집주인이 실거주 하겠다며 전세 갱신을 거절한다면 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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주택의 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(2020. 12. 10. 전에 체결되어 갱신되지 않은 임대차계약의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간)에 집주인에게 계약 갱신을 요구하여 임대차계약을 2년간 연장시킬 수 있습니다.

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집주인은 정당한 사유 없이는 임차인의 계약갱신청구권을 거부하지 못합니다.

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이때 정당한 사유란 2기 이상의 월세 연체, 세입자의 무단전대차 등 다양한 사유가 있습니다만(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서) 이 사유들에 해당하는 케이스는 흔치 않습니다.

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실제 사건에서 계약갱신청구권이 거부당하는 대표적인 사유는 집주인의 실거주입니다.

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[목차]

1. 이사를 나오지 않고 버틴 경우의 판례들

2. 버티기 작전은 위험

3. 제3자에게 세를 놓는지 여부를 지켜보았다가 손해배상청구 소송 제기

4. 승소가능성

5. 승소시 소송비용(변호사 수임료) 회수

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집주인이 실거주를 이유로 들어 계약갱신청구권을 거부할 경우, 세입자가 집주인의 실거주를 의심하는 사례는 대단히 많습니다.

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이렇듯 집주인의 실거주가 거짓말로 의심되는 경우, 세입자가 이사를 나오지 않고 그 집에서 계속 버텨도 될까요?

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결론부터 말씀드리자면 케이스 바이 케이스입니다.

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단순히 집주인의 실거주를 의심하는 정도라면 이사를 나오셔야 합니다. 그렇지 않고 집주인이 거짓말을 한다고 확신할 수 있는 특별한 사정이 있다면 버텨보는 것도 가능합니다.

실제로 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 도입된 이후 ① 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하자 ② 집주인이 자신이 실거주하겠다며 계약갱신청구권을 거부하였는데 ③ 세입자가 '집주인에게는 실거주할 의도가 없으면서 세입자를 쫓아내려고 거짓말을 하는 것이다. 그러니 이사를 나갈 수 없다'라고 버텨서 ④ 집주인이 세입자를 상대로 건물인도 소송을 제기하는 경우가 제법 많습니다.

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문제는 위 사건들의 사실관계에 따라 법원의 판단이 엇갈리고 있다는 점입니다.

일부 사건에서는 집주인의 실거주 사유에 기한 계약갱신 거절은 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어서 임차인 측에서 예측하거나 그 사유 발생 여부를 정확히 알기 어려운 사정이 있어 이를 제한 없이 인정한다면 위 사유로 인한 거절이 남용되어 사실상 계약갱신요구권의 의미가 없어질 우려가 있는바 ‘실제 거주하려는 의사’를 인정하기에 의심스러운 사정이 존재하는 경우에는 입증책임을 부담하는 임대인에게 그 불이익이 돌아갈 수밖에 없다고 보아 임대인이 스스로 자신이 실거주하려는 정황을 입주하지 못하는 이상 세입자를 내보낼 수 없다는 판결을 선고하고 있습니다(수원지방법원 2021. 10. 20. 선고 2021가단502982 판결, 수원지방법원 성남지원 2021. 7. 16. 선고 2020가합412761 판결, 수원지방법원 2021. 8. 19. 선고 2020가단562314 판결 등)

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위 사건들은 집주인이 세입자의 계약갱신요구를 받고 갑자기 실거주 의사를 밝혔거나, 집주인이 미리부터 매매를 준비하고 있었다는 등의 특수한 사정이 있어 집주인의 실거주가 거짓말로 강력하게 의심되는 케이스들이었습니다.

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반면에 집주인이 승소한 사례도 다수 존재합니다.

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일부 사건에서는 "실거주요건 조항은 객관적인 자료로써 비교적 용이하게 확인할 수 있는 과거의 사실이나 향후의 구체적인 계획에 관한 것이 아니라, 임대인의 주관적 의도에서 비롯되는 결과로서 아직 발생하지 않은 장래의 사정에 관한 것이어서 적극적인 입증이 쉽지 않다. (중략) 특히, 위 제6조의3 제5항에 따르면 임대인이 실거주요건 조항에 해당하는 사유로 계약갱신을 거절하고서도 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우 임차인의 손해를 배상해야 하는 바, 임대인이 갱신거절권을 행사할 당시 또는 그 무렵에 임대인이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 통상적으로 납득할 수 있는 실거주요건 조항 해당사유를 원인으로 하는 임대인의 갱신거절은 적법하다고 볼 수 있다."라고 보아 세입자에게 이사를 나가라는 판결을 선고하였습니다(부산지방법원 서부지원 2022. 4. 19.자 2021가단115540 판결, 같은 취지의 서울서부지방법원 2022. 4. 28. 선고 2021가단228205 판결, 서울북부지방법원 2022. 4. 27.자 2021가단106323 판결, 서울중앙지방법원 2022. 5. 13. 선고 2021나48405 판결 등).

