사건명 : 손해배상(기)
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
이번 승소사례는 집주인의 합의금 제안을 거부하고 계약갱신청구권 손해배상 청구 소송을 제기하여 승소하신 의뢰인의 사례입니다.
내가 실거주 하긴 할건데, 사람 일은 어떻게 될지 모르니 미리 합의금을 정해두는 게 어때요?
집주인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 의뢰인
의뢰인은 서울 소재 한 아파트의 전세 임차인이었습니다. 의뢰인은 전세 계약을 연장하여 같은 집에서 계속 거주하기를 희망하였습니다.
의뢰인이 전세 계약을 갱신하려던 시점에는 전세금이 한창 오르고 있을 때였습니다. 그래서인지 집주인은 "만기가 되면 내가 입주해서 살 예정이니 전세 연장은 안된다"는 입장을 고수하였습니다.
이렇듯 의뢰인은 집주인의 실거주로 인하여 계약갱신을 거절당했습니다.
의심스러웠지만... 어쩔 수 없이 이사갈 집 전세계약 체결
의뢰인은 갑작스럽게 실거주를 하겠다던 집주인의 의도가 심히 의심스러웠습니다. 하지만 의뢰인으로서는 별 방법이 없었기 때문에 이사를 준비할 수밖에 없었습니다.
이후 의뢰인은 기존 전셋집과 가까운 곳에 위치한 다른 전셋집을 물색하여 전세 계약을 체결하였고, 이사갈 집의 집주인에게 계약금을 지불하였습니다.
그리고 기존 집주인에게 새로운 집을 구했고, 계약금을 지급하였으며, 만기일자에 맞추어 이사를 가겠다고 집주인에게 알렸습니다.
앞으로 어떤 일이 생길지 모르니 미리 합의하자는 집주인
그로부터 얼마 후, 집주인에게 연락이 왔습니다.
자신이 입주해서 살긴 살건데, 사람 일이라는 게 어떻게 될지 모르니 만약의 사태에 대비해 합의를 하자는 것이었습니다.
의뢰인은 들어와 살겠다는 사람이 왜 만약의 사태를 대비한다는 것인지 도저히 납득할 수 없었습니다. 게다가 집주인이 제안하는 합의금은 이사 비용과 부동산 중개수수료도 감당하지 못할 정도로 턱없이 낮은 금액이었습니다.
이에 의뢰인은 과감하게 집주인의 합의금 제안을 거절하였습니다.
이사 후, 새로운 세입자의 입주 확인
만기가 되어 의뢰인은 기존 전셋집에서 이사를 나왔습니다. 그런데 얼마 후, 기존 전셋집에 누군가가 이사를 오는 것이었습니다.
아무리 봐도 집주인이나 그 가족으로 보이지 않았습니다.
이에 의뢰인은 확정일자 부여현황을 확인하여 집주인이 새로운 세입자에게 전세를 놓았다는 사실을 확인하였습니다.
최아란 변호사 선임, 계약갱신청구권 손해배상 소송 제기
집주인의 실거주 거짓말에 제대로 속았다고 생각한 의뢰인은 최아란 변호사를 찾아와 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기해달라고 의뢰하셨습니다.
집주인이 실거주하지 못한 이유는 돈 때문?
소송 과정에서 집주인은 다음과 같이 장황한 변명을 늘어놓았습니다.
"내가 실거주하려면 의뢰인에게 돌려줄 전세 보증금을 마련했어야 하는데, 그러려면 내 소유의 다른 부동산을 팔았어야 했다. 그런데 그 다른 부동산의 매도가 지연되어 돈이 돌지 않았고, 그로 인해 의뢰인의 전세금을 반환하기가 어려워졌다. 대출을 받아도 이자를 감당할 수가 없어 결국 새로운 세입자를 들이게 되었다. 이렇게까지 돈이 없어서 어쩔 수 없이 새로운 세입자를 구하게 된 것이다."
한 마디로 자신이 돈이 없어서 실거주를 하지 못했다는 것입니다.
이에 대해 최아란 변호사는 집주인의 경제적인 형편은 세입자에게 실거주를 하겠다고 말해 놓고서 새로운 세입자를 들인 데에 대한 정당한 사유가 될 수 없다고 강력하게 반박하였습니다.
결과 : 의뢰인 전부 승소
재판부 역시 최아란 변호사와 생각이 같았습니다. 재판부는 집주인의 주장을 일언지하에 배척하고, 의뢰인 전부 승소의 판결을 선고하였습니다.
이로써 의뢰인은 상대방이 제안하였던 합의금보다 훨씬 높은 금액을 손해배상으로 받아낼 수 있었습니다.
집주인이 합의금을 제안한다면 받아들일 필요가 없습니다.
왜냐하면 어차피 소송을 하면 세입자가 승소하기 때문입니다.
요즈음에는 많은 집주인들이 계약갱신청구권 손해배상에 대해서 알고 계십니다. 그럼에도 불구하고 전세 가격이 상승기일 때에는 실거주를 이유로 기존 세입자를 내쫓은 다음 새로운 세입자를 들이는 사례가 계속해서 이어져 왔습니다.
여기서 집주인들이 주택임대차보호법을 이용하는 사례가 왕왕 있습니다.
주택임대차보호법에서는 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당한 경우, 세입자와 집주인이 미리 손해배상 금액에 대해서 합의하였다면 그 금액을 손해배상금액으로 보고 있는데요. 바로 이 점에 착안하여 집주인들이 세입자에게 '내가 들어가서 살긴 살건데, 혹시라도 실거주를 못하게 되거나 중간에 이사를 나오게 될지도 모르니 미리 합의금을 정하자'라고 제안하는 것입니다.
이때 세입자가 합의금을 미리 받아들이게 되면, 추후에 소송을 하더라도 합의금 이상의 금액을 받아내지 못합니다.
만약 집주인이 '실거주하긴 할건데 혹시 모르니 합의하자'라고 한다면 과감하게 거절하십시오. 집주인이 이러한 합의를 제안한다는 것 자체가 새로운 세입자를 들이기 위해 기존 세입자를 내보내겠다는 암시입니다.
이 경우, 추후에 세입자가 집주인을 상대로 허위 실거주를 문제 삼으며 계약갱신청구권 손해배상을 청구하게 되면 세입자는 반드시 승소합니다. 그리고 이 때의 승소금액은 집주인이 제안한 합의금보다 월등히 높습니다.
그러므로 섣불리 합의 제안에 응하시기보다는 부동산 전문 변호사와 상담하셔서 추후 소송에서 얻게 될 득실을 미리 따져보시기 바랍니다.
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