깡통전세 탈출 가능한 경우, 탈출 방법 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

​

부동산 불경기가 장기간 이어질 것으로 예상되면서 깡통전세로 인한 세입자들의 불안이 점점 고조되고 있는데요. 깡통전세는 사안의 유형에 따라 전세보증금 전액을 회수하고 탈출이 가능한 경우도 있고, 손해를 감수하지 않고서는 탈출이 어려운 경우도 있습니다.

​

안타깝지만 세입자의 전세보증금 반환 채권보다 선순위의 채권이 존재하는 경우, 현실적으로 전세 세입자가 보증금을 온전히 회수하기란 대단히 어렵습니다. 예를 들어 세입자의 대항력(확정일자+전입신고 다음날) 취득일자보다 먼저 설정된 근저당권이 있다거나, 집주인이 고액 체납자인 경우가 대표적인 경우입니다.

​

이러한 경우 세입자는 이사계획, 선순위 근저당권의 피보전채권액 및 세금 체납액 등을 고려하여 자신의 거취를 정하여야 하는데요. 경매 절차가 진행되기 전에 세입자가 집주인의 채무나 세금 체납액 등을 확인하는 것 자체가 어렵습니다. 따라서 해당 전셋집의 시세가 급등하지 않는 이상 세입자가 손해를 떠안아야 하는 실정입니다(물론 이런 경우에도 보증금반환청구소송을 제기하여 승소하는 것은 얼마든지 가능하지만, 실질적으로 보증금 전액의 회수로 이어지기가 어렵습니다).

​

다만 모든 깡통전세가 탈출이 불가능한 것은 아닙니다. 비록 자신의 전셋집의 전세가가 매매가를 역전하는 깡통전세에 해당한다고 하더라도, 집주인에게 다른 재산이 있거나, 집주인이 경제활동을 계속하는 것으로 확인되는 경우에는 깡통전세의 탈출이 가능합니다.

​

[요약]

1. 임대인에 대한 정보를 최대한 수집할 것

2. 다른 재산 파악이 가능하다면 가압류를 할 것

3. 필요시 임차권등기명령을 신청할 것

4. 내용증명을 통해 임대차계약의 종료를 확실히 할 것

5. 만기가 도래하기 전이라도 법적 대응이 가능한지 법률상담을 받을 것

6. 지급명령 또는 본안소송을 제기하여 보증금 반환에 대한 판결을 받을 것

7. 전방위적인 강제집행에 착수할 것

먼저 세입자가 할 일은 임대인에 대한 정보를 최대한 수집하는 것입니다. 물론 세입자가 임대차계약을 할 때에 단 한 번 보았던 임대인에 대한 정보를 수집하기란 대단히 어려운 일입니다.

​

그럼에도 불구하고 임대인에 대한 정보가 많을수록 깡통전세에서 탈출하기가 쉬워집니다. 그러므로 최대한 임대인에 대한 정보를 수집해보시는 것이 좋습니다.

​

예를 들어 임대차계약서상의 임대인의 주소지에 대한 등기부를 발급받아 본다던지, 계약을 중개하였던 공인중개사에게 임대인에 관한 정보를 확인해보시는 것이 좋습니다.

​

실제로 제가 진행하였던 사례 중에는 임대인의 주소지를 추적하여 임대인 소유의 다른 부동산을 확인한 다음 그 정보를 이용하여 임대차보증금을 전액 회수하였던 사례가 있었습니다.

​

아울러 임대인 소유의 다른 재산이 확인되지는 않는다 하더라도 임대인의 사업장이나 직장 등에 대한 정보를 파악하면 사업자 매출 채권이나 급여 채권에 대한 압류를 진행하여 보증금을 회수하는 길이 열릴 수 있습니다.

​

임대인에 대한 정보가 많을수록 임차인에게는 다양한 선택지가 생깁니다. 그러므로 임대인에 대한 정보를 최대한 수집해두시는 것이 좋습니다.

​

세입자가 파악 가능한 집주인의 유일한 재산이 전셋집 뿐이고, 그 전셋집에 대해서 확정일자와 대항력을 받아 두었다면 전셋집 자체에 대한 가압류는 필요하지 않습니다.

​

그러나 우리는 깡통전세, 즉 전세가가 매매가를 초과하는 집에서의 탈출을 염두에 두고 있으므로 전세집 외의 다른 재산을 파악할 수 있다면 반드시 그에 대한 가압류를 진행하여야 합니다.

​

대개 집주인들은 전세보증금 반환을 그 전셋집만으로 해결하려는 경향이 있습니다. 이에 다른 곳에서의 자금 융통이 가능하다 하더라도 세입자의 인내를 바라며 전세보증금 반환을 미루는 경우가 많은데요. 이럴 때에는 가압류를 통해 집주인의 다른 재산에 대한 최대한의 압박을 가함으로써 전세보증금을 회수할 수 있습니다.

​

전세보증금 반환이 지연될 경우, 돈이 묶여 이사를 나가지 못하시는 경우가 많습니다.

​

돈을 돌려받을 때까지 계속해서 그 집에 거주하실 생각이라면 굳이 임차권등기명령까지는 받지 않으셔도 되지만, 집주인을 최대한 압박하고자 하거나 조금이라도 이사 계획이 있는 경우에는 임차권등기명령을 받아두시는 편이 좋습니다.

​

간혹 집주인이 '이삿날 돈을 돌려줄테니 이사를 가라'라고 해서 이삿짐 적재까지 모두 마쳤는데 집주인이 돈을 돌려주지 않는 사례들이 있습니다. 이런 경우를 대비하기 위해서라도 임차권등기명령을 받아두시는 편이 안전합니다(임차권등기명령에는 통상적으로 2주~1개월의 시간이 걸리기 때문에 적어도 이사일로부터 1개월 전에는 미리 임차권등기명령을 받아 대항력을 확실히 유지한 상태로 이사를 준비하시는 것이 좋습니다).

