고는 피고에게 "신규임차인을 섭외했으니 임대차계약을 체결해달라"라고 요구했습니다.
문제는 피고가 신규임차인에게도 보증금을 9,000만원, 월세를 350만원을 요구했다는 점입니다.
결국 피고의 과도한 임대료 인상 요구로 인해, 원고와 신규 임차인 사이의 권리금 계약은 파기되었습니다.
이에 원고는 피고에게 "임대인인 피고가 현저히 고액의 임대료를 요구하여 권리금 회수를 방해했다"라고 주장하며 권리금 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
현저히 고액의 차임을 요구하여 권리금 회수를 방해했다.
법원은 피고가 신규임차인에게 현저히 고액의 차임을 요구한 경우에 해당한다고 보았습니다.
참고로 이 사건의 소송 과정에서는 이 상가 건물의 적정 임대료에 대한 감정평가가 있었는데요. 보증금이 없을 경우, 적정한 월세는 335만원, 월세가 없는 경우의 보증금은 4억 5,200만원이라는 결과가 있었습니다.
여기에 감정평가 결과에서 나타난 이 사건 상가 건물의 특수성까지 고려해본다고 하더라도, 기존 임대료는 시세와 유사한 반면에 피고가 신규 임차인에게 제시한 조건은 적정 시세를 24% 이상 초과하는 금액이라고 판단되었습니다.
법원은 이 정도라면 건물주가 신규 임차인에게 현저히 고액의 임대료를 요구하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위라고 보았습니다.
결국 이 사건의 피고(건물주)에게는 2,200만원을 배상하라는 판결이 선고되었습니다(원고는 권리금 6,000만원을 청구하였는데요. 감정평가 결과 시설물을 제외한 나머지 2,200만원인 점, 시설물들은 건물주가 설치한 것인 점 등이 반영되어 2,200만원에 대해서만 손해배상이 인정된 것입니다).
보증금을 1.5배로, 월세를 1.85배로 올린 사건
이 사건의 원고는 2005년부터 2017년까지 같은 장소에서 약 12년간 영업을 해 왔는데요. 2017년 당시 보증금은 2,000만원, 월 차임은 165만원이었습니다.
그러던 2017년경, 건물주가 바뀌었습니다. 바뀐 건물주(피고)는 원고에게 월세와 관리비 9%를 올려달라는 통고서를 보냈는데요.
원고는 이에 응할 수 없다고 답변했습니다. 그리고 피고에게 만기가 도래하면 임대차계약을 갱신해달라고 요구했습니다. 그러자 피고는 원고의 갱신요구를 거절했는데요.
이후 원고는 3차례에 걸쳐 재계약을 요구하면서, 보증금과 임대료를 얼마로 인상할 것인지 회신해달라고 했지만 피고는 끝내 재계약을 거절했습니다.
결국 원고는 어쩔 수 없이 새로운 임차인을 구했습니다. 그리고 신규 임차인으로부터 권리금 6,000만원을 받기로 하는 권리금계약을 체결했습니다. 그리고 건물주인 피고에게 신규 임차인을 구했으니 그 신규 임차인과 임대차계약을 체결해달라고 했죠.
그러자 피고는 원고에게 보증금은 3,000만원, 월세는 300만원으로 변경하여 임대차계약을 체결하겠다고 통보했습니다.
원고는 피고가 지나치게 고액의 보증금과 월세를 제시하고 있다며, 적절한 조건으로 신규 임차인과 임대차계약을 체결해줄 것을 요구했습니다. 그러나 피고는 이를 받아들이지 않았고, 결국 원고와 신규 임차인 사이의 권리금 계약은 파기되었습니다.
이에 원고는 피고에게 "임대인인 피고가 현저히 고액의 임대료를 요구하여 권리금 회수를 방해했다"라고 주장하며 권리금 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
현저히 고액의 차임을 요구하여 권리금 회수를 방해했다.
이 사건에서 법원은 피고가 제시한 금액은 기존 임대차보증금의 50%, 월세의 85% 이상을 증액한 것으로 상당히 이례적이고, 본래 피고가 원고에게 증액을 요구한 금액은 9%였던 점, 주변 상권의 변화로 오히려 시세가 하락하는 추세였던 점 등을 고려하여 피고가 요구한 차임은 현저히 고액이라고 판단했습니다.
그리고 이와 같이 현저히 고액의 임대료 증액을 요구한 것은 원고의 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당된다고 판단했습니다.
결국 이 사건의 피고(건물주)는 원고(임차인)에게 5,470만원을 배상하라는 판결이 선고되었습니다(원고는 권리금 6,000만원을 청구하였는데요. 소송 진행 중 감정평가 결과 권리금이 5,470만원으로 확인되었습니다).
과도한 임대료 인상, 권리금 회수 방해가 됩니다.
임차인이 신규 임차인을 섭외했을 때, 어느 정도의 월세나 보증금을 올리는 것은 있을 수 있는 일입니다.
그러나 월세나 임대료를 크게 증액하려 한다면 이는 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위에 해당할 수 있습니다. 상식을 넘어서는 범위로 월세나 보증금을 증액하기 위해서는 주변 시세나 경제상황에 막대한 변경이 있다는 점을 임대인이 스스로 입증하여야 합니다.
그러므로 건물주의 과도한 임대료 인상 요구로 인해 권리금 회수에 난관을 겪고 계신다면, 전문 변호사와 상의하셔서 임차인의 권리를 확실하게 사수하시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사, 최아란입니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.