안녕하세요. 대한변호사협회 등 부동산 전문변호사 최아란입니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 세입자가 대항력을 갖춘 다음 집주인이 바뀐 경우, 바뀐 집주인은 이전 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다.
그러나 이는 어디까지나 세입자가 바뀐 집주인과 임대차 관계를 이어 나가기를 원할 때의 이야기입니다.
세입자가 원치 않으면, 바뀐 집주인이 임대인 지위를 승계하는 것을 거부할 수 있습니다.
대법원의 확립된 판례에 따라, 세입자는 임대인 지위 승계에 대해 이의를 제기하고 전 소유자에게 임대차보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.
※ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
따라서 바뀐 집주인이 내 임대인이 되기를 원하지 않는 경우, 세입자는 '바뀐 집주인이 임대인 지위를 승계하는 것을 거부한다. 계약을 해지하겠으니 종전 집주인이 보증금을 반환하라'라고 요구할 수 있습니다.
단, 이 경우 임차권등기는 어렵습니다.
임차권등기명령은 임차주택의 소유자가 임차인에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는 경우에만 가능합니다.
※ 대법원 2021. 9. 6.자 2021마6096 결정
임차주택의 소유자가 주택임차권등기명령을 신청한 임차인에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담하여야 주택임차권등기명령이 가능하다.
→ 이 판례는 임차인에게 대항력이 없어 양수인이 임대인 지위를 승계하지 않는 경우에 대한 것입니다만, 임차인이 대항력을 갖춘 경우라 할지라도 임대인 지위 변경에 이의를 제기하는 경우에는 양수인이 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는다는 면에 있어서 논리구조가 같습니다.
그런데 임차인이 임대인 지위 승계에 대해 이의를 제기할 경우, 현재의 건물주는 더이상 임차인에 대해 전세 보증금을 반환할 채무를 부담하지 않습니다. 과거의 건물주만이 전세금 반환 채무를 부담할 뿐입니다.
따라서 임차인이 임대인 지위 승계를 거부할 경우, 임차권등기가 불가합니다.
그럼에도 불구하고 반드시 임차권등기를 해야겠다면, 법원에 임대인 지위 승계를 거부하였다는 사실을 숨긴 채 임차권등기를 신청하여 임차권등기를 강행할 수는 있습니다.
그러나 위와 같이 문제 있는 임차권등기를 강행할 경우, 바뀐 건물주가 '이 임차인은 임대인 지위 승계에 이의를 제기했다. 따라서 나는 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 그러니 임차권등기를 말소해달라'라며 이의신청을 하게 되면, 임차권등기가 말소될 가능성이 높습니다.
따라서 임대인 지위 승계를 거부하면서 임차권등기를 하는 것은 사실상 불가하다고 보셔야 합니다.
임대인 지위 승계 거부시, 반드시 점유와 전입신고를 유지해야 합니다.
임차인이 대항력을 유지하는 방법은 두 가지 중 하나입니다.
점유와 전입신고를 유지하는 방법
임차권등기를 하는 방법
그런데 앞서 살펴본 것과 같이 임차인이 임대인 지위 승계를 거부하는 경우에는 임차권등기를 할 수 없고, 설령 임차권등기에 성공했다 하더라도 그 임차권등기는 추후에 취소될 가능성이 높습니다.
임차권등기가 취소되면, 임차권등기를 통해서 유지하고 있던 대항력도 상실됩니다.
따라서 임대인 지위 승계를 거부하는 임차인이라면, 임차권등기를 통해 대항력을 유지하겠다는 생각은 대단히 위험합니다.
즉 임대인 변경에 이의를 제기하고 종전 임대인에게 보증금을 반환받을 요량이라면, 전세보증금을 전액 반환받을 때까지 반드시 점유와 전입신고를 유지함으로써 대항력을 지키는 것이 안전합니다.
임대인의 전세 승계 거부는 반드시 신중하게, 전문변호사와 상의 하에 진행하셔야 합니다.
바뀐 집주인이 전세 승계를 하는 것을 거부하는 것은 간단합니다. 거부한다고 말만 하면 되니까요.
하지만 전세 승계 거부가 일으키는 법률적 효과에 대해 충분히 알아보지 않은 채 무턱대고 전세 승계를 거부하는 것은 때로 전세 보증금을 회수하는 데 큰 위험을 초래할 수 있습니다.
그러므로 바뀐 집주인과 현 집주인 사이에서 임대인 지위 승계를 두고 고민이 된다면, 해당 사건을 진행해본 적이 있는 전문 변호사와 함께 리스크를 정확하게 판단한 후 이의 제기 여부를 결정하시는 편이 현명합니다.
대한변호사협회 등 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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