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위 사건들은 설령 집주인에게 다소간의 의심스러운 정황이 있다 하더라도, 집주인이 실제 들어와서 살려는 목적과 시기 등에 대해 상당한 정도의 주장과 입증이 진행되었던 케이스들이었습니다.

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집주인의 실거주가 의심된다는 이유로 세입자가 이사를 나오지 않고 버틴다면 결국 집주인은 세입자를 상대로 건물인도 소송을 제기하게 됩니다. 이 소송에서는 세입자가 승소하는 경우도 있고 패소하는 경우도 있습니다.

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그런데 앞에서 설명드렸듯이 이때 승소와 패소 여부는 결국 '집주인이 정말 실거주를 하려고 하는가'라는 집주인의 사정에 따라 달라지게 됩니다. 여기서 문제는 세입자 입장에서는 집주인의 주관적인 사정과 의도를 미리 알기가 대단히 어렵다는 점입니다.

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따라서 집주인이 거짓말을 한다고 확신하지 못하는 이상 이사를 나오시는 편이 세입자에게는 안전합니다.

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그렇지 않고 버티다가 건물인도 소송을 당하여 패소할 경우, 세입자는 집주인에게 그 건물인도 소송의 변호사 비용까지도 물어내야 하는 최악의 사태에 이르기 때문입니다.

안전하게 가면서도 세입자의 권리를 지킬 수 있는 방법은 간단합니다.

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1. 세입자는 일단 이사를 나온 후, 집주인이 제3자에게 세를 놓는지 여부를 꾸준히 모니터링하여야 합니다.

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집주인이 세입자를 내보낸 다음 새로운 세입자를 구해 임대차계약을 체결하고, 그 제3자가 주민센터에서 확정일자를 받으면 그 내역이 확정일자 부여현황에 등재됩니다.

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전 임차인은 임대차계약서를 지참하고 주민센터를 방문하시면 확정일자 부여현황을 발급받을 수 있습니다. 따라서 이 확정일자 부여현황을 통해 집주인이 실거주하겠다는 말이 사실인지 아닌지를 확인할 수 있는 것입니다.

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2. 만약 집주인이 제3자에게 세를 놓은 사실이 확인되었다면, 그 때는 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기할지를 검토하여야 합니다.

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집주인이 실거주를 하겠다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하였음에도 불구하고 제3자에게 세를 놓았다면 집주인에게 손해배상책임이 인정될 가능성이 대단히 높습니다.

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집주인이 이 손해배상청구 소송에서 패소하지 않으려면 '실거주 하려고 했는데 제3자에게 세를 놓은 데'에 대해서 누가 봐도 정당한 사유가 있어야 합니다. 그러나 실거주하려던 직계 존속의 갑작스러운 사망이나 해외 발령 등과 같은 극단적인 사유가 있지 않은 한, 정당한 사유로 받아들여지지 않습니다.

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실제로 제가 수행한 모든 계약갱신청구권 사건에서 집주인의 변명들은 하나같이 받아들여지지 않았고, 모두 세입자가 승소하였습니다.

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소송을 제기하게 되면 인지대, 송달료를 비롯하여 소송비용이 듭니다. 그 중 가장 큰 금액은 아무래도 변호사 수임료인데요.

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소송에서 승소하시게 되면 소송비용액 확정신청이라는 별도의 절차를 진행하여 패소한 상대방에게 소송비용을 받아낼 수 있습니다.

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이때 회수 가능한 금액은 ① 인지대 : 전액, ② 송달료 : 전액, ③ 변호사 수임료 : 법정 상한액과 실제 지출한 비용 중 적은 금액이 됩니다.

소송비용 계산기 (lawtop.co.kr)

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손해배상을 청구금액이 얼마인지에 따라 회수 가능한 비용이 달라지기 때문에 먼저 부동산 전문 변호사에게 손해배상청구가 가능한 금액에 대해 상담을 받아보신 후, 소송 제기 여부를 결정하시는 편이 적절합니다.

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궁금증을 마음에만 묵혀두지 마시고, 편안한 마음으로 전화 주시면 성실히 상담해드리겠습니다.

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법률사무소 아란 대표변호사, 대한변호사 협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.