과도한 임대료 인상 요구, 권리금 회수 방해일까 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.

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임대인이 신규 임차인에게 높은 월세를 요구해서 권리금 계약이 파기됐어요. 임대인에게 손해배상청구가 가능한가요?

권리금과 관련한 상담을 진행하다 보면 빈번하게 등장하는 질문입니다.

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결론을 요약하자면 다음과 같습니다.

1. 5% 이상의 월세 인상을 요구한 것만으로는 권리금 회수 방해에 해당하지 않습니다.

2. 임대인이 주변 시세 대비 현저히 고액의 월세를 요구했다면 권리금 회수 방해에 해당합니다.

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상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법에는 월세와 관련한 중요한 두 가지의 규정이 있습니다.

• 상가 임대차계약을 갱신할 때에는 차임과 보증금을 5%의 범위 내에서만 증액할 수 있다는 규정

• 임대인이 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 된다는 규정

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위 두 가지의 규정을 보고 "임대인은 기존 임차인이 계약을 갱신할 때 5%까지만 월세를 인상할 수 있으니, 임차인이 바뀌는 경우 신규 임차인에게도 5% 이상 월세를 인상할 수 없다"라고 생각하시는 분들이 있습니다.

5% 이상 월세 인상 요구 = 권리금 회수 방해?

그러나 상가 건물의 월세 인상 한도는 어디까지나 계약을 '갱신'하는 경우에만 적용되는 것일뿐, 신규 임대차계약을 체결할 때에까지 5%의 인상 한도가 적용되는 것은 아닙니다.

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따라서 5% 이상의 월세 인상을 요구한 것 정도로는 권리금 회수 방해에 해당하지 않습니다.

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현 임대료 대비 고액 인상 = 권리금 회수 방해?

그렇다면 임대인이 현재의 임대료에 비해 신규 임대인에게 훨씬 고액의 임대료를 요구하는 경우는 어떨까요?

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이 경우에도 무조건 권리금 회수 방해에 해당한다고 보기는 어렵습니다. 현 임대료가 낮다는 것만으로 시세가 낮다고 단정할 수 없기 때문입니다.

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중요한 것은 "시세" 대비 "현저히" 고액인지 여부

결국 임대료 인상으로 인한 권리금 회수 방해 소송에서는 임대인이 임차인에게 "시세"에 대비하여 "현저히" 고액의 월세 인상을 요구하였는지가 핵심이 됩니다.

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그리고 이때 현저히 고액에 해당하는지 여부는 아래의 요소를 보고 판단합니다.

• 주로 감정평가사를 통한 시세 감정 결과로 판단

• 임대인이 새로운 임차인과 신규 임대차계약을 체결한 경우 그 신규 임대차계약의 조건도 고려요소가 됨

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주의할 점은 감정평가된 금액보다 임대인이 요구하는 금액이 높다고 해서 무조건 권리금 회수 방해에 해당하지는 않는다는 점입니다. ​​'현저히' 고액을 요구한 수준이라야 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있습니다.

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그럼 실제 사건에서는 현저히 고액의 차임인지에 대해 어떤 판결을 하고 있을까요?

실제 판결

현저히 고액의 차임을 요구한 것이므로 권리금 회수를 방해하였다고 본 판결

• 기존 임대차 조건 : 보증금 5천만 원, 월 차임 800만 원

• 임대인이 요구한 신규 임대차 조건: 보증금 2억 원, 월 차임 2천만 원

• 인근 시세 감정 결과 : 보증금 2억 원 기준 월 차임 684만 원

• 판결 결과 : 임대인이 임차인에게 요구한 신규 임대차 조건은 감정 결과에 따른 월 차임 대비 3배에 이르는 것이므로 현저히 고액의 차임 내지 보증금에 해당한다고 판단
  

현저히 고액의 차임을 요구한 것이 아니므로 권리금 손해배상을 하지 않아도 된다고 본 판결결

• 기존 임대차 조건 : 보증금 3억 원, 월 차임 2,500만 원, 관리비 100만 원

• 임대인이 요구한 신규 임대차 조건: 보증금 3억 원, 월 차임 3,000만 원

• 인근 시세 감정 결과 : 보증금 3억 원 기준 월 차임 약 2,601만 원

• 판결 결과 : 임대인이 이후 새로운 임차인과 체결한 임대차계약의 월 차임 금액에 비추어 볼때 현저히 고액의 차임에 해당하지 않는다고 판단

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현저히 고액의 차임을 인정받는 것은 결코 쉽지 않습니다.

임대인 입장에서는 이왕 신규 임차인을 들일 거라면 당시의 시세보다 다소 높게, 최소한 당시의 시세에는 맞추어 신규 임차인을 구하고 싶어 하는 것이 당연한 일입니다.

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반대로 임차인 입장에서는 임대인이 현 임대료 대비 높은 차임을 요구하는 경우, 신규 임차인을 구하기가 어려운 것이 현실입니다.

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오늘의 포스트에서 살펴본 것과 같이 법원은 '시세'를 기준으로 그 시세보다 '현저히' 높은 차임을 요구한 경우에만 임대인의 권리금 회수 방해를 인정하고 있는 실정입니다.

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문제는 임대인이 고액의 차임을 요구하기는 하는데 그 금액이 현저한지에 대해서는 소송을 하기 전에는 기준을 잡기가 어렵다는 점입니다.

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결과적으로 임대인이 애매하게 고액의 차임을 요구할 경우, 임차인은 권리금을 다소 낮춰서라도 최대한 신규 임차인을 구해보신 후, 도저히 신규 임차인을 구할 수 없다면 그때 임대인을 상대로 손해배상을 청구하시는 것이 현명합니다.

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대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.