안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.
작년 하반기부터 전세시장이 폭락하면서 기존 전세금보다 낮은 전세금을 제안해도 전세 임차인을 구하기가 어려워진 실정입니다. 그러나 이것은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐이기에 위와 같은 사유로는 보증금 반환의 시기를 늦출 수 없습니다.
즉 임차인은 임대인에게 "계약기간이 끝나면 보증금을 반환하라"라고 요구할 권리가 있고, 보증금을 제때 반환받을 것을 전제로 이사할 집을 물색하여 새로운 임대인과 임대차계약을 체결할 수도 있습니다.
그런데 ① 임차인이 새로운 집에 대한 전세 계약을 체결했음에도 불구하고 ② 임대인이 임차인의 이사날짜에 맞추어 전세금을 반환하지 못함으로 인해 ③ 임차인이 새로운 집에 대한 전세 계약을 파기당하고 ④ 새로운 집 임차인에게 계약금을 몰취당하는 사례가 늘어나고 있습니다.
보증금 미반환으로 인한 임차인의 전세 계약 파기, 임대인이 그 손해를 배상하여야 합니다.
임차인은 만기가 되면 당연히 임대인으로부터 보증금을 반환받을 것을 예정하게 됩니다. 그리고 자신이 반환받을 보증금을 계산하여 새로운 집에 대한 임대차계약을 체결하게 되지요.
따라서 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 → 임차인은 새로운 집에 대한 보증금을 지불할 수 없고 → 결국 새로운 집의 전세 계약을 파기당하게 되며 → 새로운 집주인에게 지급했던 계약금을 몰취당하게 되는 것입니다.
임대인이 보증금을 돌려주었더라면 이런 일은 없었겠지요. 따라서 임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인이 새로운 집에 대한 전세 계약을 파기당했다면, 그로 인한 임차인의 손해를 임대인이 배상하여야 합니다.
반드시 임대인에게 새로운 집에 계약을 체결했다는 사실을 알렸어야 합니다.
임차인이 전세 계약을 파기당함으로 인해서 입게 되는 손해는 '특별한 사정으로 인한 손해', 법률용어로는 '특별손해'라고 합니다.
민법은 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
이 포스트의 경우로 대입해보자면 임대인이 '임차인이 새로운 임대차계약을 체결했다는 사실'을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해서 임대인이 임차인에게 전세계약 파기로 인한 손해를 배상하여야 하는 것입니다.
따라서 임차인은 임대인에게 '새로운 집에 대한 임대차계약을 체결하였다'라는 점을 임대인에게 확실하게 알려야 하고, 이에 대한 증거를 남겨두었어야 손해배상을 받을 수 있습니다.
이사업체 계약금, 중개수수료 등 추가 손해도 배상받을 수 있습니다.
임차인은 새로운 집으로 이사를 가지 못할 경우, 이사 업체에 지불한 계약금도 잃게 됩니다.
그뿐만 아니라 새로운 집에 대해서 공인중개사를 끼고 임대차계약을 체결하였다면 공인중개사에게 복비도 지급하여야 하므로 그 비용까지도 손해를 입게 됩니다.
이러한 이사업체 계약금, 공인중개사 중개수수료 등은 임차인이 새로운 집으로 이사를 하기로 하였다면 당연히 지출할 것으로 예정되어 있는 비용이지요.
따라서 임대인은 임차인이 이사할 예정임을 알고 있었던 이상 이사업체 계약금과 중개수수료까지도 배상하여야 합니다.
임대인에게 몰취당한 계약금을 배상할 의무가 있다고 본 실제 판결
수원지방법원 2022. 6. 16. 선고 2021나65033 판결
만기를 앞두고 새로운 집 임대차계약을 체결한 임차인
이 사건의 임대차계약은 2020. 7. 26.이 만기였습니다.
임차인은 2020. 6. 14. 새로운 집에 대한 임대차계약을 체결하고 계약금 1,300만원을 지급하였습니다. 새로운 집의 잔금 일자는 2020. 8. 6.이었습니다.
임차인은 2020. 6. 15. 임대인에게 이사할 집 계약을 했고, 이사일이 8월 6일이라고 알렸습니다.
