시정명령 불이행 이행강제금 부과시 명도소송 승소사례 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.

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주택 임차인의 갱신요구권은 2020년에야 도입된 것과는 달리, 상가임차인의 갱신요구권은 그보다 18년이나 앞선 2002년에 도입되었을 정도로 법률은 상가 임차인의 계약갱신요구권을 엄중하게 보장하겠다는 입장입니다. 그만큼이나 상가의 임대인은 임차인의 갱신청구를 거절하기가 어렵습니다.

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그러나 임차인의 행태가 도저히 임대차계약을 지속시킬 수 없을 정도에 이른 경우라면 갱신요구기간 내라고 할지라도, 임대인이 갱신을 거절하고 임대차계약을 종료시킬 수 있습니다. 

예를 들어 임차인이 임차 목적물 인근 부지를 불법 용도변경하여 사용한 데에 대해 행정청으로부터 시정명령을 받았음에도 불구하고, 계속해서 용도외 사용을 이어나가는 때에는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당하므로 임대인은 임대차계약을 종료할 수 있습니다.

오늘은 제가 수행하였던 사례 중, 실제로 위와 같은 사유가 문제되어 임대인의 인도청구가 받아들여진 사건을 살펴보겠습니다.

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의뢰인은 경기도 평택시에 상가를 소유하고 있었는데요. 공인중개사를 통해 상가 임차인을 구하던 중, 피고가 나타나 의뢰인 소유의 상가에서 오토바이 수리점을 운영하고 싶다는 의사를 밝혔습니다.

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이에 의뢰인은 피고와 위 상가에 대한 임대차계약을 체결하였습니다.

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계약 당시 피고는 위 오토바이 수리점의 영업을 위해서 가게 앞 주차장 부지도 사용하게 될 것이라고 설명하였고, 의뢰인은 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았습니다.

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이후 피고는 주차장 부지에 오토바이를 활용해가며 오토바이 수리점 영업을 하였습니다.

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그러던 중, 관할청에서는 의뢰인에게 '건축법 및 주차장법을 위반하여 주차장 부지를 무단 용도변경하여 수리점으로 불법 사용하고 있다'라며 시정명령을 내렸습니다.

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이에 의뢰인은 피고에게 연락하여 '내가 피고의 무단 용도변경으로 인해 시정명령을 받았다. 원상복구하지 않으면 이행강제금이 부과된다고 하니, 주차장 사용을 중단하고 시정명령을 이행해달라'라고 촉구하였지만 피고는 이에 응하지 않았습니다.

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오히려 피고는 임대차계약 체결 당시 의뢰인이 '주차장 부지를 수리점 영업에 사용하는 것에 대해 동의하였으니 이행강제금이 얼마가 나오든간에 시정명령을 이행하지 않겠다'라며 강짜를 부렸습니다.

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피고가 협조하지 않으면 의뢰인은 시정명령을 이행할 방법이 없었습니다. 이에 의뢰인은 여러 차례 피고를 찾아가 사정을 설명하여 시정명령을 이행할 것을 촉구하였습니다. 그러나 피고는 조금도 양보하지 않았습니다.

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급기야 의뢰인은 피고를 찾아가 윽박을 지르고 소리를 치며 주차장 사용을 중단하라고 촉구하는 지경에까지 이르렀는데요. 이에 대해 피고는 오히려 의뢰인이 자신의 영업을 방해한다며 경찰에 신고하였습니다. 결국 의뢰인은 폭행과 업무방해죄로 벌금형까지도 선고받는 상황에 이르렀습니다.

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그 사이 관할청에서는 계속해서 시정명령을 이행하지 않았음을 이유로, 결국 의뢰인에게 이행강제금 부과처분을 하였습니다.

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그리고 이 이행강제금은 이 사건 임대차계약에 따른 월세의 5~6 배에 달하는 거액이었습니다.

