건물주의 권리금 보호 의무 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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코로나19 사태로 인해 소상공인들이 정말 힘겨운 시간을 보냈습니다. 법원 근처에서도 문을 닫는 가게가 수두룩했고, 저녁장사는 거의 포기한 채 점심 장사만 하시면서 버티고 계신 상인 분들도 여럿 보았습니다.

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요즈음 들어 거리두기가 해제되고 오프라인 경기가 회복세를 타고 있어 참으로 다행입니다. 오프라인 상권이 다시 활기를 찾기 시작하면서 점포 권리금이 점차 회복될 것이라는 전망도 속속 나오고 있는데요.

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이렇게 어렵게 지켜내신 가게이니만큼 신규 세입자에게 가게를 넘기실 때에는 권리금도 확실하게 받으셔야 겠지요?

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오늘은 건물주의 권리금 보호 의무에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.​

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상가건물임대차보호법 제10조의 4는 임대인에게 「임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호할 의무」가 있다고 규정하고 있습니다.

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그리고 건물주가 이를 위반하여 세입자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.

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참고로 상가건물임대차보호법은 일정한 금액 이하(예 : 서울의 경우 환산보증금 9억원)의 상가에 대한 임대차를 보호하기 위한 법률입니다. 다만 건물주의 권리금 보호의무는 보증금의 액수와 관계 없이 모든 상가에 적용됩니다.

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즉 보증금이나 월세를 따지지 않고, 상가건물의 건물주에게는 세입자의 권리금을 보호할 의무가 있음이 명백합니다.​

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다만 아래의 경우에는 건물주에게 권리금 보호 의무가 인정되지 않습니다.

1. 기존 임차인에게 다음과 같은 사정이 있었던 경우

• 기존 임차인이 통산하여 3개월분 이상의 월세를 연체한 적이 있는 경우​

• 기존 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

• 임차인이 임대인의 동의 없이 임대건물의 전부나 일부를 제3자에게 전대한 경우(예 : 임대인의 동의없는 샵인샵 등)

• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우

• 임차 건물이 파손되어 더이상 임대차에 적절하지 않은 경우

• 임차 건물에 철거 또는 재건축이 필요한 경우(단, 임대차계약 체결 당시 구체적인 계획의 고지가 있었거나, 안전사고의 우려가 있거나, 법령에 따른 철거나 재건축의 경우여야 함)

• 그밖에 기존 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

• 기존 임차인이 1년 6개월 이상 점포를 영리 목적으로 사용하지 않은 경우

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2. 신규 임차인 주선 과정에서 다음과 같은 사정이 있었던 경우

• 기존 임차인이 만기 전 6개월 ~ 만기 시점 사이에 신규 임차인을 주선하지 못한 경우

• 기존 임차인이 주선한 신규임차인에게 보증금이나 월세를 지급할 여력이 없는 경우

• 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그밖에 신규임차인과 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

• 임대인이 신규 임차인을 선택하여 그 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하고 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우​

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간혹 건물주들이 "기존 임차인이 들어올 때에는 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았으니 신규 임차인에게 권리금을 지급받을 권리도 없다"라고 주장하는 경우가 있습니다.

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그러나 기존 임차인이 임대차계약을 체결하면서 이전 임차인에게 지급한 권리금이 없다고 하더라도 해당 임대차 기간동안 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 형성될 수 있고, 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정은 그러한 경제적 이익을 신규 임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하는 데에 그 입법취지가 있으므로 기존 임차인이 임대차계약 체결 당시 지출한 돈이 없다고 하더라도 여전히 기존 임차인의 권리금은 보호받습니다.

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요컨대 기존 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다고 하더라도 건물주에게는 여전히 권리금을 보호해줄 의무가 있습니다.

