안녕하세요. 부동산 전문 최아란 변호사입니다.
금리인상 기조로 인해 부동산 불패 신화가 옛말이 되었다고는 하나 여전히 부동산 투자에 대한 열기는 뜨겁습니다. 특히 수익성이 좋은 부동산이 있다면 대출을 받아서라도 투자하고 싶은 마음이 드는 것이 사실이지요. 여기에 비교적 적은 금액으로, 딱히 부동산에 대한 전문지식이 없더라도, 고수익을 올릴 수 있는 투자처가 있다면 더욱 귀를 기울이게 될텐데요. 이러한 점 때문에 수익형 호텔에 투자하시는 분이 상당히 많습니다.
수익형 호텔 투자는 통상적으로 투자자(수분양자)가 특정 객실을 분양받고, 분양받은 객실을 임대하여 호텔 운영을 통해 발생하는 임대수익을 배분받는 형태로 진행됩니다. 무사히 호텔이 완공되고 잘 운영되어 고수익이 발생한다면 이보다 상당히 좋은 투자처입니다.
문제는 수분양자가 분양대금의 대부분을 납부하였음에도 불구하고 공사가 지연되어 호텔이 완공되지 못하는 경우가 부지기수라는 점입니다. 이렇듯 수익형 호텔의 공사가 지연되는 경우, 수분양자의 분양계약 해지 또는 해제가 가능한지가 문제됩니다.
공사가 지연되었다는 사정만으로는 분양계약 해지(해제)가 어렵다
안타깝지만 계약서에 표기된 준공예정일이 명시되어 있고, 그 준공예정일을 도과하였다 하더라도 그 사정만으로는 분양계약을 해지하거나 해제하기가 쉽지 않습니다.
* 참고로 '해지'는 장래를 향해 계약을 실효시키는 것을 말하고, '해제'는 계약을 소급하여 무효로 돌리는 것을 말합니다. 이 포스팅은 소급해서 분양계약을 무효화시켜 분양대금을 반환받을 수 있는지 여부를 다루고 있으므로 법률상 '해제'라는 용어가 적합합니다.
대법원은 건축중인 건물의 준공예정일에 대한 설명만 듣고 계약을 체결한 경우, 비록 계약서에 준공예정일에 대해 명시되어 있다고 하더라도 당사자 사이의 합의는 정확히 그 날짜까지 준공을 완료하겠다는 합의가 아니라 그 건설공사의 진척상황 등에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간까지 해당 건물을 준공하겠다는 합의라고 판단하고 있습니다. 그리고 이때 합리적인 공사지연기간이 언제까지인지 여부는 매우 폭넓고 탄력적인 것으로 보아야 한다고 판시함으로써 건축중인 건물의 공사지연에 따른 분양계약 해제를 대단히 까다롭게 판단하고 있습니다.
일반적으로 건축중인 상가건물의 특정점포를 임차하면서 계약서에 그 점포의 인도시기(입점시기)를 기재하지 아니하고 건물의 준공예정일에 관한 설명만을 듣고서 그 점포에 관한 임대차계약을 체결한 경우, 그 점포의 인도시기에 관하여 당사자의 합리적인 의사는 확정기한을 이행기로 정한 것이라고 보기는 어렵고 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이고, 그 불확정기한의 내용은 그 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간이 경과한 때라고 하는, 매우 폭 넓고 탄력적인 것으로 보아야 한다.
대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다7936 판결
준공을 기대할 수 없는 경우라면 분양계약을 해제할 수 있다
다만 준공예정일이 상당기간 경과하였음에도 공사가 진행되지 않고 있고, 시행사나 시공사가 파산하는 등의 사유로 공사 진행을 기대할 수 없는 경우에는 이러한 사실을 입증하여 분양계약을 해제할 수 있습니다.
아래 판결은 제가 실제로 수행했던 사건에 관한 판결로서, 타운하우스 분양계약을 체결하였으나 시행사가 사실상 파산하여 공사 진행이 불가능했던 사건입니다. 아래 사건에서 법원은 이행불능으로 인한 분양계약 해제를 인정하고, 시행사는 수분양자로부터 계약금 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 반환하라는 판결을 선고하였습니다.
원고가 피고에게 그 채무의 이행을 최고하거나 원고 채무의 이행을 제공하더라도 피고가 상당한 기간 내에 자신의 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 보이므로, 원고로서는 이행의 최고나 자기 채무의 이행제공 없이 이 사건 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 원고는 이 사건 소장 및 준비서면의 송달을 통해 피고에 대하여 이 사건 계약의 해제를 통지하였다.