다만 임대인이 지금 집에서 새로운 세입자를 구하는 것 외에는 도무지 보증금을 융통할 구멍이 없어 보인다면, 그때는 새로운 세입자를 구하는 데에 최대한 협조해주는 것이 오히려 현명합니다. 

임차권등기를 하게 되면 임대인이 새로운 세입자를 구하기가 더욱 어려워질 것이기 때문에 이 부분에 대해 충분히 고려를 하신 후에 임차권등기를 할 것인지를 고민해보셔야 합니다.

​

주택임대차보호법에 따라 임차인은 만기가 도래하기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하여야 계약을 종료시킬 수 있습니다.

​

만일 임대인과 임차인이 위 기간 내에 아무런 의사도 표시하지 않은 경우, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 취급되는데요. 묵시적으로 갱신된 경우라 하더라도 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 그 계약 해지의 효력은 3개월 뒤에 발생합니다.

​

불필요한 분쟁을 피하기 위해서는 미리 임대인에게 내용증명을 보내 임대차계약이 종료되었다는 점을 확실하게 통지하시는 것이 좋습니다. 내용증명 발송이 어려운 경우에는 전화통화녹음, 문자메시지 등을 통해서도 통지가 가능한데요.

간혹 세입자분들이 임대인에게 내용증명이든 문자메시지든 계약을 끝내겠다는 뜻을 밝혔으니 그것으로 임대차계약이 만기에 종료되었다고 오해하시는 경우가 있습니다. 그러나 민법상 내용증명이든 문자메시지든 받는 사람에게 그것이 도달하였다는 것이 증명되어야만 그 의사표시의 효력이 발생합니다.

​

그러므로 내용증명을 보내신 경우에는 반드시 배달증명이나 등기우편조회를 통해 도달 여부를 확인하시고, 문자메시지나 카카오톡을 보내신 경우에는 상대방의 답장까지 받아두어야 추후에 '아무런 연락을 못받았다'라는 다툼을 피할 수 있습니다.

​

만약 집주인의 연락 두절로 인해 임대차계약 종료를 통보할 수 없는 경우라면, 의사표시의 공시송달의 제도를 이용해 임대차계약의 종료를 확실히 하는 것도 하나의 방법입니다.

​

다만 집주인이 세입자의 연락을 기피하는 경우에는 어차피 법적 절차를 통해서만 보증금 회수가 가능하므로, 애당초 소를 제기하면서 그 소장에 전세 계약 종료 의사를 통보하는 것이 오히려 간편합니다.

​

본래 전세보증금은 만기가 도래하여야 집주인으로부터 받아낼 수 있는 돈입니다. 그러므로 일반적인 경우라면, 만기가 도래하기 전에는 소송을 제기할 수 없습니다.

​

그러나 만기가 얼마 남지 않았음에도 불구하고, 집주인이 만기에 맞추어 보증금을 반환하지 않겠다는 뜻을 명확히 표시하거나, 채무초과 상태에서 연락이 닿지 않는 경우에는 이러한 사정을 법원에 설명하고 미리 소송을 제기할 수 있습니다.

​

따라서 집주인의 보증금 반환 불능이 확실시되는 경우에는, 만기 전에 미리 소송을 제기하여 소송에 소요되는 기간을 단축시키는 것이 바람직합니다.

​

• 지급명령

임대인이 원활하게 연락이 되고, 보증금반환의무 자체에 대해서 다투지 않는 경우에는 소송보다 시간과 비용을 아낄 수 있는 지급명령 제도를 통해 손쉽게 집행권원(추후 경매 등을 진행할 수 있는 근거)을 획득할 수 있습니다.

​

• 보증금반환청구 소송(본안소송)

그러나 임대인이 연락이 되지 않아 소송서류의 송달이 어렵거나, 지급명령을 신청하여도 이의를 할 것이 분명한 경우라면 바로 보증금반환청구의 본안 소송을 제기하여야 합니다.

지급명령 확정 또는 보증금반환청구의 승소 판결을 받았다면 이제는 집주인의 모든 재산에 대한 강제집행을 시작할 때입니다.

​

이제부터 세입자는 해당 전셋집에 대한 경매는 물론이고 집주인의 다른 부동산에 대한 경매, 집주인의 은행 예금에 대한 압류, 급여 압류 등 집주인 명의의 모든 재산에 대한 강제집행을 시작하여야 합니다.

​

집주인이 평생을 신용불량자로 살 각오를 하지 않은 이상, 결국 집주인은 세입자에게 전세보증금을 반환하게 될 것입니다.

​

깡통전세라 함은 내 전셋집 만으로는 전세보증금 회수가 어렵다는 것이고, 이는 곧 집주인의 다른 재산을 통해 보증금을 반환받아야만 깡통전세 탈출이 가능하다는 뜻입니다.

​

그런데 유의할 점은 확정일자와 전입신고를 갖춘 전세 세입자는 해당 전셋집에 있어서만 우선권을 갖는다는 점입니다. 즉 집주인의 다른 재산에 대해서는 아무런 우선권이 없습니다.

​

따라서 깡통전세에서 탈출하기 위해서는 집주인의 다른 재산에 대해서, 집주인의 다른 채권자들보다 먼저 움직여야 합니다.

​

그러므로 내 집이 깡통전세로 확인되었다고 해서 좌절하지 마시고 집주인에 대한 최대한의 정보를 수집해보신 후, 부동산 전문변호사와의 상담을 통해 발빠르게 움직이시기 바랍니다. 그것이 깡통전세의 탈출 성공률을 높일 수 있는 유일한 방법입니다.