임대인은 보증금을 반환하지 않았고, 임차인은 새 집 계약금을 몰취당함
하지만 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 반환하지 못할 수도 있다는 말만 반복했습니다.
결국 임차인은 2020. 8. 6. 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하여 새로 이사할 집의 잔금을 지급하지 못했습니다. 그리고 새로운 집주인에게 계약금 1,300만원 중 1,000만원을 몰취당했습니다.
이후 임차인은 임대인을 상대로 자신이 몰취당한 1,000만원에 대한 손해배상을 청구했는데요.
임대인은 손해배상책임이 없다고 주장했지만, 법원은 임차인에게 손해배상을 하라는 판결을 선고함
임대인은 임차인이 임대인과 협의 없이 일방적으로 새로운 임대차계약을 체결하였고, 임차인이 명도의무를 이행하지 않았으니 자신도 보증금반환을 지체한 것이 아니라며 손해배상을 할 책임이 없다고 주장했습니다.
하지만 법원은 임대인의 주장을 모두 배척하고, 임차인의 손을 들어주었습니다.
실제 판결문의 일부(임차인이 원고, 임대인이 피고입니다)
앞서 본 바와 같이 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는다고 통지하였으므로 이 사건 임대차는 2020. 7. 26. 종료되었고, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다.
한편 임대차가 종료함에 따라 발생한 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 임대차목적물반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고가 임대차보증금을 반환할 의무를 지체하였다고 하려면 임차인인 원고가 임대차목적물인 이 사건 부동산의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 피고의 동시이행항변권을 상실시켜야 한다.
그런데 앞서 본 바와 같이 피고는 원고가 이 사건 임대차가 종료된 후 새로운 집으로 이사하겠다고 통지한 2020. 6. 16.경부터 이사 예정일인 2020. 8. 6.경까지 지속적으로 이 사건 부동산에 새로운 임차인이 들어오기 전에는 임대차보증금을 반환할 수 없다는 의사를 표시하였다.
이러한 상황에서 원고가 새로운 집에 대한 임대차계약을 체결하고, 이사계약을 체결한 후 이를 피고에게 알렸다면, 원고는 이 사건 부동산에 대한 인도의무를 이행제공한 것으로 봄이 상당하므로, 피고는 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 불이행하였다.
또한 원고가 피고에게 새로운 집에 대한 임대차계약 체결 사실과 임대차보증금을 반환받지 못하면 이사갈 집의 임대차보증금 잔금 지급을 하지 못한다는 사실을 통보하였으므로, 피고는 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 새로운 집에 대한 임대차 계약금을 몰취당할 것을 알았거나 알 수 있었다고 보인다.
따라서 피고는 원고에게 몰취당한 계약금 10,000,000원 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
전세 보증금 미반환으로 인해 새로운 전세 계약의 계약금을 몰취당했다면 반드시 임대인에게 받아내야 합니다.
임차인은 만기가 되면 당연히 보증금을 돌려받아 이사를 가는 것입니다. 도의적으로 임대인과 협의 하에 어느 정도 이사 날짜를 조율하는 경우가 많기는 하지만 이것은 법률상의 의무는 아닙니다.
특히 임대인이 '새로운 세입자가 구해져야 전세금을 반환할 수 있다'라며 배째기 식으로 버틸 때에는 임차인이 마냥 그 집에 묶여 이사를 하지 않을 수도 없는 노릇입니다.
따라서 임차인은 만기가 도래하면 보증금을 반환받을 것을 예상하고 새로운 집에 대한 임대차계약을 체결할 수 있고, 보증금을 반환하지 못해 새로운 집 전세 계약이 파기되었다면 그 손해는 당연히 임대인이 배상하여야 합니다. 결코 임차인이 감당할 몫이 아닙니다.
그럼에도 불구하고 일부 임대인들은 자신이 새로운 세입자를 구하기 전에 임차인이 이사갈 집을 계약한 것이 대단한 잘못이라도 되는 양 임차인을 몰아붙이고 있는 실정입니다.
아무런 근거 없는 임대인의 주장에 끌려다니지 마시고, 전세 계약금을 몰취당했다면 전문 변호사와 상담하셔서 임대인으로부터 몰취당한 계약금은 물론이고 지연손해금까지도 모두 다 받아내시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
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