안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문 변호사 최아란입니다.
전세계약이 끝났음에도 불구하고 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 법적 수단을 동원하여 전세금을 받아내야만 합니다.
이럴 때 세입자는 내용증명을 보내고, 임차권등기를 하고, 가압류를 하고, 보증금반환청구 소송을 하면 된다는 안내를 받는 경우가 많습니다.
내용증명 - 임차권등기 - 가압류 - 소송이 전세금 회수를 위한 보편적인 절차이기는 합니다.
그러나 모든 사건에서 위와 같은 절차가 필요한 것은 아닙니다.
구체적인 사실관계에 따라 내용증명 발송이 필요하지 않은 경우도 있고, 임차권등기를 하지 않는 것이 나은 경우도 있으며, 가압류를 하고 싶어도 할 수 없는 경우도 있습니다.
전세금미반환 임차권등기 신청, 이럴 땐 하지 마세요 | 로톡
오늘은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 세입자가 어떤 경우에 가압류를 하여야 하고, 가압류를 하기 위해서는 어떤 정보가 필요한지에 대해서 알아보겠습니다.
[요약]
깡통전세인 경우에 한해 가압류가 가능합니다.
내 전셋집에는 가압류를 할 필요가 전혀 없습니다.
가압류를 하려면 집주인의 다른 재산을 알아야 합니다.
가압류를 한다고 자동으로 보증금을 반환받는 것은 아닙니다.
깡통전세인 경우에 한해 가압류가 가능합니다.
세입자가 보증금 반환청구 소송에서 승소할 경우, 세입자는 자신이 살던 전셋집에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다.
그리고 그 경매 낙찰대금이 내 전세금보다 높다면, 세입자는 내가 살던 전셋집에 대한 경매 만으로도 보증금을 전액 회수할 수 있습니다.
이렇듯 전세금 대비 경매 낙찰대금이 높을 것으로 예상되는 케이스에서는 굳이 시간과 비용을 들여 가압류를 할 필요가 없습니다.
실제로 전셋집만으로도 보증금을 전액 회수할 수 있을 것으로 예상되는 상황이라면, 법원에 가압류 신청을 하더라도 법원에서 가압류를 허가해주지 않습니다.
반면에 내가 살던 집을 경매로 팔아도 내 전세금을 받아내지 못하는 케이스라면 가압류가 필요합니다.
어차피 내 전셋집만으로는 보증금 회수가 불가능하니, 집주인의 다른 재산을 통해 보증금을 회수할 궁리를 해야 하기 때문입니다.
실제 사건에서는 내 전셋집만으로 보증금 회수가 불가능하기 때문에 추가 가압류가 필요하다는 점을 잘 설명하여야만 법원에서 가압류를 받아줍니다.
내 전셋집에는 가압류를 할 필요가 전혀 없습니다.
주택임대차보호법에 따라 세입자는 인도와 주민등록을 마침으로써 그 다음날부터 대항력을 가지게 됩니다.
세입자가 대항력을 갖추게 되면, 그 이후에 누군가가 전셋집을 매수하건, 근저당권을 설정하건, 가압류를 걸건 관계 없이 세입자가 우선하게 됩니다.
이렇듯 세입자는 대항력을 갖춤으로써 내 전셋집에 대해 우선순위를 확보하게 됩니다. 그것만으로도 세입자는 내 전셋집에 대해서 충분한 조치를 취한 셈입니다.
이런 상태에서 내 전셋집에 굳이 다시 가압류를 할 아무런 필요가 없습니다.
실제로 법원에서도 '이미 대항력이 있는데 할거면 임차권등기나 하지 무슨 가압류를 하겠다는거냐'라며 가압류를 받아주지 않습니다.
가압류를 하려면 집주인의 다른 재산을 알아야 합니다.
앞서 설명드린 것과 같이 내 전셋집에 대한 가압류는 필요하지 않습니다.
가압류를 하려면 집주인의 다른 재산을 알아내야 합니다. 문제는 소송에서 승소해야만 집주인의 재산조회가 가능하다는 점입니다.
따라서 세입자는 현 상황에서 파악할 수 있는 집주인의 재산을 최대한 파악해보아야 합니다. 대표적으로는 아래 두 가지 정도의 방법이 있습니다.
첫째, 전세 계약서에 적힌 집주인 주소의 등기부를 발급받아 보는 것입니다. 등기부를 확인한 결과 그 집의 소유자가 내 집주인인 경우, 세입자는 부동산 가압류를 신청할 수 있습니다.
둘째, 내 전세금을 지급한 집주인의 은행 계좌번호를 확인하는 것입니다. 이를 통해 세입자는 집주인의 은행 예금 등에 대한 채권가압류를 신청할 수 있습니다.
* 단 집주인이 전세금을 지급받은 금융기관이 단위농협이나 새마을금고 등인 경우에는, 정확한 거래 지점까지 아는 경우에 한해서만 가압류가 가능합니다.
그밖에 세입자가 집주인에 대한 추가 정보를 알고 있다면, 그 정보에 따라 추가 가압류가 가능합니다.
가압류를 한다고 자동으로 보증금을 반환받는 것은 아닙니다.
가압류는 '보증금 반환 청구 소송을 하는 동안에 집주인이 재산을 빼돌리지 못하도록 하는 조치'에 불과합니다.
즉, 가압류에는 집주인의 재산을 묶어두는 것 외에는 특별한 효과가 없습니다.
집주인이 가압류를 당했다는 사실을 알고 화들짝 놀라 세입자에게 알아서 보증금을 반환해준다면야 더할나위 없이 좋겠지만, 그런 경우는 흔치 않습니다.
따라서 세입자는 가압류를 하는 데에서 멈추지 말고, 집주인을 상대로 보증금반환청구 소송 또는 지급명령을 신청하여야 합니다.
보증금반환청구소송 vs 전세보증금 지급명령의 장단점 | 로톡
깡통전세 + 다른 재산 소유가 확인되었다면, 하루 빨리 가압류를 하는 것이 좋습니다.
매매가가 전세금보다도 낮은 집, 즉 깡통전세를 소유한 집주인들은 하나같이 "세입자가 전세금 대신 저 집을 떠안고 끝나면 좋겠다"라고 생각하곤 합니다.
이에 사실은 다른 곳에서 자금 융통이 가능함에도 불구하고 세입자에게 보증금을 반환하지 않고 시간을 끌다가, 속된 말로 세입자가 그 전셋집을 먹고 떨어지기를 기다리는 것이지요.
이런 스타일의 집주인들에게는 가압류가 매우 효율적입니다.
집주인의 다른 재산에 대한 가압류를 함으로써 "내가 전세금 대신 이 집을 떠안는 일은 절대 없을 것이다"라는 명확한 경고를 하는 것이지요.
주의하실 점은 가압류는 반드시 신속하게 진행하여야 한다는 점입니다.
세입자가 가압류를 할지 말지 고민하는 사이에 집주인이 그 다른 재산을 제3자에게 매각해버리면, 세입자는 가압류를 하고 싶어도 할 수 없게 되기 때문입니다.
그러므로 내 전셋집이 깡통전세로 의심되고, 내 집주인에게 다른 재산이 있다는 사실이 확인되었다면 조속히 가압류를 하여 집주인의 재산 처분을 막아야 합니다.
집주인이 소유한 재산이 많을 수록, 은닉한 재산이 적을 수록 세입자의 전세금 회수가 수월하니까요.
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