가계약금 배액배상 안해도 계약 파기 가능 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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부동산 계약을 체결할 때에는 일반적으로 가계약금 명목으로 소액의 금원을 입금한 다음, 정식으로 계약서를 작성하는 단계에서 정식 계약금 중 가계약금을 제외한 나머지 돈을 상대방에게 입금하게 됩니다.

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그렇다보니 가계약금 지급 시점과 계약금 지급 시점 사이에 계약 당사자 중 일방이 계약을 파기하는 경우가 종종 있습니다.

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이 경우 가계약금을 위약금으로 보아 배액배상을 하여야 하는지, 아니면 지급받은 금액만 반환하는 것으로 족한지에 대한 분쟁이 발생하곤 하는데요.

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앞서 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제하기 위해서는 실제 교부받은 계약금이 아니라, 정식 계약금의 배액을 상환하여야만 매매계약을 해제할 수 있다는 판결을 내놓은 바 있습니다(2014다231378 판결).

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미리 말씀드릴 점은 오늘 소개드리는 판결은 위 2014다231378 판결을 뒤집은 판결이 아니므로, 정식 계약금이 확정된 상태에서 계약금을 분할지급받기로 하고 그 중 일부만 지급받은 경우에, 계약을 해제하고자 한다면 (실수령한 금액의 배액이 아니라) 정식 계약금의 배액을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있다는 점에는 변함이 없습니다.

문제는 계약의 대강의 내용만 정해졌을 뿐 정식 계약금 등도 확정되지 않은 상태에서 앞으로 계약을 체결하겠다는 취지에서 소액의 가계약금이 오고갔는데 그 단계에서 계약을 파기하는 경우입니다.

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과거에는 이러한 경우에 대해 대법원 판례가 정립되어 있지 않았던 탓에 하급심에서는 제각각의 판단을 내놓곤 했습니다.

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그런데 마침내 2022. 9 .29. 대법원에서 가계약금의 배액배상에 대한 명확한 기준을 제시하는 판결을 선고하였습니다. 이번 포스팅에서는 그 대법원 판례에 대해서 살펴보겠습니다.

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민법 제565조는 매매계약의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 지급한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 사람은 그 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 받은 사람은 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

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그리고 민법 제567조는 위 제565조가 매매 이외의 유상계약에 준용된다고 규정하고 있기 때문에, 돈이 오고가는 계약에 있어서 모두 민법 제565조가 적용된다고 보면 됩니다.

따라서 매매계약이 되었든, 임대차계약이 되었든 간에 계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데 그 계약을 파기(해제)하고자 한다면 아래와 같은 각오를 하여야 합니다.

• 계약금을 지급한 사람(매수인, 임차인) : 자신이 지급한 계약금을 몰취당할 각오

• 계약금을 받은 사람(매도인, 임대인) : 배액배상을 할 각오(자신이 지급받은 계약금을 상대방에게 반환하고, 그와 동일한 금액을 추가로 상대방에게 배상하여야 함)

요컨대 계약금에 대한 몰취, 배액배상은 민법 제565조에 근거한 것입니다.

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따라서 가계약금의 몰취나 배액배상이 가능하기 위해서는 가계약금에 대해서도 민법 제565조가 적용되어야 합니다.

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그런데 위 제565조는 '계약금'에 대해서는 규정하고 있을뿐 '가계약금'에 대해서는 아무런 언급이 없습니다. 그렇다보니 가계약금에 대한 분쟁이 줄을 이었던 것입니다.

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이번에 소개드리는 대법원 판결이 그 분쟁들에 대한 확고한 기준을 제시할 것으로 보입니다.

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대법원 2022. 9. 22. 선고 2022다247187 판결의 사실관계는 다음과 같습니다.

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1) 원고(임차인)는 피고(임대인)와의 사이에 임대차보증금 8억 7천만원, 입주일은 2021. 2. 24.로 대강의 내용을 정하여 전세계약을 체결하기로 하였습니다.

2) 같은 날, 원고는 피고의 은행 계좌로 가계약금 300만원을 송금하였습니다​(원심 판결에서는 이 금원의 성격이 정식계약금의 일부인지 아니면 단순 가계약금인지 나타나지 않았고, 이 금액에 대한 해약금 약정이 있는지 여부도 판시되지 않았음).

3) 원고가 피고와 전세계약을 체결한 위 아파트에는 채권최고액 합계 15억 3천만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다.

4) 이후 원고는 위 근저당권과 임대차보증금 마련이 어렵다는 이유 등을 들어 본계약 체결을 포기하였습니다.

5) 그 다음, 원고는 피고(임대인)을 상대로 가계약금의 반환을 청구하였습니다.

6) 제1심과 제2심은 원고가 피고에게 지급한 가계약금은 일종의 증거금으로서 원고가 계약을 포기한 경우에는 몰취되는 돈이라고 보았습니다.

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그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

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• 약정의 내용

• 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위

• 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사

• 거래의 관행

등에 비추어 "정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명확하게 인정되어야"만 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정할 수 있다고 판단하였습니다.

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그리고 대법원은 임대인이 임차인의 가계약금을 몰취할 수 있다고 판단한 원심 법원에 대하여 "(원고와 피고 사이에) 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지 않았다"라며 원심 판결을 파기​하였습니다.

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그리고 사건을 다시 판단하라고 원심 법원으로 돌려보냈습니다.

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위 대법원 판결은 정식 계약 이전에 가계약 단계에서 "정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 한다"라고 약정하지 않는 한 가계약금에 대해서는 민법 제565조가 적용되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다.

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민법 제565조가 적용되지 않으면 가계약금을 몰취할 수도 없고, 가계약금에 대한 배액배상을 요구할 수도 없습니다.

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따라서 해약금 약정이 없는 일반적인 가계약 사건이라면 다음과 같은 결론에 이릅니다.

• 가계약금을 지급한 쪽에서 계약 파기를 원할 경우, 가계약금을 받은 쪽에서는 가계약금을 돌려주어야 합니다(몰취할 수 없습니다).

• 가계약금을 받은 쪽에서 계약 파기를 원할 경우, 지급받은 가계약금만 반환하면 됩니다(배액배상까지는 하지 않아도 됩니다).

오늘 소개드린 대법원의 판결은 아직 널리 알려져 있지 않습니다.

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이에 위 대법원 판결의 선고에도 불구하고 당사자들이 가계약금을 계약금과 동일하게 취급하여 몰취하려 하거나, 배액배상을 요구하는 사건이 빈번하게 발생하고 있는 실정입니다.

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가계약금을 둘러싼 분쟁이 있다면 상대방에게 대법원 판례를 첨부하여서 '가계약금은 반환하여야 한다'라는 내용증명을 발송하시는 것을 추천드립니다.

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그럼에도 불구하고 상대방과 대화가 통하지 않는다면 전문 변호사의 도움을 받아 분쟁을 말끔하게 해결하시기를 권유드립니다.

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법률사무소 아란 대표변호사, 대한변호사 협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.