안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.
민법상 건물을 지을 때에는 경계로부터 최소 0.5m 이상의 거리를 두어야 합니다. 그런데 오래 전에 지은 건축물들을 보면 이 경계가 제대로 지켜지지 않는 경우가 많습니다.
오늘은 맞벽 건축된 상태로 50여년간 이어져 왔던 건물이 슬그머니 증축을 하여 반대쪽 건물의 경계를 침범하려 한 사안의 사례를 살펴보겠습니다.
경계에 인접한 A건물과 C 상가
아래 사진은 본 사건과는 100% 무관하지만 이해를 돕기 위해서 첨부한 사진인데요.
의뢰인은 A 건물 및 그 토지의 소유자입니다. 의뢰인의 건물 옆에는 B 건물이 있었는데요. A 건물과 B 건물 사이에는 5~10평 남짓의 협소한 C상가가 끼어 있었습니다.
그리고 C 상가는 B 건물과 맞벽 건축되어 있었습니다.
서두에 말씀드렸듯이 민법상 건물을 지을 때에는 경계로부터 0.5M 이상의 거리를 두어야 합니다. 그런데 이 사건의 경우, A 건물과 C 상가 모두 약 50년 전에 지어졌던 터라 경계에 초밀착되어 건물이 지어져 있었습니다.
의뢰인과 C상가 소유자 모두 너무나 가까운 두 건물의 경계로 인해 불만이 있었지만, 과거의 상태를 그대로 유지하다보니 지금과 같은 상태에 이른 것이었습니다.
C상가의 붕괴 위험, 보수공사 시작
그러던 중 C 상가가 노후화되어 건물 일부가 붕괴되는 일이 있었습니다. 그러자 C 상가의 소유자는 건물 보수공사를 시작하였습니다.
슬그머니 A 건물의 경계에 맞대어 C상가의 보수가 시작됨
C 상가는 가림막을 설치하고 보수공사를 시작했습니다. 그런데 A건물과 C 상가가 워낙 붙어 있었던 탓에 그 가림막이 A 건물의 전면부까지 가리는 상태가 한동안 유지되었습니다.
의뢰인은 C 상가의 보수공사 상태를 제대로 파악하기가 어려웠는데요.
어느날 틈새로 확인해보니, C상가의 보수공사가 A건물의 경계에 철제 빔을 연결하는 방식으로 진행되고 있다는 점을 알게되었습니다.
이에 깜짝 놀란 의뢰인은 저희 사무소를 찾아오셔서 대응방안을 문의하셨습니다.
민원제기와 공사금지가처분 병행
건축공사를 진행하기 위해서는 구청에 허가를 받아야 하는데요. 특히 이 사건 C 상가의 경우, 사실상 철거 후 재건축 수준의 공사가 이루어졌기 때문에 더더욱 허가를 받아 공사를 진행하여야 합니다.
그러나 C 상가와 같이 토지 경계선으로부터 반미터 이내에 붙어 있는 건물일 경우, 새로이 건축 허가를 신청하면 경계로부터 0.5M 이내인 부분에 대해서는 신청이 반려될 가능성이 높습니다.
따라서 C 상가의 철거 및 재건축은 무허가 건축이 진행되는 것으로 강력히 의심되는 상태였습니다.
이에 이 사건은 관할 구청에 민원을 제기하고, 이와 더불어 공사를 계속해서 진행하지 못하게끔 공사금지가처분을 함께 신청하는 방향으로 소송이 진행되었습니다.
상대방의 합의 요청
이렇듯 의뢰인이 변호사와 합심하여 민원제기와 더불어 소송을 진행하자 상대방은 의뢰인에게 "나중에 의뢰인이 재건축을 하게 되면 내가 적극 협조할테니, 의뢰인도 C 상가 건축에 협조해달라"라며 합의를 시도했습니다.
이에 대해 저희는 상대방의 합의 제안을 단칼에 거절했습니다. 그리고 공사 중단을 더욱 강력히 압박하면서 반복적으로 민원을 제기하고, 공사금지가처분 신청에 한층 박차를 가하였는데요.
C 상가의 건축 포기, 사건 종결
결국 C 상가는 적극적인 공세에 못이겨 철거 및 재건축을 포기했습니다. 뿐만 아니라 C 상가는 이미 건물 일부가 붕괴되어 현황을 유지하기도 어려운 상태였기 때문에 사실상 C 상가의 소유자가 해당 부분에 대한 소유권을 포기하게 되었습니다.
이로써 의뢰인은 50년을 묵혀온 C 상가와의 경계 침범 분쟁을 마무리할 수 있었습니다.
때로는 소송 외의 방법이 문제 해결에 더 효과적입니다.
이 사건은 본래 공사금지가처분 및 철거 소송 진행을 목적으로 하였던 사건입니다. 가처분과 소송을 계속하였더라면 당연히 의뢰인이 승소하였을 것입니다.
그러나 소송 진행에는 장시간이 소요되는 데다가, 승소 판결에도 불구하고 상대방이 철거의무를 이행하지 않는다면 강제집행을 하기까지 많은 난관이 따릅니다.
따라서 이런 사건일수록 최대한 공사를 진행하지 못하도록 적극적으로 민원을 제기하되, 단순한 민원이 아니라 관련 법령 및 증거를 제출함으로써 관할 구청이 적극적으로 공권력을 행사하도록 하는 것이 효과적입니다.
이 사건은 의뢰인과의 긴밀한 소통을 바탕으로 민원 제기와 법적 대응을 함께 진행함으로써 신속하게 목적을 달성하고 분쟁을 조기에 해결한 데에 깊은 의미가 있는 사례입니다.
이렇듯 때로는 소송 외의 방법이 분쟁을 해결하는 지름길이 되기도 합니다. 복잡한 부동산 분쟁에 휘말려 있을 때에는 전문 변호사와의 상담을 통해 다각도에서 대응책을 모색해보시기 바랍니다.
대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
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