참고로 임차인이 임차목적물을 용도 외로 불법 사용함으로 인해 시정명령이 내려진 경우, 임차인이 협조하지 않아 임대인이 시정명령을 이행하지 못하였다 하더라도 행정청은 임대인에게 이행강제금부과처분을 할 수 있습니다. 다만 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우에는 이행강제금 감경사유가 될 수 있을 뿐입니다.

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※ 참고판례 : 이행강제금 제도는 건축법이나 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물의 방치를 막고자 행정청이 시정조치를 명하였음에도 건축주 등이 이를 이행하지 아니한 경우에 행정명령의 실효성을 확보하기 위하여 시정명령 이행시까지 지속해서 부과함으로써 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리의 증진을 도모하는 데 입법 취지가 있고, 위반 건축물의 소유자 등이 위반행위자가 아니더라도 행정청은 그에 대하여 시정명령을 할 수 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두27919 판결 등 참조). 행정법규 위반에 대하여 가하는 제재조치는 행정목적의 달성을 위하여 행정법규 위반이라는 객관적 사실에 착안하여 가하는 제재이므로 반드시 현실적인 행위자가 아니라도 법령상 책임자로 규정된 자에게 부과되고 위반자의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 위반자에게 고의나 과실이 없더라도 부과할 수 있다(대법원 1994. 8. 26. 선고 94누6949 판결, 대법원 2003. 9. 2. 선고 2002두5177 판결, 대법원 2012. 5. 10. 선고 2012두1297 판결 각 참조).

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결국 의뢰인은 피고를 상대로 위 오토바이 수리점에 대하여 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있어 임대차계약의 갱신을 거절한다'라고 주장하며 명도소송을 진행하였습니다.

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위 사건에서 피고는 상가건물임대차보호법에 따른 갱신요구기간 내에 계약갱신을 요구하였고, 원고는 위 주차장 부지가 피고의 오토바이 수리점 영업을 위해 사용된다는 점을 알면서 임대차계약을 체결한 것이므로 임대차계약을 갱신할 수 없다고 주장하였는데요.

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의뢰인은 1심 판결에서 승소하였습니다. 그럼에도 불구하고 피고는 1심 판결에 불복하며 항소를 제기하였고, 항소심에서는 갱신요구에 대한 증거를 보강한 다음 계속해서 임대차계약이 갱신되었다고 주장하였습니다.

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이에 대해 최아란 변호사는 피고가 의뢰인에게 '상가건물임대차보호법상 계약기간이 보장되어 있습니다'라고 통지한 것는 것만으로는 갱신요구에 해당하지 않고, 설령 갱신요구라고 하더라도 앞서 살핀 시정명령 불이행 및 이행강제금 부과처분으로 인하여 의뢰인은 더 이상 임대차계약을 유지할 수 없다고 강력하게 항변하였습니다.

그 결과, 의뢰인은 건물명도 소송의 항소심에서도 전부 승소하였습니다. 그리고 마침내 피고와의 기나긴 분쟁에 종지부를 찍었습니다.

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상가임대차계약을 체결할 때, 임대인이 임차인의 주차장에서의 영업에 동의하거나 심지어 주차장에서 영업활동을 하다 문제가 생기면 임대인이 책임지겠다고 하고 계약을 강행하는 경우가 더러 있습니다.

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그러나 실제로 위와 같은 무단 용도변경이 적발될 경우, 시정명령 불이행에 따른 이행강제금은 임대인이 생각하는 것보다 훨씬 큽니다. 이러한 사정을 예견하지 못한 채, 섣불리 위와 같은 약정을 하셨다가는 임대인이 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

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더욱이 위와 같은 약정을 한 경우, 임차인은 임대인의 명도 요구에 쉽게 응하지 않습니다.

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임대인이 임차인의 무단 용도변경에 동의하여 임대차계약을 체결한 것은 분명 경솔한 일입니다. 다만 이러한 경우에도 임대차계약을 종료시킬 수 있는 길은 열려있습니다. 그러므로 속히 명도소송을 제기하여 건물을 인도받으신 다음, 행정청의 원상복구 시정명령을 성실히 이행하시기 바랍니다.

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대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.