안녕하세요. 대한변호사협회 등 부동산 전문변호사 최아란입니다.
세입자와 임대차계약을 체결하여 세를 놓고 있던 중, 불법 건축물임이 적발되어 구청에서 시정명령을 하는 경우가 있습니다. 이때 세입자가 시정명령에 협조하여 불법건축물 상태를 해소할 수 있게 잘 협조한다면 별다른 문제가 없습니다.
그러나 일부 사건에서는 세입자가 '불법 건축물 시정명령에 협조하면 장사하기가 어렵다'라는 이유를 들먹이며 임대인의 시정명령 이행에 비협조적인 태도를 보이곤 합니다.
그렇다면 임차인이 불법 건축물 시정명령에 협조하지 않는 경우, 임대인이 이를 이유로 명도 소송을 제기할 수 있을까요?
임차인이 위반 건축물 시정명령에 협조하지 않는다고 해서 무조건 명도소송에서 승소하는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에서는 임차인의 지위를 강력하게 보호하고 있습니다.
따라서 임차인이 계약 연장을 원하고 있음에도 불구하고 임대인이 일방적으로 계약을 중도에 해지시킨다거나, 갱신을 거절하는 것은 매우 제한적인 경우에만 인정됩니다.
위반 건축물이 문제가 되는 사안에서도 마찬가지입니다.
단순히 건축법에 위반한 건축물이므로 철거 공사가 필요하다거나, 시정명령을 이행하지 않으면 임차인이 이행강제금을 부과받는다는 사유만으로 임대인이 무조건적으로 임대차계약을 해지하고 명도를 청구하기는 어렵습니다.
임차인에게 그 위반 건축물에 대한 책임을 돌릴 수 있는지가 관건입니다.
임대인이 위반 건축물을 이유로 들어 임대차계약을 해지하고자 할 경우, 그 위반건축물에 대해 임차인에게 책임을 돌릴 만한 사유가 있는지가 소송의 승패를 가릅니다.
따라서 임차인에게 아무런 귀책사유가 없음에도 불구하고 무턱대고 '위반건축물 철거에 협조하지 않으니 계약을 해지하겠다'라고 주장하며 명도소송을 제기하였다가는 임대인이 패소할 가능성이 높습니다.
실제 사건에서는 아래의 사항이 쟁점이 됩니다.
위반 건축물이 언제부터 존재하였는가 : 임대차계약 체결 전부터 존재했다면 임대인에게 불리
위반 건축물의 설치 주체가 누구인가 : 임차인이 설치하였다면 임대인에게 유리
임대인이 임차인의 위반 건축물 설치를 용인하였는가 : 임차인이 설치하였더라도 임대인이 장기간 묵인하였다면 임대인에게 불리
위반 건축물에 대하여 임차인이 책임지기로 하는 계약 조항이나 특약이 있었는가 : 계약조항이나 특약이 있다면 임대인에게 유리
다만 실제 사건에서는 위의 사건들이 모두 하나같이 임대인에게 유리하거나, 불리한 케이스는 드뭅니다.
모든 사건에는 유리한 점과 불리한 점이 혼재되어 있기 때문에 자신에게 유리한 점은 잘 강조하고 불리한 점은 잘 돌파하는 소송전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
그렇다면 위반 건축물 철거 불이행을 이유로 들어 임대인이 명도 소송을 제기하여 승소한 실제 사건을 볼까요?
임대인이 위반건축물 철거 불이행을 이유로 들어 명도 소송을 제기한 사건
임대차계약서의 내용
이 사건 임대차계약서에는 "임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대·임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다."라는 규정이 있었습니다.
임대인의 동의 없는 위반 건축물 설치, 구청의 시정명령
그럼에도 불구하고 임차인은 임대인의 동의 없이 무단으로 위반 건축물(샤시 및 판넬 증축 시설물)을 설치했습니다. 이후 구청에서는 위반건축물임을 이유로 임대인에게 이행강제금을 부과하였습니다.
이행강제금은 임차인이 대신 납부했지만
임대인은 이러한 사실을 임차인에게 알리며 해결을 촉구하였습니다. 그러자 임차인은 건축이행강제금 부과 고지서를 전달받아 임대인 대신 이행강제금을 납부하기는 했습니다.
임대인의 철거 및 원상회복 요구, 임차인의 거부
그러나 임차인은, 임대인의 요구에도 불구하고 끝까지 위반건축물을 철거하지는 않았습니다.
임대인의 명도소송 제기, 임대인 승소
결국 임대인은 임차인을 상대로 신뢰관계 파탄을 이유로 임대차계약이 해지되었음을 주장하며, 명도소송을 제기하였습니다.
법원은 "피고가 불법으로 이 사건 위반건축물을 설치하고 원고의 철거 요구를 거절한 것은 이 사건 임대차계약 위반에 해당하고, 이로 인하여 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 그 계약관계를 유지하기 어려운 정도에 이르렀다고 판단된다."라고 판단하였습니다.
즉, 임대인이 명도 소송에서 승소하였습니다.
이 사건에서 임차인에게 귀책사유가 있다고 본 이유
이 사건에서는 아래의 사항이 임대인에게 유리한 요소로 작용하였습니다.
▶ 임대차계약서에 따르면 임차인이 부동산의 구조를 변경하려면 임대인의 동의가 있었어야 하는 점
▶ 그럼에도 불구하고 임대인의 동의 없이 임차인이 무단으로 위반 건축물을 설치한 점
▶ 임대인이 여러 차례에 걸쳐 철거를 요구하였지만 임대인이 응하지 않은 점
이상과 같은 점을 종합하여 법원은 위반 건축물에 대하여 임차인이 책임이 있다고 보고, 그 철거의무를 이행하지 않았다면, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다고 판단한 것입니다.
불법 건축물에 대한 명도소송은 결코 쉬운 길이 아닙니다.
임대인이 임차인을 상대로 불법 건축물에 대한 명도 소송을 제기할 정도라면, 임대인과 임차인은 이미 오랜 다툼을 이어 왔을 가능성이 높습니다. 상황이 이쯤 되면 불법 건축물 문제는 차치하고서라도, 임대인 입장에서는 어떻게든 이 임차인과의 계약을 해지하고야 말겠다는 결심을 하게 됩니다.
그러나 오늘의 포스트에서 살핀 것과 같이 실제 사건에서는 불법 건축물이라는 이유만으로 무조건 계약 해지나 명도 소송이 받아들여지는 것은 아닙니다.
그러므로 불법 건축물 문제를 두고 임차인과 분쟁이 발생하였다면, 전문 변호사와의 통해 내 사건의 유불리점을 충분히 파악하신 후, 슬기롭게 대처해 나가는 것이 무엇보다 중요합니다.
대한변호사협회 등 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
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