안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문 변호사 최아란입니다.
이사갈 집을 알아보나 보면, 집은 마음에 드는데 선순위 근저당권이 설정되어 있어 고민인 경우가 있습니다. 이렇듯 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우, 세입자의 선택은 두 가지입니다.
첫째, 집값에서 선순위 근저당권의 채권최고액을 뺀 금액으로 보증금을 정해 반전세 또는 월세 계약을 한다.
둘째, 보증금을 지급하면 근저당권을 말소하기로 특약을 하고 전세 계약을 한다.
집주인이 약속을 잘 지키기만 한다면야 둘 중 어떤 선택을 하건 간에 세입자의 전세금은 안전합니다.
그러나 만약 두 번째 방법을 택해서 계약을 하였는데 집주인이 약속을 지키지 않는다면, 세입자에게는 엄청난 위험이 따릅니다.
오늘은 세입자가 전세금을 지급함과 동시에 집주인이 근저당을 말소하기로 하는 특약을 하였는데, 집주인이 특약을 위반하여 근저당을 말소하지 않는 경우, 세입자(임차인)이 취할 수 있는 법적 대응을 살펴보겠습니다.
계약 해제 통보 먼저
선순위 근저당권이 말소되지 않을 경우, 세입자는 추후 전셋집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉 경매 절차에서 전세보증금 전액을 배당받지 못했더라도, 낙찰자에게 집을 인도하고 이사를 나와야만 합니다.
임차인이 대항력을 갖지 못한다는 것은 그만큼 엄청난 리스크입니다.
그러므로 임차인은 집주인의 헛된 약속을 믿어가며 시간을 끌기보다는 당장 '임대인의 근저당 말소 특약 불이행을 계약을 해제하겠다'라는 취지를 명확하게 통보하셔야 합니다.
형사 고소 제기
전세금을 지급하였는데 집주인이 근저당을 말소하지 않았다면, 처음부터 집주인은 전세금을 근저당 말소 외의 다른 용도로 사용할 계획이었을 가능성이 높습니다.
이와 같이 임대인이 근저당권을 말소해줄 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 임차인에게 '전세금을 지급하면 근저당권을 말소하겠다'라고 말하여 전세금을 받았다면, 이는 형법상 사기죄에 해당합니다.
이때 세입자는 지체없이 집주인에 대한 형사고소를 제기해야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 형사고소는 집주인을 압박하는 가장 효과적인 수단이기 때문입니다.
형사고소를 당하게 되면 집주인은 자신이 형사처벌을 받게 될까 두려워 최대한 빨리 문제를 해결하려는 경향이 있습니다. 따라서 형사고소를 제기함으로써 집주인에게 법적 대응의 시작을 알리고, 이를 통해 빠른 문제 해결을 도모할 수 있습니다.
둘째, 집주인이 회생이나 파산을 할 경우에 대비할 수 있기 때문입니다.
전세금을 받았음에도 근저당을 말소하지 않을 정도의 임대인이라면, 추후 이 임대인은 개인회생이나 파산을 염두에 두고 있을 가능성이 높습니다.
그러나 채무자회생 및 파산에 관한 법률에서는 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상채권에 대해서는 면책이 되지 않는다고 규정하고 있습니다.
따라서 세입자는 하루 빨리 집주인이 사기죄로 처벌을 받게 함으로써 집주인의 회생이나 파산에도 불구하고 끝까지 집주인에게 보증금을 받아낼 수 있는 대비책을 마련해두어야 합니다.
가압류 진행
선순위 근저당권이 말소되지 않았다는 것은 곧 세입자가 지금의 전셋집을 경매로 넘기더라도 전세금 전액을 받아내기 어렵다는 것을 의미합니다.
즉, 세입자는 집주인의 다른 재산을 찾아서 부족한 보증금을 회수해야 합니다.
이럴 때 필요한 것이 바로 가압류입니다. 세입자는 임대인의 재산을 최대한 파악해본 다음 가능한 모든 재산에 대하여 가압류를 신청하여야 합니다.
보증금 + 손해배상금 청구 소송 제기
다음으로 할 일은 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송 및 손해배상청구 소송을 제기하는 일입니다.
대다수의 임대차계약서에는 "임대인 또는 임차인이 이 사건 임대차계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다"라는 규정이 있습니다.
그러므로 세입자는
집주인의 근저당 말소 특약 불이행을 이유로 전세계약을 해제한다.
해제에 따른 원상회복으로 집주인은 보증금을 반환하라.
계약 해제에 따른 손해배상으로 계약금 액수만큼 손해배상하라.
라는 취지의 소송을 제기하여야 합니다.
이를 통해 세입자는 전세보증금에 대해서는 물론이고, 추가 손해배상금에 대해서도 승소 판결을 받을 수 있습니다.
공인중개사에게 책임을 물을 수 있는 경우
집주인이 근저당 말소 특약을 이행하지 않는 것은 원칙적으로 집주인의 잘못이지 공인중개사의 잘못은 아닙니다. 따라서 일반적인 사건에서는 공인중개사에게 손해배상책임을 묻기 어렵습니다.
그러나 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의나 과실이 있었던 점을 입증한다면, 공인중개사로부터 일부분 손해배상을 받아낼 수 있습니다.
실제 사건에서는 아래의 경우 공인중개사에 대한 손해배상책임이 인정되었습니다.
공인중개사가 근저당이 말소되지 않으면 책임을 지겠다는 취지의 특약을 한 경우(수원지방법원 안산지원 2016. 9. 20. 선고 2015가단106073 판결, 서울중앙지방법원 2019. 6. 12. 선고 2018가단5155840 판결)
공인중개사가 전세금 잔금 지급일에 집주인과 함께 은행에 방문하여 전세금을 받으면 곧바로 근저당권 피담보채무를 변제하기로 하였으나, 이를 확인하지 않은 채 세입자로 하여금 전세금 잔금을 지급하게끔 한 경우(대구지방법원 김천지원 2019. 5. 30. 선고 2018가단35789 판결)
공인중개사가 임대인의 재정 상태가 좋지 않다는 점을 예측할 수 있었음에도 불구하고 임차인에게 임대차보증금 회수 위험성에 대해 알리지 않은 채 전세금 잔금을 먼저 지급하고 그로부터 약 한 달 뒤에 근저당권을 말소하기로 하는 내용의 계약을 중개한 경우(서울북부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023가단131972 판결)
가능한 모든 수단을 동원하여야 하는 순간입니다.
임대인이 근저당 말소 특약을 위반한 경우, 세입자는 법적 대응 없이는 사실상 보증금을 지켜내기가 매우 어렵습니다.
따라서 전세금을 지급했음에도 불구하고 근저당권이 말소되지 않았다면, 세입자는 자신이 범죄 피해자가 되었다는 점을 분명하게 깨닫고, 피해자로서 취할 수 있는 모든 법적 대응을 발빠르게 진행하여야 합니다.
그렇지 않으면 자칫 전세 보증금의 대부분을 잃게 되는 최악의 상황에 직면하게 될 수 있습니다.
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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