변호사가 설명드리는 주택임대차보호법 6조 허위 실거주 

안녕하세요로

제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

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관련조문 : 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[요약 설명]

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계약갱신청구권에 의하여 임대차계약이 갱신되어 2년간 임대차계약이 갱신되었다고 하더라도, 세입자가 원하면 언제든지 임대차계약의 종료를 요구할 수 있습니다.

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다만 임대인에게도 임대차계약의 종료를 준비할 시간은 있어야 하기에 세입자가 임대차계약의 해지를 통지하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 임대차계약이 종료됩니다.

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상세한 내용은 아래의 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

계약갱신청구권으로 갱신시 3개월 기간 두고 중도해지 가능 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

[요약 설명]

위 조항의 의미는 다음과 같습니다.

• 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 : 집주인 또는 직계존비속이 실거주를 하겠다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거부하였음에도 불구하고

• 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 : 2년이 지나기 전에

정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓은 경우, 집주인은 세입자의 손해를 배상하여야 합니다.

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이때 정당한 사유라 함은 실거주하려던 직계존속의 사망, 실거주하려던 직계비속의 지방 발령 등과 같은 객관적이고 합리적인 사유여야 하며, 집주인의 경제적 형편은 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

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집주인이 배상하여야 할 세입자의 손해에 대해서는 아래 6항에서 상세히 설명드리겠습니다.

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제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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관련조문 : 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. (생략)

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

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주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① (생략)

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

[요약 설명]

집주인의 허위 실거주로 인하여 갱신거절을 당한 세입자는 아래 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

2. 갱신거절 당시 환산월차임과 집주인이 새로 세입자를 들여서 얻은 환산월차임의 차액의 2년분

3. 임차인이 입은 실제 손해액(이사비, 복비, 전세금 증액에 따른 금융이자 등)

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위 1.과 2.에서 환산 월차임이라 함은 ① 보증금이 있는 경우 그 보증금을 월세로 환산한 금액에 ② 월세를 합산한 금액을 말하는데요. ①을 계산할 때에는 보증금에 (한국은행 기준금리 + 2%)를 곱하면 됩니다.

​(실제 사건에서는 기준금리 적용 등의 문제로 인하여 의뢰인의 계산결과가 실제 청구금액과 차이가 있는 경우가  많습니다.) 

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유념하실 점은, 위 환산월차임에 따른 계산보다 세입자의 실제 손해액이 더 크다면 실제 손해액을 청구하여 승소하실 수 있다는 점입니다.

집주인이 실거주하겠다고 해서 세입자를 쫓아내 놓고서는 전세금액을 크게 올려 새로운 세입자를 들이는 사례를 대단히 흔하게 발생하고 있습니다.

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이 경우, 세입자는 확정일자 부여현황을 열람하여 집주인이 새로운 세입자를 들였는지를 확인할 수 있고 이를 근거로 손해배상금액을 계산하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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아래의 사례들은 제가 진행하였던 계약갱신청구권 손해배상 사례들 중 유형에 따른 대표적인 사례를 발췌한 것입니다. 모든 소송에서 세입자가 승소하였음을 알 수 있습니다.

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기존 세입자의 이삿날 바로 새로운 세입자를 들인 사례

계약갱신청구권 손해배상 승소사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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기존 세입자의 퇴거 후 일정 기간 공실로 방치하였다가 세입자를 들인 사례

실거주 갱신거절 후 공실 방치하다가 세입자를 들인 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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실거주 사유로 갱신거절한 후, 미래를 위해 미리 합의하자며 합의금 제안을 하였던 사례

실거주 거짓말 합의금 거부하고 손해배상 청구하여 승소한 사례 | 로톡 (lawtalk.co.kr)

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업무가 많아 모든 사례에 대해 포스트를 하지 못하였으나, 그 외에도 세입자가 손해배상을 청구하자 소장 송달과 동시에 즉시 전액 변제한 사례, 세입자의 원상회복의무 위반 등을 이유로 손해배상액 공제를 주장한 사례 등에서도 모두 세입자가 승소하였습니다.

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법률문제는 혼자 고민한다고 해서 해결되는 문제가 아닙니다.

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당소에서는 간단한 전화상담은 무상으로 진행해드리고 있으니, 주택임대차보호법 6조 위반의 문제로 인하여 고민하고 계신다면 가벼운 전화상담을 통해 내 사건의 손해배상청구가 가능한지, 승소 가능성이 얼마나 되는지에 대해서 법률상담을 받아보시기 바랍니다.

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권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다는 말은 비단 소멸시효에만 적용되는 법언이 아닙니다. 세입자가 스스로 자신의 권리를 찾아야만 집주인들의 허위 실거주 거짓말을 응징할 수 있습니다.

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이상 법률사무소 아란 대표변호사, 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사 최아란입니다.