그렇다면 이 사건 계약은 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하고, 특별한 사정이 없는 한 피고는 이 사건 계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고에게 위 계약에 따라 지급받은 계약금과 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
수원지방법원 평택지원 2021. 9. 29.자 2021가단50848 판결
또한 아래 화해권고결정은 제가 수행하였던 사건 중 수익형 건물(펜션)에 관한 것입니다. 아래 사건에서는 수익형 펜션이 완공되기는 하였으나 사용승인을 받지 못한 상태가 수년째 이어졌고, 이로 인해 수분양자가 분양계약 해제 및 분양대금 반환을 청구하였습니다. 아래 사건에서 법원은 이행불능으로 인한 분양계약 해제를 인정하고, 시행사는 수분양자로부터 지급받은 대금을 전액 반환하라는 화해권고결정을 내렸습니다.
위 판결 및 결정 등을 통해 공사지연이 건축 진행 중 발생할 수 있는 사정에 의한 것이 아니라, 사실상 준공 및 입주를 기대할 수 없었던 경우라면 수분양자는 수익형 호텔 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 알 수 있습니다.
계약서에 약정해제권이 명시되어 있다면 해제 가능성이 높아진다
한편 계약서에 '입주예정일로부터 0개월을 초과하여 입주가 지연된 경우 계약을 해제할 수 있다' 등 약정해제권에 대한 문구가 명시되어 있다면 수분양자가 수익형 호텔 분양계약을 해제할 수 있는 가능성이 상당히 높아집니다.
다만 이 경우에도 계약서상 명시된 기간과 공사가 지연된 기간이 사회통념상 받아들일 수 있을 정도의 기간이라면 분양계약을 해제하기가 어렵습니다. 즉 계약서에 해제권 행사 가능일로 명시된 일자와 실제 입주예정일 사이의 차이가 클수록 분양계약 해제 가능성이 높아집니다.
아래 사건은 오피스텔 공급계약서에 "수분양자는 시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 30일 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 본 계약을 해제할 수 있다"라는 문구가 있었던 사건입니다. 이 사건에서 법원은 입주예정일이 1년이나 경과된 이후에 입주일이 지정된 점, 계약서에 약정해제권이 명시되어 있는 점, 입주예정일 도과시 지체보상금 지급 규정이 명시되어 있는 점 등을 들어 수분양자인 원고가 계약서상의 약정해제권을 근거로 분양계약을 해제할 수 있다고 판단하였습니다.
① 이 사건 각 공급계약에서 공정에 따라 입주예정일이 다소 변경될 수 있도록 정하였더라도 매도인이 아무런 제한 없이 입주예정일을 변경할 수 있다는 뜻은 아니고, 피고 B이 입주예정일로부터 1년이나 경과한 이후에 입주일을 지정한 이상 입주예정일이 다소 변경된 것으로 보기도 어려운 점, ② 오피스텔은 수익형 부동산으로서 분양계약에서 정한 입주예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 피고 B의 귀책사유로 입주예정일로부터 30일 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 매수인이 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 매도인이 일방적으로 제한 없이 입주예정일을 변경할 수 있다고 본다면 매수인의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 각 공급계약 제2조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)은 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 각 공급계약 제5조 제3항은 피고 B이 위 각 공급계약에서 정한 입주예정일(변경통보한 경우 그 변경일)에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 계약금 및 중도금에 대하여 지체보상금을 지급하도록 정하고 있는 점 등에 비추어 보면,
(중략)
원고의 약정해제권 행사는 적법하고, 이 사건 각 공급계약은 원고의 해제의 의사표시가 포함된 내용증명우편이 피고들에게 송달된 2020. 2. 19. 해제되었다고 할 것이다.
서울중앙지방법원 2022. 7. 14. 선고 2021가단5055216 판결
무턱대고 소송을 제기하였다가는 역풍 맞을 수 있으므로 주의
수익형 호텔의 공사지연은 수익감소와 직결되는 문제이기에 수분양자들은 공사지연에 대한 불안감이 대단히 큽니다. 그러나 앞서 살핀 것과 같이 법원은 공사지연에도 불구하고 수익형 호텔 분양계약의 해제를 결코 호락호락하게 인정하지 않고 있습니다.
이러한 사실을 깊이 알지 못한 채, 공사가 지연되고 있으니 당연히 분양계약을 해제할 수 있다고 생각하고 소송을 제기하였다가는 소송에서 패소하는 것은 물론이고 상대방의 소송비용까지 배상해야 하는 난처한 상황에 놓일 수 있습니다.
수익형호텔의 준공이 늦어지고 있다면 먼저 내용증명을 보내 준공의무 이행을 서면으로 최고하고, 관련 서류를 확인하셔서 시행사의 재정상태 등에 대해 먼저 파악해보신 다음, 전문 변호사와 함께 분양계약의 해제 가능성에 대해 면밀히 검토해보시기 바랍니다.
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