저는 임대인입니다. 제가 실거주해야 해서 임차인의 계약갱신청구권을 거부하였습니다.
그런데 실거주하고 2년이 지나기 전에 좋은 기회가 생겨 제3자에게 건물을 매도했습니다.
임차인은 저에게 2년 내에 건물을 매도하였으니 손해를 배상하라고 합니다.
제가 손해배상을 해야 하나요?
안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정됨에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 신설되었습니다. 이 규정은 2020. 7. 31. 이후에 체결되는 임대차계약뿐만이 아니라 그 당시 존속중인 임대차에 대해서도 적용되었기 때문에, 2년을 예견하고 세를 놓았던 임대인들에게 많은 당혹감을 안겨주었습니다.
그로 인해 현재까지도 계약갱신청구권을 행사하려는 임차인, 이를 저지하려는 임대인들 사이의 분쟁이 계속해서 이어지고 있습니다.
오늘은 임대인이 실거주하겠다는 이유로 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절한 다음, 2년이 지나기 전에 건물을 매도한 경우의 손해배상책임에 대해서 살펴보겠습니다.
관련 법규
문제가 되는 주택임대차보호법의 조항을 먼저 살펴보겠습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따라 임대인이 임차인에게 손해배상을 하여야 하는 경우는 아래의 조건이 충족된 경우입니다.
임대인이 실거주하겠다는 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하였을 것
그로부터 2년이 지나기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대하였을 것
위와 같이 제3자에게 임대한 데에 정당한 사유가 없을 것
임대인이 실거주를 하겠다고 거짓말을 하여 임차인을 내보낸 후, 다른 임차인을 들인 경우에는 두말할 것도 없이 임차인에게 손해배상을 하여야 합니다.
그런데 만약 임대인이 세입자를 내보낸 후 실거주를 하다가 2년이 지나기 전에 제3자에게 목적 주택을 매도한 경우는 어떨까요? 이 점에 대해서는 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권 거부 후 실거주하다가 1개월 뒤 주택을 매도하였던 사건
수원지방법원에서는 "임차인의 계약갱신청구권 행사 → 임대인이 실거주하겠다며 계약갱신 거부 → 임대인의 단기간 실거주 → 2년 안에 제3자에게 건물 매도"가 문제되었던 사건에서 임대인에게는 임차인의 손해를 배상할 책임이 없다는 판결을 내놓았습니다.
해당 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.
1) 원고는 전 임차인이고, 피고는 전 임대인입니다.
2) 원고는 2018. 9.경 피고와 임대차기간을 2018. 10.부터 2020. 10.까지 24개월로 정하여 전세 계약을 체결하였습니다.
3) 피고는 2020. 7.경 원고에게 전셋집을 매도할 예정이라고 알렸습니다.
4) 2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되어 임차인의 계약갱신청구권이 도입되었습니다.
5) 원고는 2020. 7. 31. 피고에게 원고의 매도에 협조하겠다는 뜻을 밝힘과 동시에 전세 계약의 계약갱신을 요구하였습니다.
6) 그러자 피고는 2020. 9.경 자신이 실거주할 예정이라며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.
7) 피고는 2020. 10. 28. 실제로 목적 주택에 입주하였습니다.
8) 피고는 2020. 11. 21. 목적 주택을 제3자에게 매도하였습니다. 그리고 2021. 1. 8. 목적 주택에 대하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
그러자 임차인인 원고는 임대인인 피고를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
원고와 피고의 주장 대립
위 사건의 임차인인 원고는 다음과 같이 주장하였습니다.
"피고는 실거주하겠다는 이유로 원고의 계약갱신요구를 거절하였다. 그러나 실거주 기간이 채 한달도 되지 않아 목적 주택을 매도한 것을 보면 원고의 갱신요구를 거절할 당시 실제로 이 사건 주택에 거주할 의사가 없었던 것이다. 이는 임차인의 계약갱신요구권을 잠탈하는 불법행위이므로, 피고는 원고의 손해를 배상하여야 한다."
이에 대해 피고는 아래와 같이 반박하였습니다.
"새 아파트를 살아보지도 않고 매도하는 것이 아까웠고, 남편과 주말부부를 각오하고 목적 주택에서 실거주하기 시작하였는데, 남편의 건강이 악화되어 장거리를 오가며 남편을 돌보기가 어려워 목적 주택을 매도하고 원래 살던 곳으로 돌아간 것이므로 손해배상의무가 없다."
재판부는 누구의 손을 들어주었을까요?
제1심의 판단
이에 대해 제1심은 원고의 청구를 기각하였습니다. 즉, 전 임대인의 손을 들어 준 것입니다.
다만 위 사건에는 판결이유가 기재되지 않아 원고의 청구가 기각된 정확한 이유를 알 수 없었습니다(소액사건심판법 제11조의 2 제3항에 따라 3천만원 이하의 금전을 청구하는 소액 사건에서는 판사가 판결문에 판결이유를 기재하지 않을 수 있습니다).
이유를 알 수 없는 판결을 둘러싸고 세간에서는 제3자에게 "임대"한 것이 아니고 "매매"한 경우에는 임대인에게 손해배상의무가 없다는 판결이 선고되었다는 말이 떠돌았습니다.