다만 실제로 건물주를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 경우, 법원은 기존 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다는 점을 손해배상 금액의 감액 사유로 보고 있으므로 이 점은 감안하셔야 겠습니다.​

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임대차계약이 종료될 무렵, 임대인이 신규 임차인 주선을 거절한 경우에는 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않더라도 건물주를 상대로 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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대법원은 "임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적 사정 등을 종합적으로 살펴볼 때, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임을 진다"라고 명확하게 판단하고 있습니다.

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주의할 점은 "누구를 데려와도 임대차계약을 체결하지 않겠다"는 임대인의 의사는 반드시 확정적으로 표시되어야 하고, 그에 대한 명백한 증거가 있어야 한다는 점입니다.

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그러므로 건물주가 신규 임차인과의 임대차계약 체결에 대해 회의적이거나, 미온적인 태도를 보였다는 것만으로는 부족합니다. 건물주의 의사가 확정적이지 않을 때에는 반드시 신규 임차인을 주선하여야만 합니다.

다만 건물주가 철거나 재건축을 계획하고 있어 신규 임차인과의 임대차계약 교섭 과정에서 "향후 철거 재건축을 할 예정이다"라고 고지한 경우에는 권리금을 보장받기 어려울 수 있습니다.

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이 경우에는 임차인이 다음과 같은 특별한 사정을 입증하여야 권리금을 보호받을 수 있습니다.

• 건물 내구연한 등에 따른 철거․재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않는 경우

• 또는 철거나 재건축 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수하는 경우

• 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정

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실제로 대법원에서는 2022. 8. 위와 같은 취지를 설시하면서 건물주가 기존 임차인에게 "신규 임대차 계약을 체결하게 될 경우, 수년 내에 철거와 재건축 계획이 있음을 구체적으로 알리겠다"라는 입장을 밝힌 것만으로는 신규 임차인 주선을 거절한 것으로 볼 수 없고, 신규 임차인에게 구체적인 철거와 재건축 계획 및 공사 시점, 소요기간을 구체적으로 명시한 것은 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 볼 수 없다는 판결을 선고한 바 있습니다.

임차인의 권리금 회수 기회는 상가건물임대차보호법이 보장하고 있는 임차인의 권리입니다. 그리고 상가건물임대차보호법 제15조는 상가건물임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

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따라서 임차인이 권리금을 포기하겠다는 각서를 작성하였다고 하더라도 여전히 건물주에게는 임차인의 권리금을 보호하여야 할 의무가 있습니다.​

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건물주가 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거부하는 등의 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우, 임차인은 신규 임차인에게 권리금을 지급받지 못하게 됩니다.

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이 경우, 임차인은 건물주를 상대로 "건물주가 방해해서 권리금을 받지 못했으니, 그 손해를 건물주가 직접 배상하라."라는 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 제기하여야 합니다.

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이때 건물주는 임차인에게 ① 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 지급받기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금(소송 과정에서 감정평가를 통해 결정) 중 낮은 금액에 대하여 손해를 배상할 의무가 있습니다.

권리금 분쟁은 건물주의 태도에 따라 각양각색으로 진행되는 특징이 있습니다. 게다가 기존 임차인은 건물주의 협조 없이는 신규 임차인을 주선하는 것 자체가 어렵고, 신규 임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결하고 그 계약금을 지급받았는데 건물주가 임대차계약 체결을 거부할 경우 신규 임차인으로부터 지급받은 계약금과 관련하여서도 분쟁이 생기게 됩니다.

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아울러 권리금 소송을 진행하려면 소송 과정에서 권리금에 대한 감정평가를 신청하여야 하고, 건물주가 주장하는 사유가 정당한지 여부에 대해서도 치열하게 다투어야 하기 때문에 부동산 전문 변호사의 조력이 없으면 진행이 어려운 소송 중의 하나입니다.

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적기에 법률상담을 받고 소송을 준비하는 것은 승소의 첫번째 단추입니다. 건물주가 권리금 보호 의무를 지키지 않으려 한다면 신속하게 부동산 전문 변호사와 상담하셔서 권리금을 지켜내시기 바랍니다.