그러나 이는 어디까지나 추측에 불과하기에 판결의 이유를 속단하기는 어려웠습니다. 위 사건의 원고도 마찬가지였지요. 결국 원고는 항소하여 제2심의 판단을 구했습니다.
제2심의 판단
제2심 역시 제1심과 같이 원고의 청구를 기각하고, 임대인의 손을 들어주었습니다.
제2심은 위 사건의 임대인이 목적 주택을 매도하기 위해 실거주를 가장한 것이 아닌지 의심하기는 하였습니다.
그럼에도 불구하고 제2심은 아래와 같은 이유를 들어 임대인인 피고에게 손해배상책임이 없다고 밝혔습니다.
① 피고가 목적 주택으로 이사하기 전까지 피고 부부의 거주지는 파주였고, 피고의 남편은 실제로 정년퇴직이 임박한 나이였습니다(목적 주택의 소재지는 용인입니다).
② 피고의 남편은 실제로 암 수술을 받고 이후에도 수술을 받은 병원에서 통원치료를 받고 있었습니다.
③ 법원은 '만약 피고가 이 사건 주택에 살다가 매도할 생각이 있었다고 하더라도 이 사건 주택에 입주할 당시 실거주의 의사가 없었다고 볼 수 없다'라고 보았습니다.
④ 피고가 원고의 전세 계약갱신을 거절할 당시 이미 이 사건 주택을 매입할 사람을 확보하였다고 볼 만한 사정도 없었습니다.
⑤ 피고의 주장처럼 이 사건 주택에 입주하고서 바로 남편의 건강관리에 어려움을 느껴 이 사건 주택을 매도하게 되었을 가능성도 있다.
결국 위와 같은 사정을 종합해보면 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절할 당시 실제로 이 사건 주택에 거주할 의사가 없었음에도 그러한 의사를 내세워 갱신을 거절하는 불법을 저질렀다고 보기 어렵다고 판단한 것입니다.
실거주 갱신거절 후 2년 안에 주택을 매도해도 된다는 판례가 아닙니다.
앞에서 간략히 설명드렸듯이 위 사건의 제1심 판결이 선고된 이후, 세간에서는 허위 실거주 갱신거절에 따른 손해배상책임은 2년 내에 제3자에게 "임대"를 놓는 것만 규정하고 있으므로 "매매"는 하여도 된다는 풍문이 떠돌았습니다.
그러나 제2심의 판단을 보면 알 수 있듯이 위 판결은 "제3자에게의 임대가 아니니 매매는 해도 된다"라는 판결이 아닙니다.
오히려 위 판결은 "임대인이 실거주할 의사로 임차인의 계약갱신을 거절하고 실제로 실거주를 하였는데, 이후 납득할 만한 사정이 생겨 2년 내에 제3자에게 건물을 매도하게 된 것이라면 그때는 손해배상을 하지 않아도 된다"라는 판결로 보아야 합니다.
즉 "실거주를 이유로 갱신거절을 해놓고, 실거주하지도 않은 채 2년 안에 제3자에게 매도한 경우"에 대해서는 아직 판례의 태도를 알기 어렵습니다.
그러므로 세입자가 계약갱신청구권을 행사하였는데 임대인이 실거주하겠다는 이유를 들어 이를 거절했다면, 임대인은 피치 못할 사정(해외발령 등)이 없는 한 목적 주택에 입주하여 실거주를 하여야만 손해배상책임에서 자유로울 수 있습니다. 이는 설령 임대인이 세입자를 내보내고 목적 주택을 매도하려는 의도였다 하더라도 마찬가지입니다.
그렇지 않고 실거주하지도 않은 채 제3자에게 매도한 경우에 대해서는 아직 판례의 입장을 속단하기 어렵습니다.
실거주 갱신거절 손해배상 청구 사건은 경험 있는 변호사와 함께 진행하셔야 합니다
임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거부해 놓고서 2년간 실거주하지 않은 경우를 둘러싸고 수많은 소송이 줄을 잇고 있지만 아직까지 판례의 태도는 명확하지 않습니다.
이렇듯 판례가 드문 것은 첫째는 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된 지 얼마 되지 않았기 때문이고, 둘째는 허위실거주 갱신거절로 인한 손해배상청구 사건은 대개 청구금액이 소액인지라 제1심 판사에게 판결이유 기재 의무가 없기 때문입니다. 마지막으로 소액 사건이다 보니 제2심까지 진행되는 사례가 더욱 드물어 판결이유가 제대로 기재된 사건을 만나보기가 쉽지 않습니다.
결국 실거주 갱신거절을 둘러싼 손해배상청구 사건은 변호사 개개인이 실제로 수행해온 사건을 통해 법원의 입장을 파악하고, 그 경험에서 우러난 소송대응을 통해 의뢰인에게 가장 유리한 결과를 이끌어내야 합니다.
그러므로 실거주 갱신거절을 둘러싼 다툼이 있으시다면, 관련 사건의 승소 경험으로 검증된 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 사건을 가장 유리한 방향으로 이끌어나가시기 바랍니다.
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